대지권 미등기
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
어떻게 대응하나요?
감정가에 대지권이 포함됐는지, 나중에 대지권 등기를 받을 수 있는지 확인하세요.
근린시설서울동부지방법원 경매6계 · 02-2204-2439
서울 강동구 강일동 경서프라자 근린시설 경매 2025타경384
전용 37.38㎡ (11.3평) · 1층102호
- 대항력 있는 임차인 없음
- 대지권 미등기
2026.11.23 (월) 10:00 입찰D-9
3억 8,298만 원41%
감정가 9억 3,500만 원 · 4회 유찰
문제없음 1확인 필요 2위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 3,830만 원
- 이번에 안 팔리면
- 3억 638만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 입찰법정 제101호
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:37
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 2위험 1
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "해당사항없음"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 8,298만 원에 낙찰된다고 보면3억 8,298만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 3,830만 원 → 잔금 날 3억 4,468만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.23입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,830만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 4,468만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 9일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.20까지
최저가 3억 8,298만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.22까지
3,830만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.23 (월) 10:00
서울동부지방법원 입찰법정 제101호. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.28 기준| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 75-12 경서프라자 1층102호도로명: 아리수로93나길 54 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 9억 3,500만 원 | |
| 전용면적 | 37.38㎡ (11.3평) | 3억 8,298만 원(41%) | |
| – | 3,830만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.8.5 | 5억 4,171만 원 | |
| 2025.10.21 | 2020.12.29 근저당권 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자 / 소유자 | 이○○ / 황○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 41%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 638만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.8 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 9억 3,500만 | 유찰 |
| 2026.7.27 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 7억 4,800만 | 유찰 |
| 2026.9.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 5억 9,840만 | 유찰 |
| 2026.10.19 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 4억 7,872만 | 유찰 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 3억 8,298만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정 제101호 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2020.12.29 근저당권배당요구종기 2025.10.21임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최환호점포 · 102호37.38㎡ | 2024.9.2 | 2025.4.9 | 3,000만 원 | 240만 원 | 2025.9.4 | 없음 |
| 상가건물임대차현황서 상 최환호가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 최환호에 의하면 본인이 102호를 점유하여 정육점 판매 영업을 하고 있다고 함 |
매각물건명세서(작성 2026.10.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.28)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재해당사항없음
매각으로 생기는 지상권명세서 기재해당사항없음
대지권 미등기주의대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
2020.12.29 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
해당사항없음
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
최환호: 1차: 24.07.27.자 계약, 임대인 황호길, 이승영, 임차인 유성태, 최환호, 확정일자:25.04.09. 2차: 25.06.17.자 계약, 임대인 황호길, 이승영, 임차인 최환호, 확정일자:25.08.20.
명세서 비고
대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 2025. 9. 9.자로 강동구청으로 부터 토지,건물 취득세 납부확인서 및 재산세부과내역(21년~24년) 각 제출됨 현황조사서상 '임차인에 의하면 101호와 102호는 소유자가 상이' '각각임대차계약을 하였고, 소유자들의 동의로 경계벽을 허물고 부동산을 합체하여 영업에 사용' '원상회복에는 어려움이 있지만 복구가능성은 있어 보임'으로 각 기재 감정평가서상 '인접호수(101호)와 경계구분없이 근린생활시설로 이용중'으로 기재.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 유○○ |
| 채권자 | 유○○ |
| 소유자 | 황○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 최○○ |
| 교부권자 | 강○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 2,636만 원입니다(감정가 9억 3,500만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 9억 3,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 37.38㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 2,501만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 ""서울강빛초등학교""남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대로서 주위환경은 양호함. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 제1층 제102호로서, 2020년 7월 21일 사용승인되었으며, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 인접호수(101호)와 경계구분없이 근린생활시설로 이용중임. |
| 설비 | 급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음. |
| 토지 형태 | 본건 토지는 인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구< 공공주택 특별법> , 절대보호구역(2015-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변) . |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 강동구 근린시설 경매 물건인 2025타경384은 강일동 경서프라자 1층102호로, 서울동부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 37.38㎡(11.3평)입니다.
감정가 9억 3,500만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 3억 8,298만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 입찰법정 제101호이고, 입찰보증금은 3,830만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2020.12.29 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음" 매각물건명세서에는 대지권 미등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
- 2025타경384 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3억 8,298만 원의 10%인 3,830만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 경서프라자 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.3평 기준으로 최저가는 1평당 3,387만원, 감정가는 1평당 8,269만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 대지권 미등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 638만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
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위치
아리수로93나길 54