서울 동대문구 장안동 기타건물 경매 2025타경13108
토지 727㎡ (219.9평) · 건물 1642.64㎡ (496.9평) · 1995년 사용승인
- 임차인 대항력 확인 필요
75억 2,497만 원80%
감정가 94억 621만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 7억 5,250만 원
- 이번에 안 팔리면
- 60억 1,998만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 제101호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 09:04
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?확인이 필요합니다.
이유 보기
세입자 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 6명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 75억 2,497만 원에 낙찰된다고 보면75억 2,497만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 7억 5,250만 원 → 잔금 날 67억 7,247만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.7억 5,250만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.67억 7,247만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 75억 2,497만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
7억 5,250만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울북부지방법원 제101호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.4 기준| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 166-2 도로명: 답십리로64길 73 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 기타건물 | 94억 621만 원 | |
| 토지면적 | 727㎡ (219.9평) | 75억 2,497만 원(80%) | |
| 건물 연면적 | 1642.64㎡ (496.9평) | 7억 5,250만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.8.22 | 2억 원 | |
| 2025.11.4 | 2005.12.26 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 주○○ / 김○○ |
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 60억 1,998만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 94억 621만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 75억 2,497만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 15:00 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 6명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2005.12.26 근저당권배당요구종기 2025.11.4임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골드팜.김무겸미상 · 212호 | 2015.2.3 | – | 1억 원 | 1,000만 원 | – | 없음 |
| (주)목화약품.성준호(주)우신팜.용우창사무실 · 201호 및지층일부202호 및 · 및 창고 임차인 | 2017.9.7 | – | 500만 원 | 300000억 275만 원 | – | 없음 |
| 김재혁미상 · 4층호 | 2008.6.2 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 미유팜.오철수창고 · 지층 일 | – | – | 미상 | 158만 원1,580,000(관리비포함) | – | 확인 필요 |
| 제이에스바이오텍.윤솜이주식회사베르데파트너스대부사무실 · 203호 및지층일부지상 2층일부 · 및 창고 임차인 전세 권자 | 2019.8.16 | – | 5000000억 2,000만 원 | 100만 원 | – | 없음 |
| 최미향전세 · 303호(96.57㎡미상 · 권자 미상 임차인 | 2024.10.28 | – | 미상150,000,000미상 | 미상 | – | 없음 |
| 1) 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 채무자(소유자) 김무겸 세대, 임차인으로 조사한 김재혁 세대, 최미향 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 2) 덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 상가임차인으로 조사한 (주)목화약품, (주)골드팜, (주)우신팜, 윤솜이가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.9.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.4)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
(주)골드팜. 김무겸:①정보출처 구분 중 현황조사 내용은 현황조사명령에 첨부된 상가건물임대차현황서(동대문세무서 발행 2025. 8. 28.자)를 기준으로 함 ②현황조사서에 기재된 임대차 내용(점유부분, 임대차기간, 보증금, 차임)이 현황조사보고서에 첨부된 상가건물 임대차현황서의 내용과 일부 불일치하므로 임차인의 대항력 유무(매수인의 인수금액 여부 등)는 별도 확인 요함(주)목화약품. 성준호:①정보출처 구분 중 현황조사 내용은 현황조사명령에 첨부된 상가건물임대차현황서(동대문세무서 발행 2025. 8. 28.자)를 기준으로 함 ②현황조사서에 기재된 임대차 내용(점유부분, 임대차기간, 차임, 보증금)이 현황조사보고서에 첨부된 상가건물 임대차현황서의 내용과 일부 불일치하므로 임차인의 대항력 유무(매수인의 인수금액 여부 등)는 별도 확인 요함(주)우신팜. 용우창: ①정보출처 구분 중 현황조사 내용은 현황조사명령에 첨부된 상가건물임대차현황서(동대문세무서 발행 2025. 8. 28.자)를 기준으로 함 ②현황조사서에 기재된 임대차 내용(점유부분, 임대차기간, 차임)이 현황조사보고서에 첨부된 상가건물 임대차현황서의 내용과 일부 불일치하므로 임차인의 대항력 유무(매수인의 인수금액 여부 등)는 별도 확인 요함제이에스바이오텍. 윤솜이:①정보출처 구분 중 현황조사 내용은 현황조사명령에 첨부된 상가건물임대차현황서(동대문세무서 발행 2025. 8. 28.자)를 기준으로 함 ②현황조사서에 기재된 임대차 내용(임차인, 점유부분, 임대차기간, 보증금, 차임)이 현황조사보고서에 첨부된 상가건물 임대차현황서의 내용과 일부 불일치하므로 임차인의 대항력 유무(매수인의 인수금액 여부 등)는 별도 확인 요함주식회사 베르데파트너스대부(변경전: 주식회사오케이대부캐피탈선릉):전세권자로서 전세권등기일은 2024. 8. 12.임 최미향:전세권자로서 전세권등기일은 2024. 12. 6.임
일괄매각. 제시외 건물 포함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자 | 주○○ |
| 근저당권부질권자 | 박○○ |
| 소유자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 김○○, 최○○, (○○, 제○○, 미○○ |
| 근저당권자 | 주○○, 서○○, 김○○, 에○○ |
| 전세권자 | 최○○, 주○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 42억 8,923만 원입니다(감정가 94억 621만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 94억 621만 원| 면적 | 철근콘크리트조 시멘트 벽돌조 평슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 단독주택 1층 288.11㎡ 2층 295.49㎡ 3층 289.73㎡ 4층 259.00㎡ 지층 473.64㎡ 옥탑 36.67㎡ 물탱크:연면적제외 토지(대) 727㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 573만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상용 및 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통시됨. |
| 기타 | 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로로 이용중임. |
| 기타 | 본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약3미터 도로에 각각 접하며, 후첨 '사진용지'와 같이 기준시점 현재 북동측도로를 통해서는 진출입이 불가한 상태로 관찰됨. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. |
| 기타 | 제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '지적개황도', '건물개황도 및 내부구조도' 및 '사진용지' 참조바람) |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층건물로서, (사용승인일 : 1995.06.16) 외벽 : 석재마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄샷시창호마감 등 추정임. |
| 이용 상태 | 업무용 및 주거용 등으로 이용 중인 것으로 추정됨. |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 및 일부난방설비(주거용) 등이 구비된 것으로 추정됨. |
| 기타 | 제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '지적개황도', '건물개황도 및 내부구조도' 및 '사진용지' 참조바람) |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1995년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1995.6.16 (31년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 근린생활시설, 단독주택 외1
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 13대
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 158.09% · 42.11%
- 대지 · 연면적
- 716.25㎡ · 1605.97㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동대문구 기타건물 경매 물건인 2025타경13108은 장안동 166-2로, 서울북부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 727㎡(219.9평), 건물 연면적은 1642.64㎡(496.9평)입니다.
감정가 94억 621만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 75억 2,497만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 7억 5,250만 원입니다.
말소기준권리는 2005.12.26 근저당권입니다. 임차인 6명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 44장
자주 묻는 질문
- 2025타경13108 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 75억 2,497만 원의 10%인 7억 5,250만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 장안동 166-2 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 496.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,514만원, 감정가는 1평당 1,893만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 6명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 60억 1,998만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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