위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울중앙지방법원 경매8계 · 530-1818
서울 관악구 봉천동 시우트리 근린시설 경매 2025타경102601 [2]
전용 16.15㎡ (4.9평) · 대지권 8.2694㎡ (2.5평) · 2021년 사용승인 · 3층302호
- 대항력 있는 임차인 없음
- 위반건축물
2026.11.18 (수) 10:00 입찰D-4
1억 5,200만 원80%
감정가 1억 9,000만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,520만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 2,160만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 제211호법정(2층)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 05:55
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.
이유 보기
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2021.12.29 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 5,200만 원에 낙찰된다고 보면1억 5,200만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,520만 원 → 잔금 날 1억 3,680만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.18입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,520만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 3,680만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 4일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.15까지
최저가 1억 5,200만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.17까지
1,520만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.18 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층302호도로명: 행운1길 125 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 1억 9,000만 원 | |
| 전용면적 | 16.15㎡ (4.9평) | 1억 5,200만 원(80%) | |
| 8.2694㎡ (2.5평) | 1,520만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.4 | 7억 920만 원 | |
| 2025.6.24 | 2021.12.29 근저당권 | ||
| 채권자 | 든○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 2,160만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 9,000만 | 유찰 |
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 5,200만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호법정(3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.12.29 근저당권배당요구종기 2025.6.24임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경화주거 · 302호 · 임차권 자 | 2022.1.14 | 2022.1.14 | 1억 7,500만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 만나 조사한 바, 임차인으로 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 임차인의 점유로 보고함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2021.12.29 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
조경화:배당요구금액: 113,693,150
명세서 비고
공부상 사무소, 현황은 주거용 집합건축물대장(표제부, 갑)에 '위반건축물' 표기(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)가 기재되어 있으므로 위반건축물에 대한 원상회복의무의 유무는 해당 구청에 확인 요함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 케○○ |
| 채권자 | 든○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 임차인 | 이○○, 변○○, 전○○, 김○○, 강○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 김○○ |
| 압류권자 | 인○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○, 주○○ |
| 배당요구권자 | 박○○, 조○○ |
| 임차권자 | 조○○, 위○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,683만 원입니다(감정가 1억 9,000만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
봉천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경103753 | 다원빌 · 근린시설 | 3억 4,000만 | 7,130만 | 21% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 9,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 16.15㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,176만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교 통 이용의 편의도는 무난함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호 (기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층 604호(기호8)로서 외벽 : 석재 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. |
| 이용 상태 | 본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이 용 중인 것으로 탐문 조사됨. |
| 설비 | 본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되 어 있음. |
| 토지 형태 | 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임. |
| 도로 | 본건은 동측으로 세로와 접함. |
| 용도지역 | *기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확 인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함). *기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육 청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 14층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- SIWOOTREE
- 사용승인일
- 2021.7.28 (5년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 외 3
- 규모
- 지상 14층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 33호 · 9가구
- 주차
- 17대 (세대당 0.52대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 593.74% · 58%
- 대지 · 연면적
- 208㎡ · 1369.92㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 관악구 근린시설 경매 물건인 2025타경102601은 봉천동 시우트리 3층302호로, 서울중앙지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 16.15㎡(4.9평)이고 대지권은 8.2694㎡입니다.
감정가 1억 9,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 5,200만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제4별관 제211호법정(2층)이고, 입찰보증금은 1,520만 원입니다.
말소기준권리는 2021.12.29 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 30장
자주 묻는 질문
- 2025타경102601 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 5,200만 원의 10%인 1,520만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 시우트리 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.9평 기준으로 최저가는 1평당 3,111만원, 감정가는 1평당 3,889만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,160만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
행운1길 125