경매2025타경503521대전 대덕구 비래동 빌라
매각기일 2026.12.10 (목) 10:00D-25
- 감정가
- 8,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 94만 원
- 면적
- 전용 48.84㎡ (14.8평)
- 다음 회차 최저가
- 659만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2022.04.18. 확정일자 2022.03.28)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -5,677만 원 저렴합니다. | 비래동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 6,618만 원(19건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 941만 원은 그 14%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 9,500만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.24 기준| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 128-35 에이동 4층402호도로명: 비래동로31번길 7 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 8,000만 원전용 평당 541만 원 | |
| 전용면적 | 48.84㎡ (14.8평) | 941만 원(12%)전용 평당 64만 원 | |
| 31.57㎡ (9.5평) | 94만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.13(398일 지남) | 9,500만 원 | |
| 2026.1.13(306일 지남) | 2025.10.13 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 오○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
대전지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.5.7 10:00 | 8,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.6.11 10:00 | 5,600만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.7.16 10:00 | 3,920만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.8.20 10:00 | 2,744만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.10.1 10:00 | 1,921만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.11.5 10:00 | 1,345만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.12.10 10:00 | 941만 원(12%) | 이번 입찰D-25 |
| 4차 | 2027.1.14 | 659만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소본관 제106호 법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 6번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 12%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 659만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.
- 교통
- 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.
- 건물
- 철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택 중 제4층 제402호 건으로서, 외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 데코타일 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.
- 이용 상태
- 다세대주택(방3, 욕실, 주방, 베란다 등)으로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 전기 및 위생설비와 도시가스설비 등을 갖추고 있음.
- 토지 형태
- 인접 필지 대비 평지, 세장형의 토지로서 다세대주택으로 이용중임.
- 도로
- 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
- 용도지역
- 비래동 128-35 :도시지역
- 제2종일반주거지역
- 소로2류(폭 8m~10m)(비래11)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)
- 임대관계
- 임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.10.13 강제경매개시결정배당요구종기 2026.1.13임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 9,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오철민주거 · 건물 · 주택임차권자점유 2022.4.15 | 2022.4.18 | 2022.3.28 | 9,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.17
| 붙임 사진과 같음 | |
| 임대차 관계 | 가. 위 사항은 임차인 통지를 하기 위해 작성된 것임 나. 폐문 부재로 임차인을 직접 조사하지 못하였으므로, 점유관계 등은 별도 확인 요망 |
매각물건명세서(작성 2026.8.24) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.24)| 2025.10.13 강제경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2022.04.18. 확정일자 2022.03.28)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 오철민 | 대항력 있을 수 있음 보증금 9,500만 원. 전입 2022.4.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 오철민:대전지법 임차권등기명령 2024카임20753 | ||
| 이해관계인 | 채권자 오○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 오철민 · 교부권자 대○○, 신○○ · 주택임차권자 오철민 | ||
| 관련 사건 | 대전지방법원 2024가단223342 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 941만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.10최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.94만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.847만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.659만 ~ 753만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.9,500만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 441만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 25일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.30까지
- 입찰가 정하기최저가 941만 원과 시세 평균 6,618만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.7까지
- 보증금 준비하기94만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.9까지
- 법원 가기대전지방법원 본관 제106호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.10 (목) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(94만 원)의 10.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
비래동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1991년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 7,000만 원 최근 1년 19건 · ㎡당 143만 원
- 감정가
- 8,000만 원 시세의 114%
- 최저가
- 941만 원 시세의 13%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.15 | 남양빌라(560-5) | 45.54㎡ (13.8평) | 4층 | 3,000만 |
| 2026.10.12 | 보성빌라 | 46.08㎡ (13.9평) | 1층 | 6,500만 |
| 2026.9.8 | 태종아트빌라 | 48.54㎡ (14.7평) | 3층 | 7,500만 |
| 2026.9.3 | 리베라아트빌라(123-30) | 51㎡ (15.4평) | 2층 | 6,700만 |
| 2026.8.6 | 보성빌라(125-17) | 46.08㎡ (13.9평) | 2층 | 6,900만 |
| 2026.7.24 | 진흥빌라(134-53) | 46.49㎡ (14.1평) | 2층 | 6,000만 |
| 2026.7.8 | 대호빌라(146-30) | 55.71㎡ (16.9평) | 1층 | 7,500만 |
| 2026.5.9 | 우정빌라(128-22) | 39.21㎡ (11.9평) | 4층 | 7,000만 |
| 2026.4.3 | 임광빌라 | 48.87㎡ (14.8평) | 2층 | 7,000만 |
| 2026.3.30 | 임광빌라 | 48.87㎡ (14.8평) | 1층 | 8,000만 |
| 2026.3.25 | 남양빌라(560-6) | 45.54㎡ (13.8평) | 2층 | 6,300만 |
| 2026.3.3 | 대우주택(127-25) | 45.15㎡ (13.7평) | 1층 | 8,000만 |
| 2026.1.19 | 두산빌라 | 51.89㎡ (15.7평) | 2층 | 7,000만 |
| 2025.12.26 | 거성빌라(144-17) | 43.41㎡ (13.1평) | 2층 | 4,900만 |
| 2025.12.19 | 하나로빌라 | 40.58㎡ (12.3평) | 3층 | 6,600만 |
최근 전월세 1건 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 48.84㎡ (14.8평) | 500만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면비래동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 6,618만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대덕구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7,433만 | 3,315만 | 42.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,376만 원입니다(감정가 8,000만 원 × 42.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
비래동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경600164 | 비래동 · 빌라 | 8,300만 | 4,101만 | 49.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1994.2.28 (32년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 7대 (세대당 0.44대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 172.8% · 48.85%
- 대지 · 연면적
- 518.8㎡ (156.9평) · 1,066.03㎡ (322.5평)
쉽게 말하면1994년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
대전 대덕구 빌라 경매 물건인 2025타경503521은 비래동 128-35 에이동 4층402호로, 대전지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 48.84㎡(14.8평)이고 대지권은 31.57㎡(9.5평)입니다.
감정가 8,000만 원에서 6번 유찰되어 이번 최저가는 941만 원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 본관 제106호 법정이고, 입찰보증금은 94만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.10.13 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 9,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2022.04.18. 확정일자 2022.03.28)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
2025타경503521 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 941만 원의 10%인 94만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 대전지방법원 본관 제106호 법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
비래동 128-35 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.8평 기준으로 최저가는 1평당 64만원, 감정가는 1평당 541만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 659만 원(감정가의 8%)가 됩니다.
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위치
비래동로31번길 7