위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울북부지방법원 경매4계 · 02-910-3674
서울 동대문구 휘경동 근린시설 경매 2025타경2545 [2]
전용 188.43㎡ (57평) · 대지권 347.6㎡ (105.1평) · 2014년 사용승인 · 4층401호
- 대항력 있는 임차인 없음
- 위반건축물
2026.12.1 (화) 10:00 입찰D-17
10억 2,400만 원51%
감정가 20억 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1억 240만 원
- 이번에 안 팔리면
- 8억 1,920만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 법정동 101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 10:23
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.
이유 보기
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2014.9.24 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 12명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 10억 2,400만 원에 낙찰된다고 보면10억 2,400만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1억 240만 원 → 잔금 날 9억 2,160만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.1입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1억 240만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9억 2,160만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 17일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.21까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.28까지
최저가 10억 2,400만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.30까지
1억 240만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.1 (화) 10:00
서울북부지방법원 법정동 101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.6 기준| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 4층401호도로명: 이문로 18 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 20억 원 | |
| 전용면적 | 188.43㎡ (57평) | 10억 2,400만 원(51%) | |
| 347.6㎡ (105.1평) | 1억 240만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.8.6 | 5억 9,640만 원 | |
| 2025.10.23 | 2014.9.24 근저당권 | ||
| 채권자 | 우○○ | 채무자·소유자 | 백○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8억 1,920만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.19 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 20억 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 16억 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 12억 8,000만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 법정 | 10억 2,400만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 법정동 101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 12명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
임차인 현황
말소기준권리 2014.9.24 근저당권배당요구종기 2025.10.23임차인 12명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4주거 · (약 18㎡,현관호수 | 2020.10.14 | 2020.9.24 | 8,500만 원 | 미상 | 2025.8.29 | 없음 |
| 구영은미상 · 미상 | 2020.10.14 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김동창 4주거 · 01호 일부(약 18㎡,현관호수 | 2020.8.26 | 2020.8.26 | 7,500만 원 | 미상 | 2025.10.16 | 없음 |
| 신재현미상 · 410호) | 2025.3.13 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 오수민 4주거 · 01호 일부(약 18㎡,현관호수 | 2020.7.10 | 2020.7.10 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.9.5 | 없음 |
| 유재인4(미상 · 미상01호 일부약 16.05㎡ · 임차인 주거 | 2024.12.3 | 2024.12.3 | 미상미상55,000,000 | 미상 | 2025.8.25 | 없음 |
| 장다슬 4(주거 · 01호 일부약 18.83㎡현관호수 | 2021.4.8 | 2021.3.5 | 9,000만 원 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 |
| 장민준 4주거 · 01호 일부(약 18㎡,현관호수 | 2019.7.1 | 2019.7.1 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.9.3 | 없음 |
| 정은주 4주거 · 01호 일부(약 20㎡,현관호수 | 2017.11.20 | 2017.11.20 | 8,500만 원 | 미상 | 2025.9.1 | 없음 |
| 지승진 4(주거 · 01호 일부약 21.9㎡현관호수401호) | 2014.11.21 | 2014.11.21 | 8,500만 원 | 미상 | 2025.9.29 | 없음 |
| 최진용 4주거 · 01호 일부(약 18㎡,현관호수 | 2020.8.7 | 2020.8.7 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.9.11 | 없음 |
| 최혜정 4주거 · 01호 일부(약 20㎡,현관호수 | 2018.8.7 | 2018.1.22 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.8.28 | 없음 |
| 1) 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 길필로 세대 외 8세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 2) 덧붙인 외국인체류확인서 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.7.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.6)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2014.9.24 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
구영은:주택임차권 등기권자로 임차권등기일은 2026. 3. 23.임. 지승진:보증금 85,000,000원 중 10,000,000원은 2023. 11. 20. 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2025. 9. 23.임.
명세서 비고
1. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 원상복구 의무 및 이행강제금 부과 여부 등을 관할 구청에 확인 요함. 2. 현황조사 및 감정평가서에 의하면, 공부상 용도는 '학원'이며, 현황상 11세대(현관호수 401호~411호)가 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었음.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 우○○, 박○○, 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 백○○ |
| 임차인 | 유○○, 최○○, (○○, 김○○, 박○○, 윤○○, 이○○, 정○○, 구○○, 장○○, 오○○, 지○○, 신○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 김○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 임차권자 | 김○○, 이○○, 박○○, 정○○ |
| 기타 | 박○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9억 1,200만 원입니다(감정가 20억 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
휘경동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경13558 | 빌리원 · 근린시설 | 14억 1,000만 | 7억 2,870만 | 51.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 20억 원| 면적 | 철근콘크리트구조 188.43㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,061만 원 |
| 위치·환경 | , 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대상토지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철'회기역(1호선, 경의중앙선, 경춘선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시창호임. |
| 이용 상태 | 공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조> |
| 설비 | 통상의 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접필지와 등고평탄한 5필 일단지의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(도시형생활주택)외 3]로 이용중임. |
| 도로 | 대상토지 북서측으로 광대로에 접하며, 남측으로 세로에 접함. |
| 용도지역 | ■ 일련번호 1), 3) 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의) ■ 일련번호 2), 4), 5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 기타 | 공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸 11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문조사된 바, 경매진행시 유의바람. |
| 임대관계 | ■ 임대관계 미상임. ■ 기타 - |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2014년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2014.9.4 (12년차)
- 주용도
- 교육연구시설 · 공동주택(도시형생활주택)외 3
- 규모
- 지상 15층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 28세대
- 주차
- 22대 (세대당 0.79대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 345.79% · 41.35%
- 대지 · 연면적
- 736㎡ · 2949.23㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동대문구 근린시설 경매 물건인 2025타경2545은 휘경동 333-5 4층401호로, 서울북부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 188.43㎡(57평)이고 대지권은 347.6㎡입니다.
감정가 20억 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 10억 2,400만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 법정동 101호 법정이고, 입찰보증금은 1억 240만 원입니다.
말소기준권리는 2014.9.24 근저당권입니다. 임차인 12명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 37장
자주 묻는 질문
- 2025타경2545 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 10억 2,400만 원의 10%인 1억 240만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 법정동 101호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 휘경동 333-5 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 57평 기준으로 최저가는 1평당 1,796만원, 감정가는 1평당 3,509만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 12명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8억 1,920만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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