2025타경52598 입찰보증금은 얼마인가요?

최저가 1억 6,080만 원의 10%인 1,608만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.

언제 어디서 입찰하나요?

2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.

정익제이타워1차 평당 가격은 얼마인가요?

전용면적 4.9평 기준으로 최저가는 1평당 3,277만원, 감정가는 1평당 4,097만원입니다.

낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?

말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.

이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?

20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,864만 원(감정가의 64%)가 됩니다.

서울 경매›광진구 경매›광진구 오피스텔 경매

서울 광진구 중곡동정익제이타워1차 오피스텔 경매2025타경52598

서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 부동산강제경매

서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 4층407호 (도로명: 천호대로 531-1)

법원경매정보에서 보기

D-2512월 7일(월) 오전 10시제101호 법정

경매개시2025.12.31
배당요구종기2026.3.25
1차 매각2026.11.2 유찰
2차 매각2026.12.7 입찰
매각결정2026.12.14

경매개시 후 316일째 · 진행 중

감정가2억 100만 원

최저가1억 6,080만 원80%

입찰보증금1,608만 원10%

전용면적16.22㎡4.9평

분양면적–

대지권7.96㎡

소유자민○○

채무자민○○

채권자김○○

청구금액1억 8,165만 원

경매개시2025.12.31

호수4층407호

대항력 있을 수 있는 임차인

회차별 최저가

서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.

2억
100만

유찰

1억
6,080만

1억
2,864만

1억
291만

8,233만

전용 1평당 최저가: 3,277만 원
전용 1평당 감정가: 4,097만 원

한눈에 보기

서울 광진구 오피스텔 경매 물건인 2025타경52598은 중곡동 정익제이타워1차 4층407호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 16.22㎡(4.9평)이고 대지권은 7.96㎡입니다.

감정가 2억 100만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 6,080만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,608만 원입니다.

말소기준권리는 2023.12.5 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 8,165만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 순위 3번 주택임차권등기"

임대차 현황

말소기준권리 2023.12.5 압류배당요구종기 2026.3.25

임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 8,165만 원

임차인	전입·사업자등록	확정일자	보증금	월 차임	배당요구	대항력
김○정주거 · 407호	2021.3.16	2021.1.25	1억 8,165만 원	미상	2025.12.30	있을 수 있음

현황조사	-전입세대확인서 및 주민등록표등본 상 김○정 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 김○정에 의하면 본인이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함 -위 김○정은 이 사건 경매 신청채권자임

매각물건명세서(작성 2026.9.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.

법원 원문 감정평가서 매각물건명세서·현황조사서

권리 관계

매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.15)

말소기준권리: 2023.12.5 압류
경매 종류: 부동산강제경매
청구금액: 1억 8,165만 원
배당요구종기: 2026.3.25

매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기

매각으로 생기는 지상권

해당사항없음

점유자 비고

김○정:-경매신청 채권자로 배당요구일은 경매신청일임-임대차계약 (1)2021.01.21. (보증금 173,000,000원) (2)2023.01.28. (보증금 181,650,000원)-확정일자 (1)2021.01.25. (2)2023.12.21.

명세서 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

구분	이해관계인
채권자	김○○
채무자겸소유자	민○○
임차인	김○○
압류권자	국○○, 춘○○
교부권자	국○○, 은○○, 종○○, 광○○, 춘○○
임차권자	김○○

법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.

기일 내역

서울동부지방법원

기일	종류	장소	최저가	결과
2026.11.2 10:00	매각기일	제101호 법정	2억 100만	유찰
2026.12.7 10:00	매각기일	제101호 법정	1억 6,080만	진행 예정
2026.12.14 14:00	매각결정기일	제101호 법정	–

이번에 낙찰되면

12.7낙찰
12.14매각허가결정
12.21결정 확정항고 기간 7일
1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
2월 중순배당잔금 후 약 1개월

예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

물건 현황

감정가 2억 100만 원

면적	철근콘크리트구조 16.22㎡
감정 단가	전용 1㎡당 1,239만 원
위치·환경	서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 및 7호선 "군자역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 도로변으로 상업용 건물, 업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대임.
교통	본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철 5호선 및 7호선 "군자역", 노선 버스 정류장이 소재함.
건물	철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물내 4층 407호로 외벽:석재붙임 마감 창호:샷시창호
이용 상태	오피스텔로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조.
설비	위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖춤.
토지 형태	2필지 일단의 부정형으로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
도로	본건 남측으로 "천호대로"에 접함.
용도지역	1. 중곡동 639-4번지 도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.). 2. 중곡동 639-19번지 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).
기타	없음.
임대관계	(1)임대관계:등기사항전부증명서 을구상 '주택임차권' 등기 되어 있음. (임차보증금 181,650,000원, 임대차 계약일자: 2021.1.21/ 2023.1.28) (2)기타:없음.

감정평가서 요항 그대로입니다.

사진

현황조사·감정평가 사진 14장

현황조사 사진

위치도·지적도

감정평가 사진

내부구조도

자주 묻는 질문

2025타경52598 입찰보증금은 얼마인가요?: 최저가 1억 6,080만 원의 10%인 1,608만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?: 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
정익제이타워1차 평당 가격은 얼마인가요?: 전용면적 4.9평 기준으로 최저가는 1평당 3,277만원, 감정가는 1평당 4,097만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?: 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?: 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,864만 원(감정가의 64%)가 됩니다.

같은 건물 다른 경매 물건

정익제이타워1차 1건 더 진행 중

오피스텔2025타경51434
광진구 중곡동 정익제이타워1차 11층1112호
전용 16.37㎡ (5평)
유찰 4회대항력 있을 수 있는 임차인대항력 있는 임차인임차권등기
1억 9,500만1억 2,480만64%
11.2입찰 지남

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빌라2024타경63622
광진구 중곡동 모두스타빌 3층302호
전용 46.29㎡ (14평)
유찰 8회대항력 있을 수 있는 임차인
6억 177만1억 96만17%
11.16입찰 4일 전
오피스텔2023타경57385
광진구 중곡동 평강오피스텔 9층901호
전용 25㎡ (7.6평)
유찰 4회대항력 있을 수 있는 임차인
3억 1,400만1억 2,861만41%
11.16입찰 4일 전
근린시설2025타경51596
광진구 중곡동 아성뜨란채 2층202호
전용 41.78㎡ (12.6평)
유찰 4회대항력 있을 수 있는 임차인
3억 3,900만1억 3,885만41%
11.16입찰 4일 전
오피스텔2025타경51862
광진구 중곡동 홀가하우스 4층403호
전용 21.86㎡ (6.6평)
유찰 3회대항력 있을 수 있는 임차인
2억 9,300만1억 5,002만51%
11.16입찰 4일 전
오피스텔2024타경461 [3]
광진구 중곡동 평강오피스텔 10층1003호
전용 24.05㎡ (7.3평)
유찰 3회
3억 1,400만1억 6,077만51%
11.16입찰 4일 전
오피스텔2024타경461 [4]
광진구 중곡동 평강오피스텔 12층1204호
전용 24.05㎡ (7.3평)
유찰 3회
3억 1,400만1억 6,077만51%
11.16입찰 4일 전

매각사례

서울 오피스텔 · 법원 매각결과 기준

기간	매각 건수	평균 감정가	평균 낙찰가	평균 낙찰가율
최근 1개월	181건	2억 6,034만	1억 8,571만	70.6%

평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 4,191만 원입니다(감정가 2억 100만 원 × 70.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.

정익제이타워1차 최근 낙찰

매각일	사건번호	물건	감정가	낙찰가	낙찰가율
2026.11.2	2025타경51434	정익제이타워1차 · 오피스텔	1억 9,500만	1억 5,322만	78.6%

매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.

시세 비교

같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공

최근 1년 평균 매매가: 1억 7,125만 원
감정가: 2억 100만 원
최저가: 1억 6,080만 원

실거래가감정가최저가

최근 매매

계약일	건물	전용	층	거래가
2026.10.18	정익제이타워1차	16.37㎡	8층	1억 5,000만
2026.5.29	정익제이타워1차	16.37㎡	9층	1억 7,000만
2026.4.15	정익제이타워1차	16.37㎡	6층	1억 5,800만
2026.3.21	정익제이타워1차	16.22㎡	14층	1억 8,300만
2026.3.12	정익제이타워1차	15.9㎡	12층	1억 8,250만
2026.1.25	정익제이타워1차	16.37㎡	7층	1억 8,400만
2025.8.27	정익제이타워1차	15.97㎡	9층	1억 8,000만
2025.8.20	정익제이타워1차	15.9㎡	12층	1억 9,700만
2025.6.11	정익제이타워1차	16.22㎡	12층	1억 8,300만
2025.4.19	정익제이타워1차	16.22㎡	8층	1억 7,500만
2025.2.26	정익제이타워1차	15.73㎡	8층	1억 8,700만

최근 전월세

계약일	전용	보증금	월세
2026.11.6	16.22㎡	1,000만	88만
2026.10.26	16.37㎡	2,000만	85만
2026.10.17	16.37㎡	1,000만	90만
2026.10.6	16.37㎡	1억 5,000만	30만
2026.10.6	16.22㎡	1,000만	90만
2026.9.12	16.22㎡	1억 5,000만	25만
2026.9.4	16.37㎡	3,000만	75만
2026.8.12	16.22㎡	3,000만	80만
2026.8.7	16.37㎡	2,000만	90만
2026.7.30	16.37㎡	2,000만	85만

국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.

AI 분석보고서

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이 물건의 법원 자료와 실거래가를 바탕으로 권리, 임차인, 예상 비용, 입찰가 구간을 표로 정리한 보고서입니다.

Ⅰ. 검토 요약
Ⅱ. 물건 현황
Ⅲ. 권리분석
Ⅳ. 명도
Ⅴ. 가격 분석
Ⅵ. 종합 검토

등기부 미확인, 법원 자료 기준. 참고 자료이며 입찰 전에는 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.

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건물 정보

국토교통부 건축물대장 (집합)

건물 이름: 정익제이타워1차
사용승인일: 2018.6.22 (8년차)
주용도: 업무시설 · 오피스텔, 근린생활시설
규모: 지상 15층 · 지하 2층
세대·호수: 159호
주차: 82대 (세대당 0.52대)
승강기: 3대
구조: 철근콘크리트구조
용적률 · 건폐율: 599.27% · 58.13%
대지 · 연면적: 738㎡ · 5528.9㎡

위치

천호대로 531-1

자료	출처	확인일
사건정보, 기일, 사진, 현황조사, 명세서 비고	대한민국 법원 법원경매정보	2026.11.10
감정평가서 (소유자, 분양면적)	한국감정평가사협회 (법원경매정보 연결)	2026.11.10

경매제로의 정보는 대한민국 법원 법원경매정보와 공공데이터를 정리한 참고 자료이며, 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 법원에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하세요. 이 정보만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다.