대구 동구 신천동 신천역까사밀라 단독주택 경매 2025타경9380
건물 23.37㎡ (7.1평) · 2015년 사용승인 · 102동 4층408호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2,161만 원34%
감정가 6,300만 원 · 3회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 216만 원
- 시세 평균 대비
- -2억 2,502만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1,513만 원
- 입찰 장소
- 대구지법 신관 지하2층 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-05 06:34
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.10.4.등기) 있음(임대차보증금 8천만원, 전입일 2022.9.23., 확정일자 2022.8.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 8,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -2억 2,502만 원 저렴합니다.
이유 보기
신천동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 2억 4,663만 원(16건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2,161만 원은 그 9%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 8,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,161만 원에 낙찰된다고 보면1억 161만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 216만 원 → 잔금 날 1,945만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 8,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.5입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.216만 원
- 잔금 날 · 12월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,945만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.8,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(216만 원)의 4.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.12 기준| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 538-15 신천역까사밀라 102동 4층408호도로명: 동부로 33 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 6,300만 원 | |
| 토지면적 | – | 2,161만 원(34%) | |
| 건물 연면적 | 23.37㎡ (7.1평) | 216만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.9.25 | 8,000만 원 | |
| 2025.12.10 | 2025.9.25 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 서○○ |
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,513만 원까지 내려갑니다.
기일내역
대구지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.6 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 6,300만 | 유찰 |
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 4,410만 | 유찰 |
| 2026.10.7 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 3,087만 | 유찰 |
| 2026.11.5 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 2,161만 | 진행 예정 |
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.5낙찰
- 11.12
- 11.19결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.25 경매개시결정배당요구종기 2025.12.10임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염창민주거 · 전부 | 2022.9.23 | 2022.8.29 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.11.26 | 있을 수 있음 |
| 현장 방문시 아무도 만나지 못하여 안내문을 두고 왔으며 전입세대확인서에는 전입세대 없는 바 해정후 확인한 바 공실상태임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.12)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.10.4.등기) 있음(임대차보증금 8천만원, 전입일 2022.9.23., 확정일자 2022.8.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
염창민:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 10. 4.임. 신청채권자 주택도시보증공사에게 임차보증금 채권을 양도함. 신청채권과 동일채권임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 서○○ |
| 임차인 | 염○○ |
| 교부권자 | 국○○, 대○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 염○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면신천동 단독·다가구이 최근 1년 평균 2억 4,663만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
신천동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.6 | 단독 | 89㎡ | 29.09㎡ | 1억 800만 |
| 2026.9.25 | 단독 | 178.9㎡ | 86.34㎡ | 5억 1,500만 |
| 2026.9.10 | 단독 | 63㎡ | 31.46㎡ | 1억 6,600만 |
| 2026.8.8 | 단독 | 132.2㎡ | 77.48㎡ | 2억 4,600만 |
| 2026.7.31 | 단독 | 180.4㎡ | 99.15㎡ | 2억 3,000만 |
| 2026.6.29 | 단독 | 95.9㎡ | 147.19㎡ | 1억 7,500만 |
| 2026.6.22 | 단독 | 210.2㎡ | 159.16㎡ | 1억 8,000만 |
| 2026.6.1 | 단독 | 135㎡ | 43.66㎡ | 2억 9,000만 |
| 2026.4.29 | 단독 | 138.2㎡ | 159.62㎡ | 2억 2,300만 |
| 2026.4.15 | 단독 | 144.5㎡ | 100.59㎡ | 2억 4,000만 |
| 2026.4.10 | 단독 | 73㎡ | 111.83㎡ | 2억 7,000만 |
| 2026.3.5 | 단독 | 188㎡ | 90.39㎡ | 2억 1,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 77.16㎡ | 1,500만 | 70만 |
| 2026.11.1 | 105.675㎡ | 700만 | 10만 |
| 2026.10.19 | 38㎡ | 300만 | 30만 |
| 2026.10.18 | 21.09㎡ | 200만 | 30만 |
| 2026.10.16 | 49.58㎡ | 200만 | 40만 |
| 2026.10.16 | 58.72㎡ | 8,000만 | 전세 |
| 2026.10.13 | 28㎡ | 200만 | 29만 |
| 2026.10.9 | 39.66㎡ | 300만 | 27만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
대구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10건 | 4억 6,156만 | 1억 8,405만 | 37.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2,381만 원입니다(감정가 6,300만 원 × 37.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 6,300만 원| 면적 | 철근콘크리트조 23.37㎡ |
|---|---|
| 위치·환경 | 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 신천역 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다. |
| 교통 | 본건 인근에 지하철역 등이 소재하고, 일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다. |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상15층 내 4층 408호로서, 사용승인일 : 2015.7.10 외 벽 : 몰탈위페인트, 타일, 복합패널 등 마감입니다. 내 벽 : 몰탈위페인트, 타일, 벽지 등 마감입니다. 창 호 : 새시창호 등 마감입니다. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택으로 이용중입니다. |
| 설비 | 급배수 및 위생설비, 소방설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등 있습니다. |
| 토지 형태 | 부정형의 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. |
| 도로 | 남측으로 폭 약 30미터 동부로, 서측으로 폭 약 10미터의 2차선 포장도로와 각각 접합니다. |
| 용도지역 | 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-31)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> |
| 기타 | 없습니다. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 신천역 까사밀라 102동
- 사용승인일
- 2015.7.10 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(도시형생활주택),근린생활시설,업무시설(오피스텔)
- 규모
- 지상 15층 · 지하 6층
- 세대·호수
- 144세대 · 59호
- 주차
- 99대 (세대당 0.69대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철골철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 459.13% · 56.2%
- 대지 · 연면적
- 1574㎡ · 13366.54㎡
이 물건 한눈에 보기
대구 동구 단독주택 경매 물건인 2025타경9380은 신천동 신천역까사밀라 102동 4층408호로, 대구지방법원 경매11계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 건물 연면적은 23.37㎡(7.1평)입니다.
감정가 6,300만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2,161만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 11월 5일(목) 오전 10시 신관 지하2층 입찰법정이고, 입찰보증금은 216만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.25 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.10.4.등기) 있음(임대차보증금 8천만원, 전입일 2022.9.23., 확정일자 2022.8.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2025타경9380 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,161만 원의 10%인 216만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 5일(목) 오전 10시, 대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정입니다. 매각결정은 11월 12일(목)입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,513만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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5,700만1,955만34%11.18입찰 4일 전
1억 700만7,490만70%11.18입찰 4일 전
위치
동부로 33