서울 강남구 역삼동 신논현마에스트로 근린시설 경매 2025타경104158
전용 15.19㎡ (4.6평) · 대지권 9.842㎡ (3평) · 2013년 사용승인 · 2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2억 398만 원41%
감정가 4억 9,800만 원 · 4회 유찰
- 입찰보증금
- 2,040만 원
- 다음 유찰 시
- 1억 6,319만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 경매법정 (제4별관 211호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:13
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.26 기준| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층202호도로명: 봉은사로 140 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 감정가 | 4억 9,800만 원 |
| 전용면적 | 15.19㎡ (4.6평) | 최저가 | 2억 398만 원(41%) |
| 대지권 | 9.842㎡ (3평) | 입찰보증금 | 2,040만 원(10%) |
| 경매개시 | 2025.10.23 | 청구금액 | 3억 1,907만 원 |
| 배당요구종기 | 2026.1.5 | 말소기준권리 | 2025.3.19 근저당권 |
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 이○○ / 헬○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.30 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 4억 9,800만 | 유찰 |
| 2026.8.4 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 3억 9,840만 | 유찰 |
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 3억 1,872만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 2억 5,498만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 2억 398만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24매각허가결정
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
토지·건물 현황
감정가 4억 9,800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 15.19㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 3,278만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "삼정호텔" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 상업시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 상업지대임. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(언주역, 신논현역)이 소재하여 대중교통여건 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제2층 제202호외 1개호로서, 외벽: 외장석 및 복층유리 등 마감 내벽: 인테리어 마감 창호: 하이샷시 창호임. |
| 이용 상태 | 기호(가,나): 공히 사무실의 일부로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음. |
| 토지 형태 | 대체로 삼각형의 완경사지로서, 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측으로 간선도로(봉은사로)와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. 아파트 용도 한정)), 건축선임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.3.19 근저당권배당요구종기 2026.1.5임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 11300000억 1,130만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)메세나뷰티소프트홀딩스(주)점포 · 마에스트로빌딩 2층202호,203마에스트로빌딩 2층202호,203203호(신논현마에스트로) · 임차인 점포 임차인 미상 임차인 | 2021.2.23 | – | 11300000억 1,130만 원 | 113000억 113만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1) 이 건 부동산의 전입세대확인서에 등재된 세대주 1명(채무자)과 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인 2명이 있음. 2. 현장에 임하여 40대 남성(이름을 밝히지 않음)을 만나 탐문한 바, 자신이 2개월 전부터 현 사무실을 사용하고 있는 대표이나 점유관계는 잘 모른다고 함.따라서 상가건물임대차 현황서 상 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. (안내문은 직접 교부함) |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.26)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
(주)메세나뷰티:임차보증금 11,300,000원은 202호, 203호 전체임
일괄매각 본건 물건 1. 2.는 공부상 구분건물이나, 2층 전체를 사무실의 일부로 이용중임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자 | 이○○ |
| 소유자 | 헬○○ |
| 임차인 | (주)OOOOO, 소○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 2,709만 원입니다(감정가 4억 9,800만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 신논현 마에스트로
- 사용승인일
- 2013.12.13 (13년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔),제1종근린생활시설
- 규모
- 지상 19층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 159호
- 주차
- 65대 (세대당 0.41대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 799.41% · 58.79%
- 대지 · 연면적
- 514.4㎡ · 4746.31㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강남구 근린시설 경매 물건인 2025타경104158은 역삼동 신논현마에스트로 2층202호로, 서울중앙지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 15.19㎡(4.6평)이고 대지권은 9.842㎡입니다.
감정가 4억 9,800만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2억 398만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 경매법정 (제4별관 211호)이고, 입찰보증금은 2,040만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.3.19 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 11300000억 1,130만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
- 2025타경104158 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 398만 원의 10%인 2,040만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 (제4별관 211호)입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 신논현마에스트로 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.6평 기준으로 최저가는 1평당 4,439만원, 감정가는 1평당 1억 838만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 6,319만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
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위치
봉은사로 140