부산 금정구 구서동 주택 경매 2025타경21898
토지 119㎡ (36평) · 건물 96.83㎡ (29.3평) · 1979년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
3억 1,037만 원70%
감정가 4억 4,339만 원 · 1회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 3,104만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 6,963만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 2억 1,726만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 입찰전용법정(256호법정)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 01:24
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 6,963만 원 저렴합니다.이유
구서동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 4억 8,000만 원(6건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 1,037만 원은 그 65%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 1,037만 원에 낙찰된다고 보면4억 5,037만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 3,104만 원 → 잔금 날 2억 7,933만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 4,000만 원
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,104만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 7,933만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 1,726만 ~ 2억 4,830만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 4,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 3억 1,037만 원과 시세 평균 4억 8,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
3,104만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
부산지방법원 입찰전용법정(256호법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-21)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-16)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,104만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 268-4 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 주택 | 4억 4,339만 원토지 평당 1,232만 원 | |
| 토지면적 | 119㎡ (36평) | 3억 1,037만 원(70%)토지 평당 862만 원 | |
| 건물 연면적 | 96.83㎡ (29.3평) | 3,104만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.5.7(557일 지남) | 1억 4,000만 원 | |
| 2025.7.17(486일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 최○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 4억 4,339만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 3억 1,037만 원(70%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.12 | 2억 1,726만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.16 | 1억 5,208만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰전용법정(256호법정)|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 1,726만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2025.7.17임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부영주거 · 1층주택전부점유 2018.05.18.~ | 2018.6.7 | – | 1억 4,000만 원권리신고: 140,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.7.17 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.5.15
| 본건 주택 앞 동쪽 마당은 본건 토지에 속하지 않은 것으로 추정되나, 본건 주택과의 정확한 경계는 육안으로는 알 수 없었음. | |
| 임대차 관계 | 본건 임대차관계조사서에 기재된 점유자는 거제제3동장으로부터 발급받은 전입세대확인서를 근거로 작성한 사항 임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)확인할 내용이 1건 있습니다
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 목록1 | 2024.11.20 | 압류 |
| 목록2 | 2025.5.7 | 경매개시결정 |
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
김부영:권리신고 및 배당요구신청서는 임차보증금 양수인인 이 사건 신청채권자가 제출한 것임.
- 1.일괄매각. 제시외 건물 포함
- 2.토지 북서측 일부가 현황 '도로'이며, 본건의 정원으로 이용중인 부분은 인접한 국유지(하천)의 일부인 바, 하천법에 따른 허가 또는 승인으로 발생한 권리·의무를 양도한 때에는 권리·의무를 양수한 자가 그 지위를 승계하므로 경매로 매수하는 경우에도 하천점용 허가에 대한 권리·의무는 승계되며, 권리·의무를 승계한 자는 하천관리청에 신고하여야 하고, 점용료 납부 의무는 하천법상 허가 또는 승인으로 발생한 것으로써 신고에 따라 권리·의무를 승계한 자에게 승계된다는 금정구청의 회신이 있으나, 본건 목적물에 대한 하천법상 허가 또는 승인 여부 등에 대하여는 금정구청에 재확인이 필요함.
- 3.지적경계구분이 다소 불명확하므로 정확한 현황 및 지적경계는 측량이 필요할 것으로 판단됨.
- 4.건물 1층은 등기사항증명서상 '주택'이나, 건축물대장 및 현황상 '주택 및 근린생활시설'임. 건물 옥상에 소재하는 물탱크 등은 건물에 포함평가함(감정평가서 참조).
채권자최○○|채무자겸소유자김○○|임차인김부영|압류권자국○○, 금○○|교부권자부○○, 금○○, 국○○
관련 사건부산지방법원 2024가단5185 (판결정본)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
구서동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 3,400만 원 최근 1년 6건 · 토지 평당 927만 원
- 감정가
- 4억 4,339만 원 시세의 133%
- 최저가
- 3억 1,037만 원 시세의 93%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.2 | 단독 | 127.8㎡ (38.7평) | 98.83㎡ (29.9평) | 1억 7,300만 |
| 2026.9.4 | 단독 | 173㎡ (52.3평) | 206.95㎡ (62.6평) | 4억 8,000만 |
| 2026.4.28 | 단독 | 154.9㎡ (46.9평) | 179.82㎡ (54.4평) | 4억 5,000만 |
| 2026.4.25 | 다가구 | 179㎡ (54.1평) | 181.6㎡ (54.9평) | 7억 7,000만 |
| 2026.3.17 | 단독 | 198.3㎡ (60평) | 158.52㎡ (48평) | 6억 7,000만 |
| 2025.11.23 | 단독 | 159.2㎡ (48.2평) | 178.04㎡ (53.9평) | 3억 3,700만 |
| 2025.11.3 | 단독 | 139.6㎡ (42.2평) | 98.17㎡ (29.7평) | 4억 3,000만 |
| 2025.9.17 | 단독 | 192.3㎡ (58.2평) | 160.85㎡ (48.7평) | 8억 4,000만 |
| 2025.6.27 | 단독 | 110㎡ (33.3평) | 160.2㎡ (48.5평) | 3억 |
| 2025.3.2 | 단독 | 99.3㎡ (30평) | 98.31㎡ (29.7평) | 1억 5,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 179.04㎡ (54.2평) | 1억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.27 | 135.61㎡ (41평) | 500만 | 20만 |
| 2026.10.26 | 48.93㎡ (14.8평) | 1,000만 | 40만 |
| 2026.10.23 | 156.82㎡ (47.4평) | 2,000만 | 34만 |
| 2026.10.20 | 66.57㎡ (20.1평) | 8,000만 | 전세 |
| 2026.10.19 | 95.45㎡ (28.9평) | 5,000만 | 35만 |
| 2026.10.17 | 84.93㎡ (25.7평) | 6,000만 | 전세 |
| 2026.10.13 | 196.78㎡ (59.5평) | 1,000만 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면구서동 단독·다가구이 최근 1년 평균 4억 8,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
부산 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17건 | 5억 5,473만 | 2억 3,889만 | 34.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,474만 원입니다(감정가 4억 4,339만 원 × 34.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '두실초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '두실역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.
- 기타
- 인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용중임.
- 기타
- 본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하나, 본건 접면 부근에서 도로폭이 일시적으로 확대된 후, 남서측으로 폭 약 3미터 내외로 협소해지는 도로에 접함. 또한 정원으로 이용중인 인접 국유지(#936-8번지)를 통하여 폭 약 2미터 내외의 온천천로로 출입가능하나, 점용허가여부는 별도확인을 요함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 가. 임대관계 : 없 음. 나. 기 타 : 별지 ‘사진용지’와 같이 본건의 정원으로 이용중인 부분은 인접한 국유지[구서동 #936-8번지, 하천]의 일부인 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
- 건물
- 기호(2) - 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일:1979.10.31) 외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 등, 바 닥 : 테코타일 마감 및 일부 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창임.
- 이용 상태
- 1층 - 근린생활시설 및 주택이나, 현재 공실상태임. 2층 - 주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.
- 기타
- 별지‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 소유자 미상의 제시외건물(기호㉠~㉤)이 소재함.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 가. 임대관계 : 2층 부분을 임대중인 것으로 탐문되나, 자세한 내역은 미상임. 나. 기 타 : 기호(2) 건물 1층은 건물등기사항전부증명서상 '주택'이나, 일반건축물대장상 및 현황 '주택 및 근린생활시설'임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1979.10.31 (47년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택
- 규모
- 지상 2층
- 세대·호수
- 2가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 블록구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 96.83㎡ (29.3평)
쉽게 말하면1979년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 금정구 주택 경매 물건인 2025타경21898은 구서동 268-4로, 부산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 119㎡(36평), 건물 연면적은 96.83㎡(29.3평)입니다.
감정가 4억 4,339만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 1,037만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 입찰전용법정(256호법정)이고, 입찰보증금은 3,104만 원입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 22장
자주 묻는 질문
2025타경21898 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 1,037만 원의 10%인 3,104만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 입찰전용법정(256호법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
구서동 268-4 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 36평 기준으로 최저가는 1평당 862만원, 감정가는 1평당 1,232만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 1,726만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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9억 5,000만6억 6,500만70%12.9입찰 24일 전
위치
부산광역시 금정구 구서동 268-4