경매2025타경9728경북 칠곡군 북삼읍 다가구주택
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 7억 87만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,683만 원
- 면적
- 토지 427.5㎡ (129.3평)
- 다음 회차 최저가
- 1억 1,780만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 4명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 600만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 4명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 600만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-9 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 다가구주택 | 7억 87만 원토지 평당 542만 원 | |
| 토지면적 | 427.5㎡ (129.3평) | 1억 6,828만 원(24%)토지 평당 130만 원 | |
| 건물 연면적 | 658.09㎡ (199.1평) | 1,683만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.11.6(374일 지남) | 7,340만 원 | |
| 2026.1.20(299일 지남) | 2020.7.20 근저당권 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
대구지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.7 10:00 | 7억 87만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.9 10:00 | 4억 9,061만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.10.6 10:00 | 3억 4,343만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.4 10:00 | 2억 4,040만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.2 10:00 | 1억 6,828만 원(24%) | 이번 입찰D-17 |
| 2차 | 2027.1.7 | 1억 1,780만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.4 | 8,246만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.9 | 5,772만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 1,780만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건 기호(1)토지는 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 '오태초등학교' 남서측 인근에 위 치하는 부동산(대- 주거용건부지)으로서 부근은 읍소재지내의 도로변 상가지대와 단독, 다세 대, 아파트 등 일반 주거지대로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건 기호(1)토지까지 일반차량 등 접근 원할하며 읍소재지내에 위치하여 대중교통여건을 포 함한 제반 교통사정은 무난시됨.
- 기타
- 본건 기호(1)토지는 정방형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '주거 용건부지' 이용중임.
- 기타
- 본건 기호(1)토지는 북서측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.
- 용도지역
- 기호(1)토지: 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
- 가축사육제한구역(20 25-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구 역(2015-02-02)(경북구미교육지원청고시 제2015-2호)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.
- 건물
- 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 사용승인일자: 2007.04.18. 외벽: 화강석 및 스톤크트 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 천정: 천정지, 석고텍스 마감 등 바닥: 장판지 및 타일 마감 등 천정: 샤시 창호임.
- 이용 상태
- 일반건축물대장 건축물현황도에 따르면 1층: 계단실 2층: 다가구주택(6가구) 3층: 다가구주택(6가구) 4층: 다가구주택(6가구)으로 각 이용중임.
- 설비
- 급·배수시설 및 위생설비 등과 호별 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: ** 2~4층 부분은 발코니 확장 시공되어 있으며 평가시 이를 감안하였음. ** 본건 건물내부는 직접 확인이 어려우나 외부에서 관찰하거나 주변 탐문 등 에 의거한 일반적 이용상황을 기준으로 조사하였으니 입찰시 참고 하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2020.7.20 근저당권배당요구종기 2026.1.20임차인 18명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 4명 · 그 보증금(확인된 것) 600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기주거 · 203호 | 2022.10.5 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김유순주거 · 302호점유 2019.01.19.부터2020.01.18.까지 | 2019.5.1 | – | 500만 원 | 14만 원 | 2025.12.17 | 있을 수 있음 |
| 김재원주거 · 202호 · 임차권자점유 2020.10.10.부터현재까지 | 2020.9.25 | 2020.9.25 | 2,500만 원 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 |
| 유광주주거 · 505호 | 2013.1.22 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 유수호주거 · 303호 | 2020.10.14 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이명옥주거 · 501호 | 2021.10.6 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이은빈주거 · 201호점유 2020.09.29.부터 | 2020.9.11 | 2020.9.11 | 7,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 장선회주거 · 206호점유 2018.02.10.부터현재까지 | 2020.4.8 | – | 100만 원 | 18만 원 | 2025.12.22 | 있을 수 있음 |
| 최종범주거 · 507호 | 2009.2.24 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한국토지주택공사(301호)주거 · 301호점유 2022.04.08.부터 | 2022.3.30 | 2022.3.22 | 7,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 한국토지주택공사주거 · 503호점유 2022.08.05.부터 | 2022.8.5 | 2022.7.18 | 7,000만 원 | 5만 원 | – | 없음 |
| (입주자주거점유 2022.08.05.부터 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 강지원)임차권자 · 503호점유 2026.08.04.까지 | 2022.8.5 | 2022.7.18 | 7,000만 원 | 5만 원 | 2026.1.19 | 없음 |
| 한국토지 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 주택공사(입주자주거 · 203호점유 2022.10.05.부터2026.10.04.까지 | 2022.10.5 | 2022.9.8 | 6,000만 원권리신고: 60,000,000원 / 권리신고: 75,000,000원 / 권리신고: 70,000,000원 | 미상 | 2026.1.19 | 없음 |
| 김슬기)한국토지 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 유수호)한국토지 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 이명옥) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.12
| 임대차 관계 | 전입세대확인서와 외국인체류확인서에 의하여 작성함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 18명 중 4명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)| 2020.7.20 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김유순 | 대항력 있을 수 있음 보증금 500만 원. 전입 2019.5.1 · 배당요구 2025.12.17. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 유광주 | 대항력 있을 수 있음 전입 2013.1.22 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 장선회 | 대항력 있을 수 있음 보증금 100만 원. 전입 2020.4.8 · 배당요구 2025.12.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 최종범 | 대항력 있을 수 있음 전입 2009.2.24 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 김재원: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 7. 14.임이은빈: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 11. 5.임한국토지주택공사(301호): 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 4. 17.이고, 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권을 양수하여 경매신청하였으며, 배당요구일자는 경매신청일(2025. 11. 6.)임한국토지주택공사(입주자 강지원): 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 2. 20.임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○, 인○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 김○○, 장선회, 유○○, 이○○, 최종범, 한○○ · 근저당권자 인○○ · 교부권자 국○○, 칠○○ · 임차권자 이○○, 한국토지주택공사(301호), 김○○, 한○○ | ||
| 관련 사건 | 대구지방법원 김천지원 구미시법원 2025차전2654 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 6,828만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,683만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 5,145만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 1,780만 ~ 1억 3,462만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.600만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 7,428만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 6,828만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기1,683만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기대구지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 11.30까지 신청 (D-15)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 11.25까지 신청 (D-10)
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|---|---|---|---|---|
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| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,683만 원)의 0.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
경북 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 5억 6,437만 | 2억 6,586만 | 47.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 3,572만 원입니다(감정가 7억 87만 원 × 47.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2007.4.18 (19년차)
- 주용도
- 단독주택
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 18가구
- 주차
- 13대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 153.94% · 59.59%
- 대지 · 연면적
- 427.5㎡ (129.3평) · 658.09㎡ (199.1평)
쉽게 말하면2007년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
경북 칠곡군 다가구주택 경매 물건인 2025타경9728은 북삼읍 1085-9로, 대구지방법원 경매2계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 427.5㎡(129.3평), 건물 연면적은 658.09㎡(199.1평)입니다.
감정가 7억 87만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 1억 6,828만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,683만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2020.7.20 근저당권입니다. 임차인 18명 중 4명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 30장
자주 묻는 질문
2025타경9728 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 6,828만 원의 10%인 1,683만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 대구지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
북삼읍 1085-9 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 129.3평 기준으로 최저가는 1평당 130만원, 감정가는 1평당 542만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,780만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-9