경매2025타경9367대구 동구 신암동 오피스텔
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 5,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 120만 원
- 면적
- 전용 19.82㎡ (6평)
- 다음 회차 최저가
- 840만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2025.3.18.등기) 있음(임대차보증금 7천5백만원, 전입일 2021.4.8., 확정일자 2021.3.24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3,800만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 1년 동안 평균 5,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1,201만 원은 그 24%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 7,500만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 259-6 17층1707호도로명: 신암남로 103 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 5,000만 원전용 평당 834만 원 | |
| 전용면적 | 19.82㎡ (6평) | 1,201만 원(24%)전용 평당 200만 원 | |
| 3.117㎡ (0.9평) | 120만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.22(419일 지남) | 7,934만 원 | |
| 2025.12.4(346일 지남) | 2025.9.22 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 임○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
대구지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.6 10:00 | 5,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.8 10:00 | 3,500만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.10.7 10:00 | 2,450만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.5 10:00 | 1,715만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.3 10:00 | 1,201만 원(24%) | 이번 입찰D-18 |
| 2차 | 2027.1.8 | 840만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.5 | 588만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.4 | 412만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 지하2층 입찰법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 840만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "동대구역" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 오피 스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 일반 차량 출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.
- 건물
- 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건물 중 17층 1707호 단위세대 로서, 외벽 : 복합 판넬, 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.
- 이용 상태
- 오피스텔로 이용중임.
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 난방설비, 소화전 설비 등 되어 있음.
- 토지 형태
- 기호 (1) : 남서측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임. 기호 (2) : 남서측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
- 도로
- 본건 오피스텔 단지 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 본건 모두 중심상업지역
- 방화지구
- 시가지경관지구(중심)
- 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2018-04-10) 임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.22 경매개시결정배당요구종기 2025.12.4임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 7,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준현주거 · 전부 · 임차권자 | 2021.4.8 | 2021.3.24 | 7,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.23
| 별첨 사진과 같이 오피스텔 아파트임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)| 2025.9.22 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2025.3.18.등기) 있음(임대차보증금 7천5백만원, 전입일 2021.4.8., 확정일자 2021.3.24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. | ||
| 임차인 임준현 | 대항력 있을 수 있음 보증금 7,500만 원. 전입 2021.4.8 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 임준현:신청채권자 겸 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 3. 18.임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 임○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 교부권자 대○○ · 임차권자 임준현 | ||
| 관련 사건 | 대구지방법원 2025가단105351 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1,201만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.120만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,080만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.840만 ~ 960만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.7,500만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.8,701만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 1,201만 원과 시세 평균 5,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기120만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.1까지 신청 (D-16)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(120만 원)의 8.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 3,500만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 178만 원
- 감정가
- 5,000만 원 시세의 143%
- 최저가
- 1,201만 원 시세의 34%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 | (259-6) | 28.06㎡ (8.5평) | 16층 | 5,000만 |
최근 전월세 5건 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.27 | 19.82㎡ (6평) | 200만 | 35만 |
| 2026.6.25 | 19.82㎡ (6평) | 200만 | 33만 |
| 2026.3.22 | 19.82㎡ (6평) | 300만 | 33만 |
| 2026.2.28 | 19.82㎡ (6평) | 300만 | 40만 |
| 2026.1.26 | 19.82㎡ (6평) | 300만 | 33만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 1년 평균 5,000만 원에 팔렸고, 감정가와 비슷합니다.
매각사례
대구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9건 | 1억 6,984만 | 1억 447만 | 62.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,130만 원입니다(감정가 5,000만 원 × 62.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2017.12.13 (9년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
- 규모
- 지상 18층 · 지하 4층
- 세대·호수
- 151호
- 주차
- 88대 (세대당 0.58대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 994.93% · 71.5%
- 대지 · 연면적
- 570.9㎡ (172.7평) · 7,295.34㎡ (2,206.8평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 18층).
이 물건 한눈에 보기
대구 동구 오피스텔 경매 물건인 2025타경9367은 신암동 259-6 17층1707호로, 대구지방법원 경매11계에서 진행합니다. 전용면적은 19.82㎡(6평)이고 대지권은 3.117㎡(0.9평)입니다.
감정가 5,000만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 1,201만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 신관 지하2층 입찰법정이고, 입찰보증금은 120만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.22 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 7,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2025.3.18.등기) 있음(임대차보증금 7천5백만원, 전입일 2021.4.8., 확정일자 2021.3.24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
2025타경9367 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1,201만 원의 10%인 120만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
신암동 259-6 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 6평 기준으로 최저가는 1평당 200만원, 감정가는 1평당 834만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 840만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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5억 1,000만3억 5,700만70%11.20입찰 5일 전- 공고 전2억 1,100만2억 1,100만100%11.24입찰 9일 전
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12억 6,902만4억 3,527만34%11.27입찰 12일 전
8,600만4,214만49%12.3입찰 18일 전
위치
신암남로 103