경매2025타경7840대구 동구 신암동 빌라
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 8,600만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 843만 원
- 면적
- 전용 59.8㎡ (18.1평)
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3,151만 원 저렴합니다. | 신암동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 7,365만 원(10건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4,214만 원은 그 57%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.12 기준| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 23-5 1동 2층102호도로명: 아양로47길 51 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 8,600만 원전용 평당 475만 원 | |
| 전용면적 | 59.8㎡ (18.1평) | 4,214만 원(49%)전용 평당 233만 원 | |
| 61.8㎡ (18.7평) | 843만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.14(580일 지남) | 5,089만 원 | |
| 2025.6.27(506일 지남) | 2018.8.27 근저당권 | ||
| 채권자 | 포○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
대구지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.1.7 10:00 | 8,600만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.3.5 10:00 | 6,020만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.10.7 10:00 | 4,214만 원(49%) | 001 |
| 4차 | 2026.11.10 16:00 | – | 010 |
| 5차 | 2026.12.3 10:00 | 4,214만 원(49%) | 이번 입찰D-18 |
| 2차 | 2027.1.8 | 2,950만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.5 | 2,065만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.4 | 1,445만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 지하2층 입찰법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 '아양초등학교' 북서측에 인접하여 위치하고 있는 구분 소유부동산(다세대주택)인 ‘1동 2층 102호(집합건축물대장상 전유부분면적: 59.8㎡ (18.1평),계단식, 남동향, 실제 202호로 통용됨)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 일반 교통여건 양호시됨.
- 건물
- 시멘벽돌조 슬래브지붕 1동 2층 중 2층 102호(202호) 단위세대로서, -사용승인일자: 1988.01.15 -외벽: 몰탈위 페인트 마감 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 바닥재 및 습식타일 마감 등 -창호: 샷시 창호임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생, 급·배수시설 등과 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등 되어 있음.
- 토지 형태
- 대지권 대상인 토지는 부정형의 토지로서 약간의 고지대에 위치하며 '다세대주택의부지'로 이용중임
- 도로
- 본 다세대주택은 북서측으로 약 5미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.
- 용도지역
- 대지권 대상인 토지: 제2종일반주거지역
- 제2종일반주거지역((12층이하))
- 소로3류(폭 8m 미만)(2016-02-22)(국 지도로)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 비행 안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: * 현장 조사시 관계인 부재 상태로서 내부확인은 현장에서 확인된 해당호 및 주변탐문 등에 의거한 일반적 이용상황을 고려 판단하였으니 입찰시 재 확인 하시기 바랍니다. * 본건은 귀 의뢰 및 공부상 1동 2층 102호로 표기되어 있으나 실제 2층 202호 로 통용되는 점 참고하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2018.8.27 근저당권배당요구종기 2025.6.27임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주주거 · 102호2층점유 2020.12.12~현재 | 2020.12.14 | 2020.12.14 | 4,000만 원 | 미상 | 2025.5.12 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.5.13
| 별첨 사진과 같이 다세대 주택임. | |
| 임대차 관계 | 위 내용은 전입세대확인서 및 주민등록등본에 의한 것이며 동 지번상 주소에는 1동 이라는 표기가 있으나 도로명 주소에는 1동 표기 없이 전입신고한 상태임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.12)| 2018.8.27 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 이현주:집행관의 현황조사보고서에 따르면 첨부된 임대차관계조사서의 내용은 전입세대확인서 및 주민등록등본에 의한 것이며, 동 지번상 주소에 1동이라는 표기가 있으나 도로명 주소에는 1동 표기 없이 전입신고한 상태임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 포○○ · 채무자겸소유자 박○○, 채○○ · 임차인 이현주 · 근저당권자 포○○ · 가압류권자 용○○, 대○○ · 교부권자 국○○, 대○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4,214만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.843만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,371만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,950만 ~ 3,371만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4,214만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 4,214만 원과 시세 평균 7,365만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기843만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(843만 원)의 1.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
신암동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1987년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 7,600만 원 최근 1년 10건 · ㎡당 127만 원
- 감정가
- 8,600만 원 시세의 113%
- 최저가
- 4,214만 원 시세의 55%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.27 | 전원주택B | 54.96㎡ (16.6평) | 1층 | 4,800만 |
| 2026.10.23 | 삼익아트B | 67.05㎡ (20.3평) | 2층 | 1억 1,500만 |
| 2026.8.20 | 아름B | 64.24㎡ (19.4평) | 1층 | 8,200만 |
| 2026.8.19 | 성보 | 48.84㎡ (14.8평) | 3층 | 5,700만 |
| 2026.8.8 | 삼익아트B | 67.05㎡ (20.3평) | 2층 | 7,900만 |
| 2026.4.8 | 낙원빌라 | 59.58㎡ (18평) | -1층 | 7,000만 |
| 2026.3.20 | 영광B | 48.56㎡ (14.7평) | 2층 | 7,000만 |
| 2026.1.11 | 성산(625-67) | 58.6㎡ (17.7평) | 1층 | 9,250만 |
| 2025.12.29 | (129-124) | 51.05㎡ (15.4평) | 1층 | 4,000만 |
| 2025.12.12 | 신암A | 55.81㎡ (16.9평) | 2층 | 8,300만 |
| 2025.11.5 | 소라빌라트 | 53.11㎡ (16.1평) | 3층 | 6,100만 |
| 2025.10.23 | 동서103 | 59.5㎡ (18평) | 2층 | 6,400만 |
| 2025.9.26 | 대진 | 56.13㎡ (17평) | 1층 | 9,500만 |
| 2025.9.21 | 대호빌라트B동 | 69.79㎡ (21.1평) | 4층 | 1억 4,900만 |
| 2025.9.18 | 동서101 | 59.4㎡ (18평) | -1층 | 3,500만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 58.01㎡ (17.5평) | 7,000만 | 20만 |
| 2026.10.24 | 56.66㎡ (17.1평) | 500만 | 30만 |
| 2026.9.9 | 63.6㎡ (19.2평) | 1억 | 전세 |
| 2026.9.9 | 63.6㎡ (19.2평) | 1억 | 전세 |
| 2026.8.11 | 69.52㎡ (21평) | 3,000만 | 50만 |
| 2026.7.3 | 54.85㎡ (16.6평) | 1,000만 | 44만 |
| 2026.6.16 | 49.14㎡ (14.9평) | 7,000만 | 11만 |
| 2026.6.16 | 49.14㎡ (14.9평) | 7,000만 | 11만 |
| 2026.5.14 | 59.84㎡ (18.1평) | 1,000만 | 45만 |
| 2026.4.14 | 56.23㎡ (17평) | 9,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면신암동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 7,365만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 2,525만 | 8,018만 | 57.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4,911만 원입니다(감정가 8,600만 원 × 57.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1988.1.15 (38년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 2층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 5세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 용적률 · 건폐율
- 84.99% · 42.49%
- 대지 · 연면적
- 309㎡ (93.5평) · 327.96㎡ (99.2평)
쉽게 말하면1988년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
대구 동구 빌라 경매 물건인 2025타경7840은 신암동 23-5 1동 2층102호로, 대구지방법원 경매11계에서 진행합니다. 전용면적은 59.8㎡(18.1평)이고 대지권은 61.8㎡(18.7평)입니다.
감정가 8,600만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4,214만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 신관 지하2층 입찰법정이고, 입찰보증금은 843만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2018.8.27 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2025타경7840 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4,214만 원의 10%인 843만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
신암동 23-5 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 18.1평 기준으로 최저가는 1평당 233만원, 감정가는 1평당 475만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,214만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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5,000만1,201만24%12.3입찰 18일 전
위치
아양로47길 51