대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 광진구 중곡동정익제이타워1차 오피스텔 경매2025타경51434
서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 부동산강제경매
서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 11층1112호 (도로명: 천호대로 531-1)
11월 2일(월) 오전 10시제101호 법정
- 경매개시2025.5.12
- 배당요구종기2025.8.4
- 1차 매각2026.3.30 유찰
- 2차 매각2026.5.11 유찰
- 3차 매각2026.8.10 유찰
- 4차 매각2026.9.21 유찰
- 5차 매각2026.11.2 입찰
- 매각결정2026.11.9
경매개시 후 549일째 · 진행 중
감정가1억 9,500만 원
최저가1억 2,480만 원64%
입찰보증금1,248만 원10%
전용면적16.37㎡5평
분양면적–
대지권8.02㎡
소유자박○○
채무자박○○
채권자주○○
청구금액2억 3,500만 원
경매개시2025.5.12
호수11층1112호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 5차는 감정가의 64%입니다.
1억
9,500만
9,500만
1억
5,600만
5,600만
1억
2,480만
2,480만
9,984만
7,987만
6,390만
- 전용 1평당 최저가
- 2,520만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,938만 원
한눈에 보기
서울 광진구 오피스텔 경매 물건인 2025타경51434은 중곡동 정익제이타워1차 11층1112호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 16.37㎡(5평)이고 대지권은 8.02㎡입니다.
감정가 1억 9,500만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,480만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 2일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,248만 원입니다.
말소기준권리는 2021.10.21 근저당권입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 4억 7,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음" 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.10.21 근저당권배당요구종기 2025.8.4임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 4억 7,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서효진주택도주거 · 1112호16.37㎡전부 · 임차권 자 | 2021.7.30 | 2021.7.14 | 2억 3,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사((임차인주거 · 전부 | 2021.7.30 | 2021.7.14 | 2억 3,500만 원 | 미상 | 2025.5.9 | 있을 수 있음 |
| 서효진) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 상 등재자가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.6.29) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.6.29)- 말소기준권리
- 2021.10.21 근저당권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 3,500만 원
- 배당요구종기
- 2025.8.4
매각으로 소멸되지 않는 권리
해당사항없음
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
서○진:을구 4번 주택임차권등기주택도시보증공사( (임차인 서○진):경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일임
명세서 비고
-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서○진의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구○권) -주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 근저당권자 | 김○○ |
| 압류권자 | 서○○, 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 광○○ |
| 배당요구권자 | 이○○ |
| 임차권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.30 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 9,500만 | 유찰 |
| 2026.5.11 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 5,600만 | 유찰 |
| 2026.8.10 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 9,500만 | 유찰 |
| 2026.9.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 5,600만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 2,480만 | 진행 예정 |
| 2026.11.9 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.2낙찰
- 11.9매각허가결정
- 11.16결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 9,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 16.37㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,191만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 ""군자역(지하철 5호선, 7호선)"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설 등이 혼재된 노선상업지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 ""군자역""이 소재함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1112호로서 (사용승인일 : 2018.06.22) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조) |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접토지 대비 등고평탄한 2필 1단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남서측으로 광대로(천호대로)와 접하고 있음. |
| 용도지역 | < (1) 중곡동 639-4 > 도시지역, 일반상업지역(당초 : 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. < (2) 중곡동 639-19 > 도시지역, 준주거지역(당초 : 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 19장
자주 묻는 질문
- 2025타경51434 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 2,480만 원의 10%인 1,248만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 2일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 11월 9일(월)입니다.
- 정익제이타워1차 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 5평 기준으로 최저가는 1평당 2,520만원, 감정가는 1평당 3,938만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,984만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
서울 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 181건 | 2억 6,034만 | 1억 8,571만 | 70.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,767만 원입니다(감정가 1억 9,500만 원 × 70.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
정익제이타워1차 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경51434 | 정익제이타워1차 · 오피스텔 | 1억 9,500만 | 1억 5,322만 | 78.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 7,125만 원 최근 1년 6건
- 감정가
- 1억 9,500만 원 시세의 114%
- 최저가
- 1억 2,480만 원 시세의 73%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.18 | 정익제이타워1차 | 16.37㎡ | 8층 | 1억 5,000만 |
| 2026.5.29 | 정익제이타워1차 | 16.37㎡ | 9층 | 1억 7,000만 |
| 2026.4.15 | 정익제이타워1차 | 16.37㎡ | 6층 | 1억 5,800만 |
| 2026.3.21 | 정익제이타워1차 | 16.22㎡ | 14층 | 1억 8,300만 |
| 2026.3.12 | 정익제이타워1차 | 15.9㎡ | 12층 | 1억 8,250만 |
| 2026.1.25 | 정익제이타워1차 | 16.37㎡ | 7층 | 1억 8,400만 |
| 2025.8.27 | 정익제이타워1차 | 15.97㎡ | 9층 | 1억 8,000만 |
| 2025.8.20 | 정익제이타워1차 | 15.9㎡ | 12층 | 1억 9,700만 |
| 2025.6.11 | 정익제이타워1차 | 16.22㎡ | 12층 | 1억 8,300만 |
| 2025.4.19 | 정익제이타워1차 | 16.22㎡ | 8층 | 1억 7,500만 |
| 2025.2.26 | 정익제이타워1차 | 15.73㎡ | 8층 | 1억 8,700만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 16.22㎡ | 1,000만 | 88만 |
| 2026.10.26 | 16.37㎡ | 2,000만 | 85만 |
| 2026.10.17 | 16.37㎡ | 1,000만 | 90만 |
| 2026.10.6 | 16.37㎡ | 1억 5,000만 | 30만 |
| 2026.10.6 | 16.22㎡ | 1,000만 | 90만 |
| 2026.9.12 | 16.22㎡ | 1억 5,000만 | 25만 |
| 2026.9.4 | 16.37㎡ | 3,000만 | 75만 |
| 2026.8.12 | 16.22㎡ | 3,000만 | 80만 |
| 2026.8.7 | 16.37㎡ | 2,000만 | 90만 |
| 2026.7.30 | 16.37㎡ | 2,000만 | 85만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 정익제이타워1차
- 사용승인일
- 2018.6.22 (8년차)
- 주용도
- 업무시설 · 오피스텔, 근린생활시설
- 규모
- 지상 15층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 159호
- 주차
- 82대 (세대당 0.52대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 599.27% · 58.13%
- 대지 · 연면적
- 738㎡ · 5528.9㎡
위치
천호대로 531-1