위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
빌라서울동부지방법원 경매2계 · 2204-2406
서울 광진구 구의동 욱현하이브 빌라 경매 2025타경52379
전용 36.96㎡ (11.2평) · 대지권 31.7㎡ (9.6평) · 2019년 사용승인 · 3층302호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-22
2억 8,880만 원80%
감정가 3억 6,100만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,888만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 738만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 2억 3,104만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-10 18:50
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 순위 3번 주택임차권등기"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 3억 5,500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 738만 원 저렴합니다.이유
구의동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 9,618만 원(130건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2억 8,880만 원은 그 73%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 5,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.이유
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 8,880만 원에 낙찰된다고 보면6억 4,380만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,888만 원 → 잔금 날 2억 5,992만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 5,500만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,888만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 5,992만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 216만 ~ 2억 3,104만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 5,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 2억 8,880만 원과 시세 평균 3억 9,618만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
2,888만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
서울동부지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,888만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.8 기준| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 3층302호도로명: 영화사로16나길 7 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 3억 6,100만 원전용 평당 3,229만 원 | |
| 전용면적 | 36.96㎡ (11.2평) | 2억 8,880만 원(80%)전용 평당 2,583만 원 | |
| 31.7㎡ (9.6평) | 2,888만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.25(355일 지남) | 3억 5,500만 원 | |
| 2026.2.10(278일 지남) | 2022.6.8 압류 | ||
| 채권자 | 정○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
서울동부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.2 10:00 | 3억 6,100만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.7 10:00 | 2억 8,880만 원(80%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 3,104만 원(64%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 8,483만 원(51%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 4,787만 원(41%) | – |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 3,104만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.6.8 압류배당요구종기 2026.2.10임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 3억 5,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규노주거 · 302호 | 2020.11.27 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 정은영주거 · 전부점유 2020.11.27.~2022.11.26. | 2020.11.27 | 2020.10.26 | 3억 5,500만 원 | 미상 | 2025.11.18 | 있을 수 있음 |
| 전입세대확인서 및 주민등록표등본 상 김규노 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 세대주 김규노에 의하면 본인과 가족이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함 |
매각물건명세서(작성 2026.9.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.8)확인할 내용이 5건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재을구 순위 3번 주택임차권등기
매각으로 생기는 지상권명세서 기재해당사항없음
임차인 김규노대항력 있을 수 있음전입 2020.11.27 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 정은영대항력 있을 수 있음보증금 3억 5,500만 원. 전입 2020.11.27 · 배당요구 2025.11.18. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2022.6.8 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구 순위 3번 주택임차권등기
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
정은영:-경매신청채권자로 임차인 김규노와 부부사이임-임대차계약 (1) 2020.10.23. (2)2020.11.27.-확정일자 (1)2020.10.26. (2)2020.12.07.
명세서 비고
- -집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음
- -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
채권자정○○|채무자겸소유자이○○|임차인정○○, 김○○|압류권자국○○, 서○○|교부권자신○○, 국○○, 서○○, 금○○, 의○○, 광○○, 은○○, 관○○|임차권자정○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
구의동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1991년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 4억 700만 원 최근 1년 130건 · ㎡당 1,103만 원
- 감정가
- 3억 6,100만 원 시세의 89%
- 최저가
- 2억 8,880만 원 시세의 71%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 삼익빌라 | 36.04㎡ (10.9평) | -1층 | 2억 7,000만 |
| 2026.10.11 | 아하바(AHABA)하우스 | 29.99㎡ (9.1평) | 5층 | 3억 7,000만 |
| 2026.10.9 | 장원빌라(나) | 40.95㎡ (12.4평) | 1층 | 4억 |
| 2026.10.7 | 리치팰리스 | 41.57㎡ (12.6평) | 5층 | 7억 |
| 2026.10.7 | 진빌라 | 43.3㎡ (13.1평) | 3층 | 7억 |
| 2026.9.30 | 장원빌라(나) | 40.95㎡ (12.4평) | 2층 | 2억 1,500만 |
| 2026.9.29 | 장원빌라(나) | 42.87㎡ (13평) | -1층 | 1억 6,000만 |
| 2026.9.12 | 힐카운티8 | 38.99㎡ (11.8평) | 5층 | 5억 2,900만 |
| 2026.9.5 | (208-51) | 43.26㎡ (13.1평) | -1층 | 5억 |
| 2026.9.1 | 테크노빌라(218-28) | 33.6㎡ (10.2평) | 1층 | 1억 6,000만 |
| 2026.8.23 | 구의빌라나동 | 37.79㎡ (11.4평) | -1층 | 1억 7,500만 |
| 2026.8.20 | 대성아트빌라 | 37.92㎡ (11.5평) | -1층 | 2억 |
| 2026.8.13 | 정수아트빌(63-16) | 29.96㎡ (9.1평) | 2층 | 5억 5,000만 |
| 2026.8.11 | 양지빌라 | 34.37㎡ (10.4평) | 1층 | 4억 2,000만 |
| 2026.8.8 | 강변파크빌 | 39.78㎡ (12평) | 4층 | 3억 9,600만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.3 | 25.44㎡ (7.7평) | 5,000만 | 100만 |
| 2026.5.23 | 25.44㎡ (7.7평) | 5,000만 | 100만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면구의동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 3억 9,618만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
광진구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7억 5,505만 | 5억 1,322만 | 89.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 2,165만 원입니다(감정가 3억 6,100만 원 × 89.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구의동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2024타경3125 | 구의동 · 빌라 | 15억 8,820만 | 8억 1,400만 | 51.3% |
| 2026.11.2 | 2025타경52469 | 더프라임 · 빌라 | 2억 9,596만 | 3억 4,000만 | 114.9% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 229.1㎡ (69.3평) 중31.7㎡ (9.6평)
건물5층 건물 · 3층302호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2019년36.96㎡ (11.2평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 3,229만 원)3억 6,100만 원
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산역(5호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 아차산역(5호선)지하철이 소재 하는 바, 제반 대중교통 접근성은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 미상임. 창호: 샷시창호 등 마감.
- 이용 상태
- 욱현하이브 제3층 제302호로서, 도시형생활주택단지형다세대 용도임.
- 설비
- 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 인접 필지 대비 완경사지의 세장형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택단지형다세대 건부지 로 이용 중임.
- 도로
- 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 교 육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 역사문화환경보존지역 (사적제455호 아차산일대보루군 100미터이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
- 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 토지거래계약에관한허 가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계: 미상임. 기타: -.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 욱현하이브
- 사용승인일
- 2019.7.25 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택단지형다세대(8세대)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 6대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 149.69% · 59.63%
- 대지 · 연면적
- 229.1㎡ (69.3평) · 342.94㎡ (103.7평)
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
서울 광진구 빌라 경매 물건인 2025타경52379은 구의동 욱현하이브 3층302호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 36.96㎡(11.2평)이고 대지권은 31.7㎡(9.6평)입니다.
감정가 3억 6,100만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 8,880만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 2,888만 원입니다.
말소기준권리는 2022.6.8 압류입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 3억 5,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 순위 3번 주택임차권등기" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2025타경52379 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2억 8,880만 원의 10%인 2,888만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
욱현하이브 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.2평 기준으로 최저가는 1평당 2,583만원, 감정가는 1평당 3,229만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 3,104만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
영화사로16나길 7