경매2025타경101365부산 북구 구포동 주택
매각기일 2026.12.10 (목) 10:00D-25
- 감정가
- 16억 2,836만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 5,585만 원
- 면적
- 토지 263.3㎡ (79.6평)
- 다음 회차 최저가
- 3억 9,097만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 5명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 1억 3,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 최저가가 시세 평균보다 +3억 7,644만 원 높습니다. | 구포동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 1억 8,209만 원(22건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 5억 5,853만 원은 그 307%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 5명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.6 기준| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1261-34 도로명: 시랑로 88 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 주택 | 16억 2,836만 원토지 평당 2,044만 원 | |
| 토지면적 | 263.3㎡ (79.6평) | 5억 5,853만 원(34%)토지 평당 701만 원 | |
| 건물 연면적 | 769.71㎡ (232.8평) | 5,585만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.4.29(565일 지남) | 3,297만 원 | |
| 2025.7.21(482일 지남) | 2024.6.18 근저당권 | ||
| 채권자 | 제○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.27 10:00 | 16억 2,836만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.1 10:00 | 11억 3,986만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.5 10:00 | 7억 9,790만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.10 10:00 | 5억 5,853만 원(34%) | 이번 입찰D-25 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3억 9,097만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 7,368만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 9,158만 원(12%) | – |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 9,097만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '부산과학기술대학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 상업용 부동산, 주상용 부동산, 공동주택 등이 혼재하고 있음.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.
- 기타
- 북서하향 완경사지내 세장형의 토지로 현황 '주상용'건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 북동측으로 노폭 약18m내외의 중로변에 접하고 있으며, 남서측으로 노폭 약4m내의 세로변에 각각 접하고 있음.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역(2024-02-07)
- 도로(접합)
- 상대보호구역(부산과학기술대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(숲속은성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.
- 기타
- 지적도 및 건물개황도 참조바라며, 구조 및 이용상황 등을 검토건대 토지가치에 미치는 영향은 별무하다고 판단됨.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.
- 건물
- 철근콘크리트 및 (조적조) 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층 건내 외벽: 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 폐문부재로 확인치 못함. 창호: 샷시창호임.
- 이용 상태
- 주상용 주택으로 이용중임. 층별 공부상 용도는 다음과 같음 지하1층 : 근린생활시설 및 주차장 1층 : 제2종근린생할시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 근린생활시설 4층 : 단독주택
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, LPG가스배관설비, 난방설비(주택부분) 등을 갖추고 있음.
- 기타
- 지적도 및 건물개황도 참조바람.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.6.18 근저당권배당요구종기 2025.7.21임차인 5명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 5명 · 그 보증금(확인된 것) 1억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서훈주거 | 2023.5.22 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김성우점포 · 1층전부점유 2023.11.06.~2023.11.06-2025.11.06 | 2024.1.29 | 2025.5.16 | 3,000만 원권리신고: 30,000,000원 / 현황조사: 20,000,000원 | 110만 원권리신고: 1,100,000원 / 현황조사: 1,200,000원 | 2025.6.16 | 있을 수 있음 |
| 김성훈점포 · 3층전부점유 2012.08.01.~2012.08.01-2014.07.31 | 2012.7.9 | 2025.7.16 | 2,000만 원 | 20만 원 | 2025.7.16 | 있을 수 있음 |
| 문은실주거 · 일부80㎡점유 2023.05.22.~ | 2023.5.22 | 2023.5.4 | 7,000만 원 | 미상 | 2025.5.16 | 있을 수 있음 |
| 이종모점포 · 지하1층점유 2023.07.01.~2023.07.01-2025.07.01 | 2023.5.26 | 2025.5.26 | 1,000만 원 | 60만 원 | 2025.6.4 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.5.9
| 1. 본건 매각지분 특정되지 않아 전체를 대상으로 조사하였음. 2. 목록 1번 건물 지하층 로즈노래연습장 1층 브라더뒷고기 구포점 2층 PC루나방 3층 룡상합기도 4층 2개 호실 | |
| 임대차 관계 | 위 임대차관계조사서는 주민센터의 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 세무서의 상가건물임대차 현황서를 각 참고하였음. |
매각물건명세서(작성 2026.7.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 5명 중 5명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.6)| 2024.6.18 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김서훈 | 대항력 있을 수 있음 전입 2023.5.22 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 김성우 | 대항력 있을 수 있음 보증금 3,000만 원. 전입 2024.1.29 · 배당요구 2025.6.16. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 김성훈 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2,000만 원. 전입 2012.7.9 · 배당요구 2025.7.16. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 문은실 | 대항력 있을 수 있음 보증금 7,000만 원. 전입 2023.5.22 · 배당요구 2025.5.16. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 이종모 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1,000만 원. 전입 2023.5.26 · 배당요구 2025.6.4. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 제○○, 주○○ · 소유자 김○○ · 채무자겸소유자 김○○, 박○○ · 임차인 김○○, 이종모, 문은실 · 근저당권자 주○○ · 가압류권자 엔○○ · 압류권자 국○○, 연○○ · 공유자 김○○, 박○○ · 교부권자 부○○, 국○○, 동○○ · 배당요구권자 신○○, 주○○ · 점유자 루○○ | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2024차전134842 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5억 5,853만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.10최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5,585만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5억 268만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 9,097만 ~ 4억 4,682만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 3,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.6억 8,853만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 25일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.30까지
- 입찰가 정하기최저가 5억 5,853만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.7까지
- 보증금 준비하기5,585만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.9까지
- 법원 가기부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.10 (목) 10:00
보고서
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
0원카카오 로그인
법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
- 법원 자료·실거래가 정리
- 권리·임차인·예상 비용
- 입찰가 구간
- 등기부등본 확인
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
로그인 뒤 바로 보기
무료 보고서 보기심화 AI보고서
4,900원곧 열림
무료 내용에 등기부등본까지 확인
- 무료 AI 내용 모두
- 등기부등본 확인
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
준비 중
곧 열림권리 확인
전문가 보고서
199,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 심화 AI 내용 모두
- 경매전문가가 직접 작성 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
690,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
- 전문가 보고서 내용 모두
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
현장탐문 신청하기보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가199,000원 | 현장탐문690,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(5,585만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
구포동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 1,400만 원 최근 1년 22건 · 토지 평당 395만 원
- 감정가
- 16억 2,836만 원 시세의 519%
- 최저가
- 5억 5,853만 원 시세의 178%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 | 단독 | 158.8㎡ (48평) | 172.26㎡ (52.1평) | 9,900만 |
| 2026.8.11 | 다가구 | 109㎡ (33평) | 172.41㎡ (52.2평) | 2억 1,000만 |
| 2026.6.27 | 단독 | 198.7㎡ (60.1평) | 342.03㎡ (103.5평) | 2억 2,500만 |
| 2026.6.5 | 단독 | 166㎡ (50.2평) | 82.08㎡ (24.8평) | 3억 |
| 2026.5.12 | 다가구 | 108㎡ (32.7평) | 122.1㎡ (36.9평) | 1억 4,000만 |
| 2026.5.8 | 다가구 | 165.7㎡ (50.1평) | 275.18㎡ (83.2평) | 1억 5,500만 |
| 2026.5.6 | 단독 | 369㎡ (111.6평) | 109.09㎡ (33평) | 1억 5,000만 |
| 2026.5.4 | 단독 | 186.7㎡ (56.5평) | 40.72㎡ (12.3평) | 2억 5,800만 |
| 2026.5.4 | 다가구 | 131㎡ (39.6평) | 151.72㎡ (45.9평) | 1억 500만 |
| 2026.4.30 | 다가구 | 144.1㎡ (43.6평) | 199.46㎡ (60.3평) | 1억 |
| 2026.4.18 | 단독 | 145㎡ (43.9평) | 169.96㎡ (51.4평) | 2억 700만 |
| 2026.4.9 | 단독 | 139㎡ (42평) | 55㎡ (16.6평) | 1억 9,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 58.01㎡ (17.5평) | 1,000만 | 33만 |
| 2026.11.2 | 76.01㎡ (23평) | 100만 | 34만 |
| 2026.10.31 | 99.75㎡ (30.2평) | 100만 | 35만 |
| 2026.10.30 | 31.29㎡ (9.5평) | 2,500만 | 5만 |
| 2026.10.29 | 26.52㎡ (8평) | 2,800만 | 37만 |
| 2026.10.26 | 70.88㎡ (21.4평) | 100만 | 35만 |
| 2026.10.24 | 161.68㎡ (48.9평) | 2,800만 | 45만 |
| 2026.10.13 | 107.46㎡ (32.5평) | 1억 500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면구포동 단독·다가구이 최근 1년 평균 1억 8,209만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
북구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 2억 5,737만 | 7,857만 | 30.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 9,014만 원입니다(감정가 16억 2,836만 원 × 30.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구포동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경102279 | 구포동 · 다가구주택 | 2억 8,606만 | 1억 122만 | 35.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경101162 | 구포동 · 단독주택 | 2억 2,055만 | 5,590만 | 25.3% |
| 2026.11.3 | 2025타경100949 | 구포동 · 다가구주택 | 2억 6,551만 | 7,859만 | 29.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1995.2.15 (31년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 근린생활시설, 단독주택, 주차장, 제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 4대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 232.04% · 59.34%
- 대지 · 연면적
- 263.3㎡ (79.6평) · 769.71㎡ (232.8평)
쉽게 말하면1995년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 북구 주택 경매 물건인 2025타경101365은 구포동 1261-34로, 부산지방법원 부산서부지원 경매6계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 263.3㎡(79.6평), 건물 연면적은 769.71㎡(232.8평)입니다.
감정가 16억 2,836만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 5억 5,853만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 5,585만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.6.18 근저당권입니다. 임차인 5명 중 5명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 24장
자주 묻는 질문
2025타경101365 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5억 5,853만 원의 10%인 5,585만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
구포동 1261-34 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 79.6평 기준으로 최저가는 1평당 701만원, 감정가는 1평당 2,044만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 9,097만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
북구 경매 전체 보기
7,180만2,463만34%12.8입찰 23일 전
1억 2,400만2,977만24%12.8입찰 23일 전
1억 5,800만3,794만24%12.8입찰 23일 전
2억 4,500만8,404만34%12.8입찰 23일 전
2억 4,869만1억 7,408만70%12.8입찰 23일 전
2억 8,700만2억 90만70%12.8입찰 23일 전