대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2026타경600614대전 대덕구 비래동 수산아트빌라
대전지방법원 경매3계 · 470-1803
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
이번 최저가 · 감정가의 34%
2,230만 원3회 유찰
- 감정가
- 6,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 223만 원
- 면적
- 전용 46.02㎡ (13.9평)
- 다음 회차 최저가
- 1,561만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6,300만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3,271만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 24개월 동안 평균 5,500만 원(3건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2,230만 원은 그 41%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6,300만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.3 기준| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 134-5 수산아트빌라 에이동 4층402호도로명: 우암로412번길 97 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 6,500만 원전용 평당 467만 원 | |
| 전용면적 | 46.02㎡ (13.9평) | 2,230만 원(34%)전용 평당 160만 원 | |
| 24.605㎡ (7.4평) | 223만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.3.26(234일 지남) | 6,923만 원 | |
| 2026.6.29(139일 지남) | 2021.7.30 근저당권 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
대전지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.26 10:00 | 6,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.30 10:00 | 4,550만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.4 10:00 | 3,185만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.9 10:00 | 2,230만 원(34%) | 이번 입찰D-24 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,561만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,092만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 765만 원(12%) | – |
입찰 장소본관 제106호 법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,561만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 414.6㎡ (125.4평) 중24.61㎡ (7.4평)
건물4층 건물 · 에이동 4층402호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 1991년46.02㎡ (13.9평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 467만 원)가격시점 2026년6,500만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남동측 인근에 위치하는 수산아트빌 라 에이동 4층 402호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.
- 건물
- ▷철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서, (1991.12.30 사용승인) 외벽:벽돌치장쌓기 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.
- 이용 상태
- 다세대주택 1개호로 이용중임.
- 설비
- 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 세장형의 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북동측으로 소로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 소로1류(폭 10m~12m)(법동1)(접합)
- 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 중점경관관 리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준 적 이용상황을 기준으로 평가하였음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.7.30 근저당권배당요구종기 2026.6.29임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 6,300만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사의승계인서울보증보험주식회사주거 · 건물 · 주택임차권자점유 2020.03.09. | 2020.3.27 | 2020.2.12 | 6,300만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.4.6
| 붙임 사진과 같음 |
매각물건명세서(작성 2026.7.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.3)| 2021.7.30 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 한국토지주택공사의승계인서울보증보험주식회사 | 대항력 있을 수 있음 보증금 6,300만 원. 전입 2020.3.27 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각 | ||
| 점유자 비고 | 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사 : 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○ · 채무자겸소유자 주○○ · 근저당권자 문○○ · 압류권자 국○○, 대○○ · 교부권자 대○○, 국○○ · 주택임차권자 한○○ | ||
| 관련 사건 | 대전지방법원 2025차전26325 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,230만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.223만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,007만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,561만 ~ 1,784만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.6,300만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.8,530만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 2,230만 원과 시세 평균 5,500만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기223만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기대전지방법원 본관 제106호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 전화상담 30분
- 현장 방문
입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
전문가 보고서 신청하기점유자 및 명도난이도 확인
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390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
- 전문가 보고서 내용 모두
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
현장탐문 신청하기보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(223만 원)의 4.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 1991년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 4,700만 원 최근 2년 3건 · ㎡당 103만 원
- 감정가
- 6,500만 원 시세의 138%
- 최저가
- 2,230만 원 시세의 47%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.8.2 | 수산아트빌라(134-5) | 55.1㎡ (16.7평) | 3층 | 6,500만 |
| 2025.7.18 | 수산아트빌라(134-5) | 49.65㎡ (15평) | 1층 | 5,000만 |
| 2025.6.23 | 수산아트빌라(134-5) | 55.1㎡ (16.7평) | 3층 | 5,000만 |
최근 전월세 1건 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.7 | 46.02㎡ (13.9평) | 2,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 24개월 평균 5,500만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대덕구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7,433만 | 3,315만 | 42.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2,743만 원입니다(감정가 6,500만 원 × 42.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
비래동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경600164 | 비래동 · 빌라 | 8,300만 | 4,101만 | 49.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1991.12.30 (35년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 414.6㎡ (125.4평) · 916.01㎡ (277.1평)
쉽게 말하면1991년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
대전 대덕구 빌라 경매 물건인 2026타경600614은 비래동 수산아트빌라 에이동 4층402호로, 대전지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 46.02㎡(13.9평)이고 대지권은 24.605㎡(7.4평)입니다.
감정가 6,500만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2,230만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 본관 제106호 법정이고, 입찰보증금은 223만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.7.30 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 6,300만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
2026타경600614 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,230만 원의 10%인 223만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 대전지방법원 본관 제106호 법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
수산아트빌라 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 13.9평 기준으로 최저가는 1평당 160만원, 감정가는 1평당 467만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,561만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
우암로412번길 97