경남 창원시 마산회원구 구암동 단독주택 경매 2026타경20122
토지 129.1㎡ (39.1평) · 건물 195.24㎡ (59.1평) · 1982년 사용승인
- 대항력 있는 임차인 없음
1억 8,253만 원70%
감정가 2억 6,075만 원 · 1회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,825만 원
- 시세 평균 대비
- +345만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 1억 2,777만 원
- 입찰 장소
- 창원지법 마산지원 마산지원 제122호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 23:13
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2013.5.24 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +345만 원 높습니다.이유
구암동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 1억 7,908만 원(18건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 8,253만 원은 그 102%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 3명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 8,253만 원에 낙찰된다고 보면1억 8,253만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,825만 원 → 잔금 날 1억 6,427만 원
- 입찰 날 · 12.10입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,825만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 6,427만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 2,777만 ~ 1억 4,602만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 25일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.30까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.7까지
최저가 1억 8,253만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.9까지
1,825만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.10 (목) 10:00
창원지방법원 마산지원 마산지원 제122호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
권리·시세·입찰가처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,825만 원)의 0.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 266-18 도로명: 구암북2길 89 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 2억 6,075만 원토지 평당 668만 원 | |
| 토지면적 | 129.1㎡ (39.1평) | 1억 8,253만 원(70%)토지 평당 467만 원 | |
| 건물 연면적 | 195.24㎡ (59.1평) | 1,825만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.3.4(256일 지남) | 3,621만 원 | |
| 2026.5.29(170일 지남) | 2013.5.24 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 안○○ |
기일내역
창원지방법원 마산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.5 10:00 | 2억 6,075만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.10 10:00 | 1억 8,253만 원(70%) | 이번 입찰D-25 |
| 3차 | 2027.1.21 | 1억 2,777만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.25 | 8,944만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소마산지원 제122호 법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 2,777만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2013.5.24 근저당권배당요구종기 2026.5.29임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남둘자(상호:커피은행점포 · 1층우측점포1칸점유 2020년10월경부터~ | 2020.10.19 | – | 2,000만 원 | 10만 원 | – | 없음 |
| 365-커피나무구암2점)점포 · 1층상가점유 2020.10.05.~현재까지 | 2020.10.19 | – | 2,000만 원 | 10만 원 | 2026.3.24 | 없음 |
| 최영훈주거 · 2층전부점유 2020년05월경부터~2020.05.30.~현재까지 | 2020.7.8 | – | 500만 원 | 25만 원권리신고: 25만원원 / 현황조사: 26만원원 | 2026.3.26 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.17
| 본건2.현황 `대`로 위 지상에 본건1의 제시건물(가) 및 종물,부합물 소재함. | |
| 임대차 관계 | 1.위 1번 임차인 남둘자의 임대차관계조사서 내용(보증금)이 상가건물임대차 현황서상의 내용(보증금)과 상이하므로 참조바람. 2.위 2번 임차인 최영훈의 임대차관계조사서 내용(차임)이 부동산임대차계약서상의 내용(차임)과 상이하므로 참조바람. |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 3명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
남둘자(상호:커피은행365-커피나무구암2점): 임대차관계조사서 내용(보증금 2,000만원)이 상가건물임대차현황서상의 내용(보증금 1,000만원)과 상이하므로 참조바람최영훈: 임대차관계조사서 내용(차임 26만원)이 부동산임대차계약서상의 내용(차임 25만원)과 상이하므로 참조바람
- -일괄매각. 제시외 건물 포함
- -가장형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 건부지로 이용됨
승계인케○○|채권자주○○|채무자겸소유자안○○|임차인남○○, 최영훈|근저당권자주○○|가압류권자해○○, 경○○, 신○○, 주○○, 함○○, 소○○, 케○○|교부권자국○○, 창○○|배당요구권자신○○, 해○○, 경○○, 하○○, 롯○○, 주○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
구암동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 1억 5,100만 원 최근 1년 18건 · 토지 평당 386만 원
- 감정가
- 2억 6,075만 원 시세의 173%
- 최저가
- 1억 8,253만 원 시세의 121%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 단독 | 127.6㎡ (38.6평) | 75.4㎡ (22.8평) | 1억 4,000만 |
| 2026.9.30 | 단독 | 136.6㎡ (41.3평) | 129.98㎡ (39.3평) | 1억 |
| 2026.9.1 | 단독 | 92.8㎡ (28.1평) | 57.65㎡ (17.4평) | 5,500만 |
| 2026.6.23 | 단독 | 216.9㎡ (65.6평) | 199.87㎡ (60.5평) | 8억 6,000만 |
| 2026.6.11 | 단독 | 114.9㎡ (34.8평) | 61.15㎡ (18.5평) | 7,000만 |
| 2026.5.30 | 단독 | 165.6㎡ (50.1평) | 164.42㎡ (49.7평) | 2억 1,500만 |
| 2026.5.13 | 단독 | 122.3㎡ (37평) | 84.54㎡ (25.6평) | 9,300만 |
| 2026.4.20 | 단독 | 163.8㎡ (49.5평) | 153.31㎡ (46.4평) | 2억 2,000만 |
| 2026.3.20 | 단독 | 128.8㎡ (39평) | 74.81㎡ (22.6평) | 1억 6,640만 |
| 2026.3.18 | 단독 | 149㎡ (45.1평) | 71.83㎡ (21.7평) | 9,750만 |
| 2026.3.14 | 단독 | 128.7㎡ (38.9평) | 84.87㎡ (25.7평) | 1억 4,000만 |
| 2026.3.6 | 단독 | 149.2㎡ (45.1평) | 132.91㎡ (40.2평) | 2억 6,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 55.02㎡ (16.6평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.11.6 | 146.36㎡ (44.3평) | 1,000만 | 35만 |
| 2026.11.4 | 95.88㎡ (29평) | 1,000만 | 40만 |
| 2026.11.3 | 52㎡ (15.7평) | 8,500만 | 5만 |
| 2026.10.29 | 82㎡ (24.8평) | 1억 | 10만 |
| 2026.10.19 | 33.05㎡ (10평) | 1,700만 | 32만 |
| 2026.10.18 | 72.96㎡ (22.1평) | 500만 | 33만 |
| 2026.10.15 | 52㎡ (15.7평) | 6,000만 | 30만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면구암동 단독·다가구이 최근 1년 평균 1억 7,908만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경남 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40건 | 2억 9,308만 | 1억 1,686만 | 39.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 300만 원입니다(감정가 2억 6,075만 원 × 39.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구암동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2024타경2933 | 구암동 · 단독주택 | 2억 6,339만 | 7,250만 | 27.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '구암중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.
- 기타
- 가장형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 건부지로 이용됨.
- 기타
- 본건 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)
- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(창원예술학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역(구암중)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.
- 건물
- 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물로서 외벽 : 적벽돌쌓기, 타일붙임 등 마감 등, 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등, 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.
- 이용 상태
- 1층 : 주택, 근린생활시설 2층 : 주택으로 이용됨.
- 설비
- 도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비 구비되어 있음.
- 기타
- 본건 후첨 “지적개황도 및 건물개황도” 와 같이 부합물 및 종물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어, 실측 면적으로 사정평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바람.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 3페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1982.12.10 (44년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택, 근린생활
- 규모
- 지상 2층
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 119.14㎡ (36평)
쉽게 말하면1982년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경남 창원시 마산회원구 단독주택 경매 물건인 2026타경20122은 구암동 266-18로, 창원지방법원 마산지원 경매3계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 129.1㎡(39.1평), 건물 연면적은 195.24㎡(59.1평)입니다.
감정가 2억 6,075만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,253만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 마산지원 제122호 법정이고, 입찰보증금은 1,825만 원입니다.
말소기준권리는 2013.5.24 근저당권입니다. 임차인 3명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2026타경20122 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 8,253만 원의 10%인 1,825만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 창원지방법원 마산지원 마산지원 제122호 법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
구암동 266-18 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 39.1평 기준으로 최저가는 1평당 467만원, 감정가는 1평당 668만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 3명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,777만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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7,000만2,401만34%11.19입찰 4일 전- 공고 전2,700만2,700만100%11.19입찰 4일 전
위치
구암북2길 89