대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강동구 고덕동누리안파크리움 빌라 경매2025타경52487
서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 부동산강제경매
서울특별시 강동구 고덕동 162 누리안파크리움 4층401호 (도로명: 아리수로82길 5-32)
D-2512월 7일(월) 오전 10시제101호 법정
- 경매개시2025.12.5
- 배당요구종기2026.2.23
- 1차 매각2026.11.2 유찰
- 2차 매각2026.12.7 입찰
- 매각결정2026.12.14
경매개시 후 341일째 · 진행 중
감정가4억 4,900만 원
최저가3억 5,920만 원80%
입찰보증금3,592만 원10%
전용면적29.71㎡9평
분양면적–
대지권19.26㎡
소유자정○○
채무자정○○
채권자주○○
청구금액2억 9,000만 원
경매개시2025.12.5
호수4층401호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
4억
4,900만
4,900만
3억
5,920만
5,920만
2억
8,736만
8,736만
2억
2,989만
2,989만
1억
8,391만
8,391만
- 전용 1평당 최저가
- 3,997만 원
- 전용 1평당 감정가
- 4,996만 원
한눈에 보기
서울 강동구 빌라 경매 물건인 2025타경52487은 고덕동 누리안파크리움 4층401호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 29.71㎡(9평)이고 대지권은 19.26㎡입니다.
감정가 4억 4,900만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 5,920만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 3,592만 원입니다.
말소기준권리는 2023.11.17 가압류입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음" 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2023.11.17 가압류배당요구종기 2026.2.23임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 5억 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○규주거 · 401호 | 2024.1.16 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 심송주택도주거 · 401호29.71㎡전부 · 임차권 자 | 2020.5.8 | 2021.9.10 | 2억 9,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(임차인주거 · 전부 | 2020.5.8 | 2021.9.10 | 2억 9,000만 원 | 미상 | 2025.12.5 | 있을 수 있음 |
| 심송) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 임차인으로 기재한 김○규 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 또는 외국인체류확인서 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.14) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.14)- 말소기준권리
- 2023.11.17 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 9,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.23
매각으로 소멸되지 않는 권리
해당사항없음
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
심송:임대차계약 (1)2021.04.16. (2)2021.05.17.주택도시보증공사(임차인 심송):-경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일임-임차인 심○의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
명세서 비고
주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.06.22.)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 임차인 | 김○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 교부권자 | 국○○ |
| 임차권자 | 심○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 4억 4,900만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 3억 5,920만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14매각허가결정
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 4억 4,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.71㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,511만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '고덕초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 학교 및 공원, 공동주택 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2019.06.11.) 외벽은 석재마감 등 창호는 섀시창호 등임. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음. |
| 토지 형태 | 인근지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택 건부지 등으로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울 특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 1)임대관계 미상임. 2)기 타 - |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경52487 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3억 5,920만 원의 10%인 3,592만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 누리안파크리움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 3,997만원, 감정가는 1평당 4,996만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 8,736만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
강동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 3억 27만 | 2억 4,023만 | 79.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 5,651만 원입니다(감정가 4억 4,900만 원 × 79.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 4억 3,000만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 4억 4,900만 원 시세의 104%
- 최저가
- 3억 5,920만 원 시세의 84%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.2.17 | 누리안파크리움 | 29.5㎡ | 4층 | 4억 3,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.8.15 | 29.5㎡ | 5,000만 | 130만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 누리안 파크리움
- 사용승인일
- 2019.6.11 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택,제1종근린생활시설
- 규모
- 지상 6층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 9세대 · 1호
- 주차
- 5대 (세대당 0.56대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.89% · 59.17%
- 대지 · 연면적
- 188.6㎡ · 405.37㎡
위치
아리수로82길 5-32