대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 관악구 신림동바벨 빌라 경매2025타경104391
서울중앙지방법원 경매8계 (530-1818) · 부동산강제경매
서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층302호 (도로명: 조원로 166)
D-711월 18일(수) 오전 10시제4별관 제211호법정(2층)
- 경매개시2025.11.18
- 배당요구종기2026.2.9
- 1차 매각2026.11.18 입찰
- 매각결정2026.11.25
경매개시 후 357일째 · 진행 중
감정가4억 8,500만 원
최저가4억 8,500만 원100%
입찰보증금4,850만 원10%
전용면적37.47㎡11.3평
분양면적–
대지권52.1㎡
소유자조○○
채무자조○○
채권자주○○
청구금액4억 8,000만 원
경매개시2025.11.18
호수3층302호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
4억
8,500만
8,500만
3억
8,800만
8,800만
3억
1,040만
1,040만
2억
4,832만
4,832만
- 전용 1평당 최저가
- 4,279만 원
- 전용 1평당 감정가
- 4,279만 원
한눈에 보기
서울 관악구 빌라 경매 물건인 2025타경104391은 신림동 바벨 3층302호로, 서울중앙지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 37.47㎡(11.3평)이고 대지권은 52.1㎡입니다.
감정가 4억 8,500만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제4별관 제211호법정(2층)이고, 입찰보증금은 4,850만 원입니다.
말소기준권리는 2025.11.18 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 4800000004억 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.11.18 경매개시결정배당요구종기 2026.2.9임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 4800000004억 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염하림주택도시보증공사주거 · 전부전부 · 임차권 자 주거 임차인 | 2022.5.26 | 2022.5.16 | 4800000004억 8,000만 원 | 미상 | 2026.2.6 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 폐문으로 거주자등을 만날수 없었고 점유 및 임대차 관계등을 알수 없음 2. 본건 부동산 전입세대 및 외국체류 확인서 교부 받은 바 전입세대 현황 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.27) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.27)- 말소기준권리
- 2025.11.18 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 4억 8,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.9
점유자 비고
염하림:신청채권자 주택도시보증공사가 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 의하여 우선변제권 승계
명세서 비고
채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 조○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 교부권자 | 신○○, 주○○, 용○○, 동○○, 서○○, 은○○ |
| 임차권자 | 염○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 4억 8,500만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호법정(3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25매각허가결정
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 4억 8,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 37.47㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,294만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.01.07) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 대체로 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | <신림동 469-4, 469-32> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)임. |
| 임대관계 | 1) 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2025타경104391 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 8,500만 원의 10%인 4,850만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 바벨 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.3평 기준으로 최저가는 1평당 4,279만원, 감정가는 1평당 4,279만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 8,800만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
관악구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27건 | 2억 8,533만 | 2억 94만 | 69.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 3,902만 원입니다(감정가 4억 8,500만 원 × 69.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
신림동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2024타경124364 | 레미안아트빌 · 빌라 | 2억 6,600만 | 2억 1,680만 | 81.5% |
| 2026.11.5 | 2025타경103487 | 아르떼빌 · 빌라 | 1억 8,600만 | 1억 2,778만 | 68.7% |
| 2026.11.5 | 2026타경100667 | 성진리치빌5차 · 빌라 | 2억 7,800만 | 2억 2,018만 | 79.2% |
| 2026.11.4 | 2025타경102915 | 신림동 · 빌라 | 2억 4,500만 | 8,340만 | 34% |
| 2026.11.4 | 2025타경102915 | 신림동 · 빌라 | 2억 5,100만 | 9,419만 | 37.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2022년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 4억 1,200만 원 최근 1년 2건 · ㎡당 1,100만 원
- 감정가
- 4억 8,500만 원 시세의 118%
- 최저가
- 4억 8,500만 원 시세의 118%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.16 | 바벨 | 29.02㎡ | 5층 | 3억 2,900만 |
| 2026.7.7 | 바벨 | 27.96㎡ | 5층 | 2억 9,800만 |
최근 전월세 (신림동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 35.82㎡ | 1억 1,400만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 37.28㎡ | 1억 | 30만 |
| 2026.10.31 | 44.65㎡ | 1억 7,000만 | 10만 |
| 2026.10.30 | 33.38㎡ | 1억 2,600만 | 23만 |
| 2026.10.29 | 41.97㎡ | 1억 2,800만 | 전세 |
| 2026.10.28 | 36.06㎡ | 1억 2,000만 | 전세 |
| 2026.10.28 | 43.68㎡ | 2억 1,500만 | 전세 |
| 2026.10.27 | 30.42㎡ | 5,000만 | 50만 |
| 2026.10.26 | 41.86㎡ | 5,000만 | 58만 |
| 2026.10.26 | 34.01㎡ | 1억 2,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 바벨
- 사용승인일
- 2022.1.7 (4년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 20세대
- 주차
- 12대 (세대당 0.60대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 167.55% · 58.63%
- 대지 · 연면적
- 393.9㎡ · 659.99㎡
위치
조원로 166