부산 사하구 하단동 아파트 경매 2025타경101235
전용 84.63㎡ (25.6평) · 대지권 485㎡ (146.7평) · 1984년 사용승인 · 1층105호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
6,795만 원24%
감정가 2억 8,300만 원 · 4회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 679만 원
- 시세 평균 대비
- -2억 118만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 4,756만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 부산서부지원 제101호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 21:21
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -2억 118만 원 저렴합니다.이유
하단동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 6,913만 원(202건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6,795만 원은 그 25%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,795만 원에 낙찰된다고 보면6,795만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 679만 원 → 잔금 날 6,115만 원
- 입찰 날 · 12.10입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.679만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,115만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,756만 ~ 5,436만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 25일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.30까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.7까지
최저가 6,795만 원과 시세 평균 2억 6,913만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.9까지
679만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.10 (목) 10:00
부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(679만 원)의 1.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층105호도로명: 낙동남로1405번길 10-9 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 2억 8,300만 원전용 평당 1,105만 원 | |
| 전용면적 | 84.63㎡ (25.6평) | 6,795만 원(24%)전용 평당 265만 원 | |
| 485㎡ (146.7평) | 679만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.31(594일 지남) | 8억 1,029만 원 | |
| 2025.6.23(510일 지남) | 2018.5.28 근저당권 | ||
| 채권자 | 중○○ | 채무자 / 소유자 | 주○○ / 박○○ |
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.23 10:00 | 2억 8,300만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.27 10:00 | 1억 9,810만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.10.1 10:00 | 1억 3,867만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.5 10:00 | 9,707만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.10 10:00 | 6,795만 원(24%) | 이번 입찰D-25 |
| 2차 | 2027.1.14 | 4,756만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.18 | 3,329만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.25 | 2,331만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,756만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2018.5.28 근저당권배당요구종기 2025.6.23임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부돌주거 | 2015.1.8 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.4.7
| 임대차 관계 | 1. 소유자의 시모임 2. 위 임대차관계조사서는 주민센터의 전입세대확인서 및 주민등록표등본을 참고하여 작성되었음. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 김부돌: 소유자 박선영의 시모임.
- 2026.06.08. 채권자로부터 무상거주확인서(김부돌의 배우자 전학문 작성)가 제출됨.
승계인유○○|채권자중○○|채무자주○○|소유자박○○|임차인김부돌|근저당권자주○○, 진○○, 중○○|압류권자국○○|교부권자금○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
하단동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1992년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 7,300만 원 최근 1년 202건 · ㎡당 323만 원
- 감정가
- 2억 8,300만 원 시세의 104%
- 최저가
- 6,795만 원 시세의 25%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 가락타운3 | 84.93㎡ (25.7평) | 11층 | 2억 8,000만 |
| 2026.10.23 | 가락타운3 | 84.96㎡ (25.7평) | 11층 | 2억 3,300만 |
| 2026.10.23 | 가락타운3 | 84.93㎡ (25.7평) | 11층 | 2억 7,000만 |
| 2026.10.23 | 지오빌1(A동) | 77.71㎡ (23.5평) | 8층 | 1억 9,000만 |
| 2026.10.18 | 하단동에스케이뷰 | 84.98㎡ (25.7평) | 7층 | 3억 1,000만 |
| 2026.10.14 | 가락타운1 | 84.93㎡ (25.7평) | 7층 | 2억 9,000만 |
| 2026.10.12 | 가락타운1 | 84.96㎡ (25.7평) | 5층 | 2억 7,200만 |
| 2026.10.9 | 하단동에스케이뷰 | 84.77㎡ (25.6평) | 12층 | 3억 4,000만 |
| 2026.10.7 | 아람센트럴시티 | 70.11㎡ (21.2평) | 4층 | 2억 5,200만 |
| 2026.10.7 | 하단동에스케이뷰 | 84.77㎡ (25.6평) | 18층 | 3억 4,250만 |
| 2026.9.28 | 가락타운3 | 84.96㎡ (25.7평) | 12층 | 2억 9,100만 |
| 2026.9.19 | 가락타운1 | 73.17㎡ (22.1평) | 8층 | 2억 5,600만 |
| 2026.9.19 | 공작 | 74.47㎡ (22.5평) | 4층 | 1억 8,000만 |
| 2026.9.19 | 가락타운1 | 84.96㎡ (25.7평) | 2층 | 2억 4,000만 |
| 2026.9.18 | 가락타운1 | 84.93㎡ (25.7평) | 6층 | 3억 2,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 84.77㎡ (25.6평) | 2억 8,000만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 84.93㎡ (25.7평) | 5,000만 | 40만 |
| 2026.10.26 | 84.96㎡ (25.7평) | 2억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.24 | 84.93㎡ (25.7평) | 1억 6,500만 | 전세 |
| 2026.10.24 | 84.93㎡ (25.7평) | 1억 9,000만 | 전세 |
| 2026.10.17 | 84.96㎡ (25.7평) | 2억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.17 | 84.93㎡ (25.7평) | 1억 3,500만 | 전세 |
| 2026.10.12 | 84.26㎡ (25.5평) | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.10.10 | 73.17㎡ (22.1평) | 2,000만 | 80만 |
| 2026.10.9 | 84.93㎡ (25.7평) | 2억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면하단동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 6,913만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
사하구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15건 | 2억 3,240만 | 1억 7,611만 | 77.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 1,961만 원입니다(감정가 2억 8,300만 원 × 77.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
하단동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경3228 | 가락타운아파트 · 아파트 | 2억 7,000만 | 1억 9,211만 | 71.2% |
| 2026.11.11 | 2026타경100116 | 가락타운아파트 · 아파트 | 3억 200만 | 2억 3,576만 | 78.1% |
| 2026.11.10 | 2023타경104875 | 가락타운아파트 · 아파트 | 2억 9,400만 | 3억 2,001만 | 108.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도1호선 ""하단역"" 북측 인근에 위치하는 유진 아파트(현지호칭""파크맨션"") 제1층 제105호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""하단역""이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제1층 제105호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 알루미늄샤시창 구조임.
- 이용 상태
- 아파트로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.
- 도로
- 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 일반상업지역
- 방화지구
- 도로(접합)
- 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m) <건축법>
- 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>
- 상대보호구역(2015 -01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 유진아파트
- 사용승인일
- 1984.11.22 (42년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 19세대 · 1호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 970㎡ (293.4평) · 1,825.2㎡ (552.1평)
쉽게 말하면1984년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 사하구 아파트 경매 물건인 2025타경101235은 하단동 527-6 1층105호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 84.63㎡(25.6평)이고 대지권은 485㎡(146.7평)입니다.
감정가 2억 8,300만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 6,795만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 679만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2018.5.28 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경101235 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,795만 원의 10%인 679만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
하단동 527-6 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25.6평 기준으로 최저가는 1평당 265만원, 감정가는 1평당 1,105만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,756만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
낙동남로1405번길 10-9