경매2025타경56680경기 화성시 영천동 강산프라자 근린시설
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 11억 6,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,979만 원
- 면적
- 전용 297.66㎡ (90평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 7,852만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 5,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.22 기준| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 675-4 강산프라자 3층301호도로명: 동탄순환대로29길 60 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 11억 6,000만 원전용 평당 1,288만 원 | |
| 전용면적 | 297.66㎡ (90평) | 3억 9,788만 원(34%)전용 평당 442만 원 | |
| 214.94㎡ (65평) | 3,979만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.30(503일 지남) | 8억 3,286만 원 | |
| 2025.9.15(426일 지남) | 2023.6.12 근저당권 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자·소유자 | 조○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.26 10:00 | 11억 6,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.2 10:00 | 8억 1,200만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.6 10:00 | 5억 6,840만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.8 10:00 | 3억 9,788만 원(34%) | 이번 입찰D-23 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 7,852만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 9,496만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 3,647만 원(12%) | – |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 7,852만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 대상물건까지 제반 차량 접근은 자유로우며, 인근 노선 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 및 실내인테리어 마감 등. 창호 : 알루미늄 창호 등임.
- 이용 상태
- '근린생활시설'로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.
- 도로
- 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 공도를 통해 진·출입 가능함.
- 용도지역
- 영천동 675-4 :제1종일반주거지역(동탄2지구)
- 지구단위계획구역(화성동탄(2))
- 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(집)3-51)(접합)
- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 택지개발지구<택지개발촉진법>
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.6.12 근저당권배당요구종기 2025.9.15임차인 10명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금(확인된 것) 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| HUANGHUYI점포 · 강산프점유 2024.08.09.-2026.08.08. | 2024.8.19 | – | 50만 원 | 50만 원 | – | 없음 |
| 서지현점포 · 0㎡301호13.220강산프점유 2024.12.15.-2025.12.30. | 2024.12.2 | – | 100만 원 | 50만 원 | – | 없음 |
| 우상훈점포 · 라자점유 2024.06.04.-2025.06.05. | 2024.6.5 | – | 50만 원 | 50만 원 | – | 없음 |
| 유병묵점포 · 301일점유 2025.02.15.-2026.02.14.1 | 2025.2.14 | – | 미상14호5,000,000/5호 5,000,000 | 미상14호500,000/15호500,000 | – | 없음 |
| 이찬희점포 · 4㎡301호13.2200㎡/301호일부1호46.281점유 2023.03.29.-2024.03.28.(301호)/2022.03.30.-2024.03.29.(1호,13호) | 2023.3.29 | – | 미상301호3,000,000/ 1호10,000,000/13호10,000,000 | 미상301호600,000/1호1,200,000/13호1,000,000 | – | 있을 수 있음 |
| 이태곤점포 · 2㎡ /점유 2025.02.02.-2026.02.02. | 2025.2.1 | – | 100만 원 | 100만 원 | – | 없음 |
| 전명희점포 · 라자점유 2024.05.01.-2025.04.30. | 2024.4.15 | – | 100만 원 | 100만 원 | – | 없음 |
| 정수연점포 · 301호점유 2025.02.12.-2026.02.11.1 | 2025.2.12 | – | 미상12호5,000,000/6호 5,000,000 | 미상12호500,000/16호500,000 | – | 없음 |
| 주식회사조은컴퍼니스(조종철)점포 · 0㎡3층301호297.6600㎡강산프점유 2023.10.04.-2024.10.04. | 2023.10.19 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 편미영점포 · 라자301호297.66점유 2024.4.17.-2026.4.16. | 2022.3.17 | – | 5,000만 원 | 300만 원 | 2025.9.9 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.7.29
| 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임.(공유주방으로 사용되고 있음) |
매각물건명세서(작성 2026.7.22) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 10명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.22)| 2023.6.12 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 이찬희 | 대항력 있을 수 있음 전입 2023.3.29 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 편미영 | 대항력 있을 수 있음 보증금 5,000만 원. 전입 2022.3.17 · 배당요구 2025.9.9. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 농○○ · 채무자겸소유자 조○○ · 임차인 유병묵, 이○○, 주○○, 편미영, 서지현, 정수연, 우상훈, 전명희, H○○ · 근저당권자 및○○ · 가압류권자 송○○ · 압류권자 화○○ · 교부권자 동○○, 국○○, 화○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 9,788만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,979만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 5,809만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.5,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4억 4,788만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 9,788만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기3,979만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기수원지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
시세 비교
매각사례
화성시 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 6억 4,418만 | 2억 5,208만 | 37% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 2,920만 원입니다(감정가 11억 6,000만 원 × 37%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
영천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2025타경56939 | 동탄아이티밸리2차1동 · 근린시설 | 1억 3,000만 | 5,550만 | 42.7% |
| 2026.11.4 | 2024타경95730 | 동익미라벨타워 · 상가 | 6억 9,200만 | 2억 4,110만 | 34.8% |
| 2026.11.4 | 2024타경95730 | 동탄코너원스마트타워 · 상가 | 1억 5,700만 | 5,500만 | 35% |
| 2026.11.4 | 2025타경957 | 더퍼스트타워투 · 상가 | 3억 3,100만 | 7,685만 | 23.2% |
| 2026.11.2 | 2025타경1942 | 에스에이치스퀘어투 · 상가 | 1억 3,900만 | 4,816만 | 34.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 화성시 근린시설 경매 물건인 2025타경56680은 영천동 강산프라자 3층301호로, 수원지방법원 경매15계에서 진행합니다. 전용면적은 297.66㎡(90평)이고 대지권은 214.94㎡(65평)입니다.
감정가 11억 6,000만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 3억 9,788만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 3,979만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.6.12 근저당권입니다. 임차인 10명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
2025타경56680 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 9,788만 원의 10%인 3,979만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
강산프라자 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 90평 기준으로 최저가는 1평당 442만원, 감정가는 1평당 1,288만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 7,852만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
동탄순환대로29길 60