서울 동대문구 장안동장안뉴씨티 오피스텔 경매2025타경13166
서울북부지방법원 경매8계 (02-910-3678) · 부동산강제경매
서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 4층 412호 (도로명: 장한로 105)
- 경매개시2025.8.29
- 배당요구종기2025.11.28
- 1차 매각2026.5.19 유찰
- 2차 매각2026.6.23 유찰
- 3차 매각2026.7.28 유찰
- 4차 매각2026.9.1 유찰
- 5차 매각2026.10.13 유찰
- 6차 매각2026.11.10 입찰
- 매각결정2026.11.17
경매개시 후 440일째 · 진행 중
- 대항력 있는 임차인 없음
회차별 최저가
서울북부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 6차는 감정가의 33%입니다.
- 전용 1평당 최저가
- 528만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,612만 원
한눈에 보기
서울 동대문구 오피스텔 경매 물건인 2025타경13166은 장안동 장안뉴씨티 4층 412호로, 서울북부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 22.15㎡(6.7평)이고 대지권은 5.14㎡입니다.
감정가 1억 800만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 3,539만 원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026년 11월 10일(화) 오전 10시 법정동 101호 법정이고, 입찰보증금은 354만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.11.16 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 4번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
임대차 현황
말소기준권리 2023.11.16 근저당권배당요구종기 2025.11.28임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송선기이은화한국주택금융공사(이은화)미상 · 412호제4층제412호전부제4층제412호전부 · 임차인 주거 임차권 자 주거 임차인 | 2025.7.7 | 2019.4.10 | 미상미상108,000,000108,000,000 | 미상 | – | 없음 |
| 현황조사 | 1) 덧붙인 전입세대확인서와 같이 주거임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 2) 덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 상가임차인으로 조사한 송○기가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.16) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.16)- 말소기준권리
- 2023.11.16 근저당권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 1,464만 원
- 배당요구종기
- 2025.11.28
을구 4번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
해당사항없음
- 이○화는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.09.12.임- 2019.04.26.~2021.04.25. 보증금 100,000,000원 확정일자 2019.04.10 2021.04.26.~2023.04.25. 보증금 105,000,000원(5,000,000원 증액) 확정일자 2021.03.29 2023.04.26.~2025.04.24. 보증금 108,000,000원(3,000,000원 증액) 확정일자 2023.04.24- 한국주택금융공사(이○화) : 경매신청채권자로 임차인 이○화의 임차보증금반환채권 양수인임. 배당요구 하지 않았으나 경매신청일을 배당요구일로 봄.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 송○○, 한○○ |
| 근저당권자 | 최○○ |
| 교부권자 | 국○○, 중○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.19 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 1억 800만 | 유찰 |
| 2026.6.23 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 8,640만 | 유찰 |
| 2026.7.28 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 6,912만 | 유찰 |
| 2026.9.1 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 5,530만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 4,424만 | 유찰 |
| 2026.11.10 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 3,539만 | 진행 예정 |
| 2026.11.17 14:00 | 매각결정기일 | 법정동 106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.10낙찰
- 11.17매각허가결정
- 11.24결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 22.15㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 488만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. |
| 교통 | 본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통 시 됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층건물내 4층 412호로 외벽:석재붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감. |
| 이용 상태 | 오피스텔임. |
| 설비 | 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남동측으로 광대로와 남서측으로 세로에 각각 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경13166 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3,539만 원의 10%인 354만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 10일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 법정동 101호 법정입니다. 매각결정은 11월 17일(화)입니다.
- 장안뉴씨티 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 6.7평 기준으로 최저가는 1평당 528만원, 감정가는 1평당 1,612만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,831만 원(감정가의 26%)가 됩니다.
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매각사례
동대문구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 6,357만 | 2억 1,140만 | 80.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,662만 원입니다(감정가 1억 800만 원 × 80.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
장안동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경13395 | 청명에버아트1차 · 오피스텔 | 3억 6,200만 | 3억 | 82.9% |
| 2026.10.27 | 2025타경12247 | 동일타워 · 오피스텔 | 2억 3,500만 | 1억 8,709만 | 79.6% |
| 2026.10.27 | 2025타경13371 | 성우스타팰리스 · 오피스텔 | 3억 2,500만 | 2억 5,100만 | 77.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
장안동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2014년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 3,800만 원 최근 1년 59건 · ㎡당 624만 원
- 감정가
- 1억 800만 원 시세의 78%
- 최저가
- 3,539만 원 시세의 26%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 양우 내안애 애플 | 18.6429㎡ | 16층 | 8,900만 |
| 2026.10.30 | 현대썬앤빌601 | 21.03㎡ | 6층 | 9,850만 |
| 2026.10.25 | 현대썬앤빌601 | 21.03㎡ | 18층 | 1억 300만 |
| 2026.10.17 | 현대썬앤빌601 | 21.03㎡ | 8층 | 9,800만 |
| 2026.10.13 | 양우 내안애 애플 | 18.6429㎡ | 9층 | 7,700만 |
| 2026.10.2 | 현대썬앤빌601 | 21.03㎡ | 14층 | 1억 100만 |
| 2026.9.29 | 신부파스칼텔 | 22.7㎡ | 2층 | 8,500만 |
| 2026.9.15 | 장안 루아르 오피스텔 | 20.2㎡ | 8층 | 1억 350만 |
| 2026.9.10 | 황금오피스텔 | 26.1㎡ | 9층 | 6,300만 |
| 2026.9.2 | 현대썬앤빌601 | 21.03㎡ | 15층 | 1억 |
| 2026.9.1 | 슈프림오피스텔 | 24.53㎡ | 11층 | 1억 3,800만 |
| 2026.8.24 | 장안 루아르 오피스텔 | 21.5㎡ | 7층 | 9,800만 |
| 2026.8.24 | 현대썬앤빌601 | 24㎡ | 13층 | 1억 1,600만 |
| 2026.8.18 | 동일타워 | 18.38㎡ | 2층 | 1억 9,000만 |
| 2026.8.18 | 동일타워 | 18.38㎡ | 3층 | 1억 9,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.14 | 22.15㎡ | 9,500만 | 전세 |
| 2026.9.16 | 22.15㎡ | 1,000만 | 58만 |
| 2026.9.14 | 22.15㎡ | 9,000만 | 전세 |
| 2026.9.7 | 22.15㎡ | 500만 | 55만 |
| 2026.7.20 | 22.15㎡ | 500만 | 58만 |
| 2026.6.1 | 22.03㎡ | 1,000만 | 52만 |
| 2026.5.28 | 22.15㎡ | 1억 | 전세 |
| 2026.5.6 | 22.15㎡ | 500만 | 57만 |
| 2026.3.25 | 22.15㎡ | 500만 | 55만 |
| 2026.2.20 | 22.15㎡ | 500만 | 55만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 장안 NEW CITY
- 사용승인일
- 2012.1.18 (14년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택 외 2
- 규모
- 지상 14층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 149세대 · 51호
- 주차
- 60대 (세대당 0.40대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 649.68% · 59.96%
- 대지 · 연면적
- 975㎡ · 8613.62㎡
위치
장한로 105