서울 강남구 역삼동보람아트빌 빌라 경매2025타경103591
서울중앙지방법원 경매2계 (530-1814) · 부동산강제경매
서울특별시 강남구 역삼동 793-30 보람아트빌 1층102호 (도로명: 논현로65길 43)
- 경매개시2025.8.14
- 배당요구종기2025.10.30
- 1차 매각2026.10.15 유찰
- 2차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 454일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
9,000만
1,200만
960만
6,768만
7,414만
- 전용 1평당 최저가
- 2,797만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,496만 원
한눈에 보기
서울 강남구 빌라 경매 물건인 2025타경103591은 역삼동 보람아트빌 1층102호로, 서울중앙지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 178.71㎡(54.1평)이고 대지권은 96.62㎡입니다.
감정가 18억 9,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 15억 1,200만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 경매법정(제4별관211호)이고, 입찰보증금은 1억 5,120만 원입니다.
말소기준권리는 2025.8.14 강제경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 10억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위18번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
임대차 현황
말소기준권리 2025.8.14 강제경매개시결정배당요구종기 2025.10.30임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 10억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조○주거 · 102호 · 임차권 자 | 2020.11.18 | 2020.11.18 | 10억 5,000만 원1차1,000,000,000원 2차1,050,000,000원 | 미상 | 2025.9.5 | 있을 수 있음 |
| 주○희주거 | 2020.11.18 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에 세대주 1명이 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 남겼으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람내역에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.26)- 말소기준권리
- 2025.8.14 강제경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 10억 5,000만 원
- 배당요구종기
- 2025.10.30
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위18번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
주○희:주○희는 조○의 세대주임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 조○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 임차권자 | 조○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 경매법정(제4별관211호) | 18억 9,000만 | 유찰 |
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 경매법정(제4별관211호) | 15억 1,200만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 배당법정(제4별관 3층 7호) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 18억 9,000만 원| 면적 | 철근콘크리트조 178.71㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,058만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울시 강남구 역삼동 소재 ""역삼초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택 및 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트조 평사라브 일부 경사스라브 4층 건물내 구분 소유된 1층 102호로서, (사용승인일 : 1998.2.21) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 |
| 이용 상태 | 연립주택(거실1, 주방및식당1, 방5, 욕실겸화장실2 등)으로 이용중임 |
| 설비 | 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등 |
| 토지 형태 | 서측 하향 완경사지인 세장형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 4미터 포장된 도로와 인접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에 관한허가구역(외국인등(부동산거래신고법제2조제4호)용도:단독다가구 연립다세대주택아파트.지정기간:2026년.8.25까지) |
| 임대관계 | 본건은 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 내부구조도는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준으로 도시하였으므로 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있으며 가격은 동 연립주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경103591 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 15억 1,200만 원의 10%인 1억 5,120만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관211호)입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 보람아트빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 54.1평 기준으로 최저가는 1평당 2,797만원, 감정가는 1평당 3,496만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 12억 960만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
서울 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 321건 | 2억 9,594만 | 2억 1,824만 | 73.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 13억 8,726만 원입니다(감정가 18억 9,000만 원 × 73.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
역삼동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경102753 | 역삼동 · 빌라 | 3억 8,900만 | 3억 3,632만 | 86.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 1998년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 14억 9,300만 원 최근 2년 2건 · ㎡당 836만 원
- 감정가
- 18억 9,000만 원 시세의 127%
- 최저가
- 15억 1,200만 원 시세의 101%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.17 | 보람아트빌 | 176.51㎡ | 3층 | 16억 |
| 2025.9.1 | 보람아트빌 | 206.64㎡ | 2층 | 15억 8,000만 |
최근 전월세 (역삼동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 150.52㎡ | 3억 8,000만 | 121만 |
| 2026.8.17 | 169.02㎡ | 1,000만 | 150만 |
| 2026.5.28 | 173.85㎡ | 8억 | 전세 |
| 2026.5.26 | 145.73㎡ | 6억 | 전세 |
| 2026.2.9 | 162.54㎡ | 4억 | 200만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 보람아트빌
- 사용승인일
- 1998.2.21 (28년차)
- 주용도
- 공동주택 · 연립주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 16대 (세대당 2.00대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 202.37% · 57.44%
- 대지 · 연면적
- 770.1㎡ · 2050.83㎡
위치
논현로65길 43