대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강남구 논현동첼시하우스 빌라 경매2025타경103126
서울중앙지방법원 경매12계 (02-3485-3244) · 부동산강제경매
서울특별시 강남구 논현동 219-9 첼시하우스 4층403호 (도로명: 학동로30길 37-20)
D-1511월 26일(목) 오전 10시제4별관 제211호 법정(2층)
- 경매개시2025.6.19
- 배당요구종기2025.9.12
- 1차 매각2026.10.22 유찰
- 2차 매각2026.11.26 입찰
- 매각결정2026.12.3
경매개시 후 510일째 · 진행 중
감정가2억 2,100만 원
최저가1억 7,680만 원80%
입찰보증금1,768만 원10%
전용면적20.25㎡6.1평
분양면적–
대지권12.24㎡
소유자공○○
채무자공○○
채권자주○○
청구금액2억 5,900만 원
경매개시2025.6.19
호수4층403호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
2억
2,100만
2,100만
1억
7,680만
7,680만
1억
4,144만
4,144만
1억
1,315만
1,315만
9,052만
- 전용 1평당 최저가
- 2,886만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,608만 원
한눈에 보기
서울 강남구 빌라 경매 물건인 2025타경103126은 논현동 첼시하우스 4층403호로, 서울중앙지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 20.25㎡(6.1평)이고 대지권은 12.24㎡입니다.
감정가 2억 2,100만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 7,680만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 26일(목) 오전 10시 제4별관 제211호 법정(2층)이고, 입찰보증금은 1,768만 원입니다.
말소기준권리는 2022.11.1 압류입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2590000003억 7,900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.11.1 압류배당요구종기 2025.9.12임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2590000003억 7,900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해정주택도시보증공사주거 · 전부전부 · 임차권 자 주거 임차인 | 2022.4.1 | 2022.3.23 | 2590000002억 5,900만 원 | 미상 | 2025.9.11 | 있을 수 있음 |
| 한국토지주택주거 · 전부 | – | 2022.7.5 | 1억 2,000만 원 | 30만 원 | – | 확인 필요 |
| 공사(이주거 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 재영)임차인 · 전부 | 2022.7.28 | 2022.7.5 | 1억 2,000만 원 | 30만 원 | 2025.9.9 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에 등재된 세대주는 없음. 2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.11)- 말소기준권리
- 2022.11.1 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 5,900만 원
- 배당요구종기
- 2025.9.12
점유자 비고
주택도시보증공사:경매신청채권자로 임차권자 김해정의 임차보증금반환채권의 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)한국토지주택공사(이○영):임대차계약당사자로 입주민이 이재영임
명세서 비고
주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.10.01.자 확약서가 제출됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 공○○ |
| 임차인 | 한○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 서○○ |
| 압류권자 | 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 강○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.22 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호 법정(2층) | 2억 2,100만 | 유찰 |
| 2026.11.26 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호 법정(2층) | 1억 7,680만 | 진행 예정 |
| 2026.12.3 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호 법정 (3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.26낙찰
- 12.3매각허가결정
- 12.10결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 2,100만 원| 면적 | 철근콘크리트조 20.25㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,091만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '학동초등학교' 서측 인근에 위치함. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 7호선 학동역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서,(2015.01.23 사용승인) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조) |
| 설비 | 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임. |
| 도로 | 본건 소재 부지 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지). |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2025타경103126 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 7,680만 원의 10%인 1,768만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 26일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호 법정(2층)입니다. 매각결정은 12월 3일(목)입니다.
- 첼시하우스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 6.1평 기준으로 최저가는 1평당 2,886만원, 감정가는 1평당 3,608만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 4,144만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
서울 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 321건 | 2억 9,594만 | 2억 1,824만 | 73.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 6,221만 원입니다(감정가 2억 2,100만 원 × 73.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2015년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 3,000만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 1,134만 원
- 감정가
- 2억 2,100만 원 시세의 96%
- 최저가
- 1억 7,680만 원 시세의 77%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.9 | 첼시하우스 | 29.9㎡ | 2층 | 3억 3,900만 |
| 2025.10.16 | 첼시하우스 | 29.9㎡ | 2층 | 2억 9,500만 |
최근 전월세 (논현동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 18.15㎡ | 1억 9,950만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 22.52㎡ | 1억 | 15만 |
| 2026.10.30 | 19.35㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 19.7㎡ | 1억 7,000만 | 전세 |
| 2026.10.29 | 17.61㎡ | 1억 3,000만 | 18만 |
| 2026.10.24 | 16.72㎡ | 1억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.21 | 21.29㎡ | 1,000만 | 71만 |
| 2026.10.21 | 19.61㎡ | 1,000만 | 68만 |
| 2026.10.21 | 21.29㎡ | 1,000만 | 70만 |
| 2026.10.20 | 21.92㎡ | 5,000만 | 67만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 첼시하우스
- 사용승인일
- 2015.1.23 (11년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.50대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 197.15% · 59.75%
- 대지 · 연면적
- 241.9㎡ · 476.9㎡
위치
학동로30길 37-20