위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울동부지방법원 경매2계 · 2204-2406
서울 광진구 구의동 다솜빌 근린시설 경매 2025타경52369
전용 23.52㎡ (7.1평) · 대지권 13.0985㎡ (4평) · 2009년 사용승인 · 1층101호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-23
1억 1,588만 원64%
감정가 1억 8,106만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,159만 원
- 이번에 안 팔리면
- 9,271만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 12:34
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 9번 주택임차권등기"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 1,588만 원에 낙찰된다고 보면2억 2,088만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,159만 원 → 잔금 날 1억 429만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,159만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 429만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1억 1,588만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
1,159만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
서울동부지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.20 기준| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 1층101호도로명: 구의로16길 79 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 1억 8,106만 원 | |
| 전용면적 | 23.52㎡ (7.1평) | 1억 1,588만 원(64%) | |
| 13.0985㎡ (4평) | 1,159만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.21 | 1억 876만 원 | |
| 2026.2.9 | 2020.3.5 근저당(김금열지분) | ||
| 채권자 | 장○○ | 채무자·소유자 | 장○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9,271만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 8,106만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 4,485만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 1,588만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2020.3.5 근저당(김금열지분)배당요구종기 2026.2.9임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장인수주거 · 101호23.52㎡전부 · 임차권 자 | 2019.11.6 | 2019.11.6 | 1억 500만 원 | 미상 | 2025.11.17 | 있을 수 있음 |
| 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 공부 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.20)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재을구 9번 주택임차권등기
매각으로 생기는 지상권명세서 기재해당사항없음
임차인 장인수대항력 있을 수 있음보증금 1억 500만 원. 전입 2019.11.6 · 배당요구 2025.11.17. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2020.3.5 근저당(김금열지분)말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구 9번 주택임차권등기
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
장인수:경매 신청채권자로 배당요구일은 경매신청일임.을구 9번 주택임차권 등기
명세서 비고
-일괄매각 제시외 건물 포함 -집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음 -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 장○○ |
| 채무자겸소유자 | 장○○, 김○○ |
| 임차인 | 석○○ |
| 근저당권자 | 김○○, 권○○ |
| 교부권자 | 국○○, 광○○ |
| 임차권자 | 장○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,275만 원입니다(감정가 1억 8,106만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 8,106만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 23.52㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 770만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제1층 제101호 외 1개호로서,주변은 다세대, 단독, 아파 트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하 철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2009.01.23) 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임마감 등 창호 : PVC섀시 등 |
| 이용 상태 | 일련번호1은 근린생활시설(사무실)이고, 일련번호2는 다세대주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1 호) 1개동의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 구의동 201-11 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의) <건축법>, 교육환경보호구역(최종사 항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임. |
| 기타 | 일련번호1(101호)의 외부에 보일러실(후첨 "내부구조도 등"참조)이 설치되어 있음. |
| 임대관계 | 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2009년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 다솜빌
- 사용승인일
- 2009.1.23 (17년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택,제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 13세대
- 주차
- 7대 (세대당 0.54대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 212.59% · 49.81%
- 대지 · 연면적
- 183.1㎡ · 389.26㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 광진구 근린시설 경매 물건인 2025타경52369은 구의동 다솜빌 1층101호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 23.52㎡(7.1평)이고 대지권은 13.0985㎡입니다.
감정가 1억 8,106만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 1,588만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,159만 원입니다.
말소기준권리는 2020.3.5 근저당(김금열지분)입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 9번 주택임차권등기" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 23장
자주 묻는 질문
- 2025타경52369 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 1,588만 원의 10%인 1,159만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 다솜빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.1평 기준으로 최저가는 1평당 1,629만원, 감정가는 1평당 2,545만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,271만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
구의로16길 79