위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울북부지방법원 경매5계 · 910-3675
서울 동대문구 장안동 모던하우스 근린시설 경매 2026타경10423
전용 47.31㎡ (14.3평) · 대지권 55.72㎡ (16.9평) · 2층 204호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
1억 1,725만 원51%
감정가 2억 2,900만 원 · 3회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,172만 원
- 이번에 안 팔리면
- 9,380만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 법정동 101호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 10:57
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2021.4.19.)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 800만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 800만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 1,725만 원에 낙찰된다고 보면3억 2,525만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,172만 원 → 잔금 날 1억 552만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 800만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,172만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 552만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 800만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 1억 1,725만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
1,172만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울북부지방법원 법정동 101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.24 기준| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 349-12 모던하우스 2층 204호도로명: 장한로18길 54-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 2,900만 원 | |
| 전용면적 | 47.31㎡ (14.3평) | 1억 1,725만 원(51%) | |
| 55.72㎡ (16.9평) | 1,172만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.3.9 | 2억 800만 원 | |
| 2026.5.19 | 2020.5.18 가압류 | ||
| 채권자 | 고○○ | 채무자·소유자 | 진○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9,380만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 경매법정 | 2억 2,900만 | 유찰 |
| 2026.10.7 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 경매법정 | 1억 8,320만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 경매법정 | 1억 4,656만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 법정동 101호 경매법정 | 1억 1,725만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 14:00 | 매각결정기일 | 법정동 106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2020.5.18 가압류배당요구종기 2026.5.19임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 800만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고지선주거 · 204호전부 | 2017.2.9 | 2017.2.9 | 2억 800만 원 | 미상 | 2026.3.5 | 있을 수 있음 |
| 1) 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 고지선 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 2) 덧붙인 외국인체류확인서와 같이 주거임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.7.24) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.24)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2021.4.19.)
임차인 고지선대항력 있을 수 있음보증금 2억 800만 원. 전입 2017.2.9 · 배당요구 2026.3.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2020.5.18 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2021.4.19.)
점유자 비고
고지선 : 주택임차권 등기권자(임차권등기일 2021.4.19.) 및 경매신청채권자로 배당요구일은 경매신청일임
명세서 비고
1. 감정평가서에 의하면, 본건은 공무상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 조사되므로 원상회복의무(시정명령) 및 이행강제금이 부과 될 수 있다고 보고됨 2. 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)' 등재 3. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 고○○ |
| 채무자겸소유자 | 진○○ |
| 임차인 | 고○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○, 광○○ |
| 교부권자 | 국○○, 강○○, 양○○, 서○○, 성○○, 은○○, 광○○, 금○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 서○○ |
| 임차권자 | 고○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 442만 원입니다(감정가 2억 2,900만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 2,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 47.31㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 484만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북측 인근에 소재하는 모던하우스 제2층 제204호로서 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 장한평역)이 위치하여 대중교통사정은 보통임. |
| 건물 | 2016.08.08일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 2층 204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임. |
| 이용 상태 | 공부상 사무소이나 현황 다세대주택로 이용중임. (별첨 '건물개황도' 참조) |
| 설비 | 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접토지 및 도로와 등고평탄한 두필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건은 서측으로 약 4m도로와 접함. |
| 용도지역 | 장안동 349-1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 장안동 349-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) |
| 기타 | 본건은 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. |
| 임대관계 | -자세한 임대관계는 미상임. -본건은 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사되므로 원상회복 의무(시정명령) 및 이행강제금이 부과될 수 있는 바 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 동대문구 근린시설 경매 물건인 2026타경10423은 장안동 모던하우스 2층 204호로, 서울북부지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 47.31㎡(14.3평)이고 대지권은 55.72㎡입니다.
감정가 2억 2,900만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 1억 1,725만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 법정동 101호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,172만 원입니다.
말소기준권리는 2020.5.18 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2021.4.19.)" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2026타경10423 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 1,725만 원의 10%인 1,172만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 법정동 101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 모던하우스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.3평 기준으로 최저가는 1평당 819만원, 감정가는 1평당 1,600만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,380만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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위치
장한로18길 54-3