대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2025타경101974부산 북구 구포동 미소드리움 오피스텔
부산지방법원 부산서부지원 경매6계 · 051-812-1266
매각기일 2026.12.10 (목) 10:00D-25
매각기일 2026.12.10 (목) 10:00D-25
이번 최저가 · 감정가의 49%
1억 388만 원2회 유찰
- 감정가
- 2억 1,200만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,039만 원
- 면적
- 전용 81.33㎡ (24.6평)
- 다음 회차 최저가
- 7,272만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 1억 9,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -5,612만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 6,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 388만 원은 그 65%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 9,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.2 기준| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 300 미소드리움 11층1101호도로명: 구포만세길 151 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 2억 1,200만 원전용 평당 862만 원 | |
| 전용면적 | 81.33㎡ (24.6평) | 1억 388만 원(49%)전용 평당 422만 원 | |
| 91.28㎡ (27.6평) | 1,039만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.25(416일 지남) | 1억 9,975만 원 | |
| 2025.12.18(332일 지남) | 2025.9.25 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.10.1 10:00 | 2억 1,200만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:00 | 1억 4,840만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.10 10:00 | 1억 388만 원(49%) | 이번 입찰D-25 |
| 4차 | 2027.1.14 | 7,272만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7,272만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 456.91㎡ (138.2평) 중91.28㎡ (27.6평)
건물14층 건물 · 11층1101호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2017년81.33㎡ (24.6평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 862만 원)가격시점 2025년2억 1,200만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 지하철 구포역 북동측 인근에 소재하는 미소드리움 11층 1101호로서 주위는 아파트단지, 빌라, 주택등으로 형성된 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건인 11층 1101호로서 외 벽: 몰탈위페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.
- 이용 상태
- 주거용 오피스텔로 이용중임.
- 설비
- 급배수시설, 위생시설 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남동측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.
- 용도지역
- 1.~4. : 일반상업지역
- 방화지구
- 소로2류(폭 8m~10m)(2023-09-06)(접합)
- 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>
- 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 5.~7. : 일반상업지역
- 방화지구
- 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>
- 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.25 강제경매개시결정배당요구종기 2025.12.18임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금(확인된 것) 1억 9,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영미주거 | 2025.2.10 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 이병우주택 · 1101호 · 임차권자점유 2021.01.26. | 2021.1.26 | 2021.1.11 | 1억 9,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.2
| 임대차 관계 | 위 임대차관계조사서는 주민센터의 전입세대확인서 및 주민등록표등본을 참고하여 작성되었음. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.2)| 2025.9.25 강제경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 권영미 | 대항력 있을 수 있음 전입 2025.2.10 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 이병우 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 9,000만 원. 전입 2021.1.26 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | - 주택도시보증공사(양도전 : 임차인 이병우)로부터 2025.11.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨 | ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 정○○ · 임차인 권영미 · 교부권자 국○○, 부○○ · 임차권자 이병우 | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2025차전22212 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 388만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.10최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,039만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,349만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.7,272만 ~ 8,310만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 9,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 9,388만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 25일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.30까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 388만 원과 시세 평균 1억 6,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.7까지
- 보증금 준비하기1,039만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.9까지
- 법원 가기부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.10 (목) 10:00
보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,039만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 6,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 1,200만 원 시세의 133%
- 최저가
- 1억 388만 원 시세의 65%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.8 | 미소드리움 | 79.78㎡ (24.1평) | 12층 | 1억 6,000만 |
| 2024.12.16 | 미소드리움 | 79.78㎡ (24.1평) | 4층 | 2억 4,000만 |
최근 전월세 3건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.2 | 81.33㎡ (24.6평) | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.9.15 | 79.78㎡ (24.1평) | 2,000만 | 70만 |
| 2026.3.18 | 79.78㎡ (24.1평) | 1억 5,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 6,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
북구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 3,500만 | 5,398만 | 39.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,332만 원입니다(감정가 2억 1,200만 원 × 39.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구포동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경101569 | 웅진아름누리 · 오피스텔 | 2억 4,900만 | 9,441만 | 37.9% |
| 2026.11.3 | 2025타경3617 | 이음 골든브릿지 · 오피스텔 | 1억 3,400만 | 6,768만 | 50.5% |
| 2026.11.3 | 2025타경101300 | 떠오름 · 오피스텔 | 7,500만 | 2,573만 | 34.3% |
| 2026.11.3 | 2025타경101300 | 떠오름 · 오피스텔 | 8,200만 | 2,813만 | 34.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 미소드리움
- 사용승인일
- 2017.7.20 (9년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설, 공동주택
- 규모
- 지상 14층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 6세대 · 33호
- 주차
- 39대 (세대당 6.50대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 767.63% · 72.87%
- 대지 · 연면적
- 456.91㎡ (138.2평) · 3,715.16㎡ (1,123.8평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 14층).
이 물건 한눈에 보기
부산 북구 오피스텔 경매 물건인 2025타경101974은 구포동 미소드리움 11층1101호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 81.33㎡(24.6평)이고 대지권은 91.28㎡(27.6평)입니다.
감정가 2억 1,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 388만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,039만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.25 강제경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경101974 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 388만 원의 10%인 1,039만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
미소드리움 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 24.6평 기준으로 최저가는 1평당 422만원, 감정가는 1평당 862만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,272만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
구포만세길 151