대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 금천구 가산동가산양우내안애애플 아파트 경매2025타경13578
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1213호 (도로명: 남부순환로 1266)
D-811월 19일(목) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.11.28
- 배당요구종기2026.3.4
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 347일째 · 진행 중
감정가1억 1,300만 원
최저가1억 1,300만 원100%
입찰보증금1,130만 원10%
전용면적12.04㎡3.6평
분양면적–
대지권20.23㎡
소유자이○○
채무자이○○
채권자서○○
청구금액1억 3,665만 원
경매개시2025.11.28
호수제12층 제1213호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
1억
1,300만
1,300만
9,040만
7,232만
5,786만
- 전용 1평당 최저가
- 3,103만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,103만 원
한눈에 보기
서울 금천구 아파트 경매 물건인 2025타경13578은 가산동 가산양우내안애애플 제12층 제1213호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 12.04㎡(3.6평)이고 대지권은 20.23㎡입니다.
감정가 1억 1,300만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,130만 원입니다.
말소기준권리는 2025.11.28 경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 5,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.11.28 경매개시결정배당요구종기 2026.3.4임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 5,800만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울보증보험주식회사주거 · 1213호 | 2021.12.24 | 2021.11.8 | 1억 2,900만 원 | 미상 | 2025.11.27 | 있을 수 있음 |
| 한국토지주택공사주거 · 건물전부 · 주택임차권자 | 2021.12.24 | 2021.11.8 | 1억 2,900만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.5)- 말소기준권리
- 2025.11.28 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 3,665만 원
- 배당요구종기
- 2026.3.4
점유자 비고
서울보증보험 주식회사 : 이 사건 신청채권자로서 주택임차권자 한국토지주택공사(주택임차권등기일은 2024.01.11.임)의 임대차보증금반환채권의 승계인이며, 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일 임
명세서 비고
- 특별매각조건 : 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 아파트(도시형생활주택)임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 서○○ |
| 교부권자 | 금○○ |
| 주택임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,300만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,300만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 12.04㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 939만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역(1호선, 7호선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함. |
| 건물 | 본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 제12층 제1213호로서, (사용승인일: 2013.09.26) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 "아파트(도시형생활주택)"임. (후첨 "내부구조도" 참고) |
| 설비 | 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 7필지 일단의 "사다리형" 토지로서, 현황 도시형생활주택, 오피스텔 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건은 북측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 141-2, 141-3, 141-4 공히: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진 입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 141-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 141-6, 141-7, 141-20 공히: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2 류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
- 2025타경13578 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 1,300만 원의 10%인 1,130만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 가산양우내안애애플 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 3.6평 기준으로 최저가는 1평당 3,103만원, 감정가는 1평당 3,103만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,040만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
서울 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 7억 1,531만 | 7억 1,312만 | 90.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 215만 원입니다(감정가 1억 1,300만 원 × 90.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2013년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 350만 원 최근 1년 3건
- 감정가
- 1억 1,300만 원 시세의 109%
- 최저가
- 1억 1,300만 원 시세의 109%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.2.26 | 가산양우내안에애플 | 12.04㎡ | 10층 | 1억 |
| 2026.1.29 | 가산양우내안에애플 | 12.04㎡ | 11층 | 1억 50만 |
| 2025.12.4 | 가산양우내안에애플 | 12.04㎡ | 15층 | 1억 1,000만 |
| 2025.10.30 | 가산양우내안에애플 | 12.04㎡ | 17층 | 8,500만 |
| 2025.3.16 | 가산양우내안에애플 | 12.04㎡ | 15층 | 9,700만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 12.04㎡ | 9,200만 | 5만 |
| 2026.10.29 | 12.04㎡ | 8,900만 | 3만 |
| 2026.10.10 | 12.04㎡ | 500만 | 55만 |
| 2026.9.23 | 12.04㎡ | 200만 | 55만 |
| 2026.9.20 | 12.04㎡ | 8,980만 | 전세 |
| 2026.9.20 | 12.04㎡ | 8,980만 | 전세 |
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국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 가산 양우 내안애 애플
- 사용승인일
- 2013.9.26 (13년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택.오피스텔
- 규모
- 지상 18층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 200세대 · 95호
- 주차
- 71대 (세대당 0.35대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 648.07% · 53.86%
- 대지 · 연면적
- 1113.5㎡ · 8114.23㎡
위치
남부순환로 1266