부산 금정구 구서동 구서동쌍용예가 아파트 경매 2025타경1824
전용 157.8㎡ (47.7평) · 대지권 162.3588㎡ (49.1평) · 2010년 사용승인 · 104동 2층203호
- 대항력 있는 임차인 없음
5억 3,900만 원70%
감정가 7억 7,000만 원 · 1회 유찰
문제없음 3확인 필요 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 5,390만 원
- 시세 평균 대비
- -2억 8,100만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 3억 7,730만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 입찰전용법정(256호법정)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 01:05
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.문제없음 3확인 필요 1
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2016.8.30 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -2억 8,100만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 8억 2,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 5억 3,900만 원은 그 66%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5억 3,900만 원에 낙찰된다고 보면5억 3,900만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 5,390만 원 → 잔금 날 4억 8,510만 원
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5,390만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 8,510만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 7,730만 ~ 4억 3,120만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 5억 3,900만 원과 시세 평균 8억 2,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
5,390만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
부산지방법원 입찰전용법정(256호법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(5,390만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.8 기준| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1053 구서동쌍용예가 104동 2층203호도로명: 금샘로 261 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 7억 7,000만 원전용 평당 1,613만 원 | |
| 전용면적 | 157.8㎡ (47.7평) | 5억 3,900만 원(70%)전용 평당 1,129만 원 | |
| 162.3588㎡ (49.1평) | 5,390만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.5.12(552일 지남) | 3억 7,118만 원 | |
| 2025.7.23(480일 지남) | 2016.8.30 근저당권 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 7억 7,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 5억 3,900만 원(70%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.12 | 3억 7,730만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.16 | 2억 6,411만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰전용법정(256호법정)|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 7,730만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2016.8.30 근저당권배당요구종기 2025.7.23임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하춘기주거 · 203호점유 미상 | 2024.9.19 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.5.16
| 임대차 관계 | 본건 임대차관계조사서에 기재된 점유자는 거제제3동장으로부터 발급받은 전입세대확인서를 근거로 작성한 사항 임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.8)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
하춘기:권리신고가 없으므로 임대차관계 불분명함.
승계인유○○|채권자유○○|채무자겸소유자김○○|임차인하춘기|근저당권자주○○|교부권자부○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2010년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 8억 2,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 7억 7,000만 원 시세의 94%
- 최저가
- 5억 3,900만 원 시세의 66%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.18 | 구서동쌍용예가1단지 | 157.8㎡ (47.7평) | 23층 | 8억 2,000만 |
| 2025.7.9 | 구서동쌍용예가1단지 | 157.8㎡ (47.7평) | 16층 | 8억 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 132.07㎡ (40평) | 5억 5,000만 | 전세 |
| 2026.3.23 | 132.07㎡ (40평) | 5,000만 | 180만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 8억 2,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
금정구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5건 | 2억 680만 | 1억 5,976만 | 77.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 9,598만 원입니다(감정가 7억 7,000만 원 × 77.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구서동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경21503 | 태평양아파트 · 아파트 | 1억 6,900만 | 1억 1,841만 | 70.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 장서초등학교 남측 인근에 위치하는 구서동 쌍용예가 104동 2층 203호로서, 주위는 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통
- 본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소가 소재하며, 본건 아파트 북동측으로 직선거리 약 600미터 지점에 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 104동 12층 건물 내 2층 203호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호.
- 이용 상태
- 아파트.
- 설비
- 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.
- 토지 형태
- 동하향의 경사지대 내 조성된 부정다각형의 토지로서 아파트 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.
- 도로
- 본건 아파트 단지 동측으로 광대로에, 남측으로 중로에 접하고, 단지내 도로망 정비되어 있습니다.
- 용도지역
- 기호1 토지 : 제3종일반주거지역
- 제1종지구단위계획구역
- 가축사육제한구역
- 상대보호구역. 기호2 토지 : 제3종일반주거지역
- 제1종지구단위계획구역
- 국지도로(접합)
- 일반도로(접합)
- 가축사육제한구역
- 상대보호구역.
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계 미상이며, 기타참고 사항은 없습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 구서동 쌍용예가
- 사용승인일
- 2010.10.28 (16년차)
- 주용도
- 공동주택 · 아파트
- 규모
- 지상 23층 · 지하 1층 · 6개 동
- 세대·호수
- 286세대 · 4호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 10대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 18,834㎡ (5,697.3평) · 46,814.04㎡ (14,161.2평)
쉽게 말하면2010년에 사용승인된 건물입니다(지상 23층).
이 물건 한눈에 보기
부산 금정구 아파트 경매 물건인 2025타경1824은 구서동 구서동쌍용예가 104동 2층203호로, 부산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 157.8㎡(47.7평)이고 대지권은 162.3588㎡(49.1평)입니다.
감정가 7억 7,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 5억 3,900만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 입찰전용법정(256호법정)이고, 입찰보증금은 5,390만 원입니다.
말소기준권리는 2016.8.30 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경1824 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5억 3,900만 원의 10%인 5,390만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 입찰전용법정(256호법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
구서동쌍용예가 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 47.7평 기준으로 최저가는 1평당 1,129만원, 감정가는 1평당 1,613만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 7,730만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
구서동쌍용예가 1건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3967 | 205동 1층101호 | 전용 157.8㎡ (47.7평) | 9억 5,000만 | 6억 6,500만70% | 12.9 |
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위치
금샘로 261