위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울북부지방법원 경매4계 · 02-910-3674
서울 동대문구 회기동 근린시설 경매 2023타경5380 [6]
전용 36.48㎡ (11평) · 대지권 232.32㎡ (70.3평) · 2017년 사용승인 · 1층106호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.1 (화) 10:00 입찰D-17
5억 5,050만 원33%
감정가 16억 8,000만 원 · 10회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 5,505만 원
- 이번에 안 팔리면
- 4억 4,040만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 법정동 101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 10:17
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5억 5,050만 원에 낙찰된다고 보면5억 6,050만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 5,505만 원 → 잔금 날 4억 9,545만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.1입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5,505만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 9,545만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 17일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.21까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.28까지
최저가 5억 5,050만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.30까지
5,505만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.1 (화) 10:00
서울북부지방법원 법정동 101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.2 기준| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 1층106호도로명: 회기로 163 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 16억 8,000만 원 | |
| 전용면적 | 36.48㎡ (11평) | 5억 5,050만 원(33%) | |
| 232.32㎡ (70.3평) | 5,505만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2023.12.8 | 49억 4,000만 원 | |
| 2024.2.21 | 2019.5.20 근저당권 | ||
| 채권자 | 엠○○ | 채무자 / 소유자 | 문○○ / 교○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 10번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 33%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4억 4,040만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.2.13 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호법정 | 16억 8,000만 | 유찰 |
| 2025.3.25 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호법정 | 13억 4,400만 | 유찰 |
| 2025.4.29 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호법정 | 10억 7,520만 | 유찰 |
| 2025.6.4 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호법정 | 8억 6,016만 | 유찰 |
| 2025.7.8 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호법정 | 6억 8,813만 | 유찰 |
| 2026.6.9 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 16억 8,000만 | 유찰 |
| 2026.7.14 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 13억 4,400만 | 유찰 |
| 2026.8.19 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 10억 7,520만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 8억 6,016만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 6억 8,813만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 5억 5,050만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 법정동 101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2019.5.20 근저당권배당요구종기 2024.2.21임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤강미상 · 106호 | 2019.5.14 | – | 1,000만 원 | 200만 원 | – | 있을 수 있음 |
| * 주민등록 발급담당자에 의하면 전입세대 없으므로 주민등록 발급 대상 아니라고 함. * 전입세대확인서 및 상가건물임대차 현황서 미발견. |
매각물건명세서(작성 2026.10.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.2)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 김윤강대항력 있을 수 있음보증금 1,000만 원. 전입 2019.5.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2019.5.20 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
김윤강:신청채권자로부터 임차인 김윤강(106호, 107호, 108호)에 대하여 무상임대차신고서(2025.6.12.자 및 6.16.자)가 제출됨
명세서 비고
1. 일괄매각 2. 감정평가서에 의하면, 기호(7,8,9 일부) 상호간 경계 벽체 없이 이용 중이고, 기호 9 일부는 일부는 기호(7, 8)과 함께 이용 중인 것으로 외관상 조사됨 3. 감정평가에 대한 사실조회서(2024. 9. 13.자)에 의하면, 1)106호와 107호 사이의 경계를 구별할 수 있는 경계선이나 표지 등은 없는 상태이며 건축물현황도 등을 통해 각 호별 위치를 물리적으로 특정할 수 있으며 향후 경계벽 복원이 가능한 상태로 판단됨 2)106호,107호 CAFE에서 사용하고 있는 108호 일부분은 2층 랭스터디 카페 출입을 위한 상향식 계단을 설치함으로 인해 생겨난 잔여 공간 및 계단 하부공간을 이용하고 있는 것으로 보이며, 108호에 설치된 벽돌 계단의 철거 및 원상복구에는 비용이 소요되므로 확인 후 입찰 요함 4. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 원상복구 의무 및 이행강제금 부과 여부 등을 관할 구청에 확인 요함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 엠○○ |
| 채무자 | 문○○ |
| 근저당권부질권자 | 느○○ |
| 소유자 | 교○○ |
| 임차인 | 김○○, 백○○ |
| 교부권자 | 울○○, 서○○, 부○○, 제○○, 영○○, 김○○ |
| 배당요구권자 | 여○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7억 6,608만 원입니다(감정가 16억 8,000만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 16억 8,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 36.48㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 4,605만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임. |
| 이용 상태 | 기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페) 기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방) 기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨) 기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품) 기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN) 기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨) 기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부) 기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페) 기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페) |
| 설비 | 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함. |
| 용도지역 | <57-11> 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) <58-3> 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. <58-4> 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. |
| 기타 | 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조. |
| 임대관계 | 상세내역은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 12층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2017.11.27 (9년차)
- 주용도
- 업무시설 · 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 91호 · 18가구
- 주차
- 62대 (세대당 0.68대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 250.7% · 43.71%
- 대지 · 연면적
- 1504.15㎡ · 4882.55㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동대문구 근린시설 경매 물건인 2023타경5380은 회기동 57-11 1층106호로, 서울북부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 36.48㎡(11평)이고 대지권은 232.32㎡입니다.
감정가 16억 8,000만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 5억 5,050만 원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 법정동 101호 법정이고, 입찰보증금은 5,505만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2019.5.20 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 36장
자주 묻는 질문
- 2023타경5380 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 5억 5,050만 원의 10%인 5,505만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 법정동 101호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 회기동 57-11 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11평 기준으로 최저가는 1평당 4,989만원, 감정가는 1평당 1억 5,224만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4억 4,040만 원(감정가의 26%)가 됩니다.
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위치
회기로 163