위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기타건물서울서부지방법원 경매8계 · 02-3271-1328
서울 서대문구 북가좌동 기타건물 경매 2024타경63945
토지 148.4㎡ (44.9평) · 건물 368.7㎡ (111.5평) · 2020년 사용승인
- 대항력 있는 임차인 없음
- 위반건축물
2026.11.17 (화) 10:00 입찰D-3
9억 8,679만 원64%
감정가 15억 4,186만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 9,868만 원
- 이번에 안 팔리면
- 7억 8,943만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 11:25
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.
이유 보기
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2019.6.3 토지 : 2019.06.03. 근저당권 건물 : 2020.05.18. 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 16명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9억 8,679만 원에 낙찰된다고 보면9억 8,679만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 9,868만 원 → 잔금 날 8억 8,811만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.9,868만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8억 8,811만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 9억 8,679만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
9,868만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.19 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 기타건물 | 15억 4,186만 원 | |
| 토지면적 | 148.4㎡ (44.9평) | 9억 8,679만 원(64%) | |
| 건물 연면적 | 368.7㎡ (111.5평) | 9,868만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2024.11.19 | 6억 7,285만 원 | |
| 2025.2.11 | 2019.6.3 토지 : 2019.06.03. 근저당권 건물 : 2020.05.18. 근저당권 | ||
| 채권자 | 앰○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7억 8,943만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.6 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 15억 4,186만 | 유찰 |
| 2026.2.24 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 12억 3,349만 | 001 |
| 2026.3.3 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – | 003 |
| 2026.4.7 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – | 017 |
| 2026.6.30 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 12억 3,349만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 9억 8,679만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 16명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
임차인 현황
말소기준권리 2019.6.3 토지 : 2019.06.03. 근저당권 건물 : 2020.05.18. 근저당권배당요구종기 2025.2.11임차인 16명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연지주거 · 202호전부 | 2023.9.11 | 2024.12.17 | 1,000만 원 | 47만 원 | 2024.12.17 | 없음 |
| 김태환주거 · 3층301호 | 2020.9.29 | 2020.9.29 | 9,000만 원 | 미상 | 2024.12.10 | 없음 |
| 김효선주거 · 104호302호 · 임차인 임차권 자 | 2021.3.8 | 2021.3.11 | 50000001억 3,000만 원 | 45만 원 | 2025.1.7 | 없음 |
| 류한주주거 · 302호 | 2020.6.30 | 2020.6.10 | 1억 3,000만 원 | 미상 | 2024.12.13 | 없음 |
| 문성주조사된 · 문패상203호 · 내용없 음 | 2022.5.24 | 2022.5.11 | 1,000만 원 | 45만 원 | – | 없음 |
| 박천욱주거 · 203호 | 2022.5.24 | 2022.5.11 | 1,000만 원 | 45만 원 | 2025.1.15 | 없음 |
| 안다은주거 · 102호전체 | 2021.4.16 | 2021.4.16 | 2,000만 원 | 35만 원 | 2024.12.10 | 없음 |
| 유하늘주거 · 402호 | 2020.6.22 | 2020.5.26 | 1억 3,000만 원 | 미상 | 2024.12.23 | 없음 |
| 이인철주거 · 103호전유부분전부 | 2023.1.16 | 2023.1.16 | 1,000만 원3,000,000원(총10,000,000원중 반환되지아니한임차보증금액) | 45만 원 | 2024.12.30 | 없음 |
| 이지윤주거 · 201호전부 | 2022.11.29 | 2022.11.29 | 2,000만 원 | 30만 원 | 2024.12.12 | 없음 |
| 장가진조사된 · 5층문패상502호 · 내용없 음 임차인 | 2020.8.11 | 2020.7.6 | 1억 2,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 최민준주거 · 502호전부 | 2020.8.11 | 2020.7.6 | 1억 2,000만 원 | 44만 원 | 2025.2.10 | 없음 |
| 최수민주거 · 1층101호 · 임차인 조사된 | 2024.10.28 | 2025.1.6 | 1,000만 원 | 40만 원 | 2025.1.7 | 없음 |
| 한아름주거 · 303호 | 2020.6.10 | 2020.5.25 | 1억 2,000만 원 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 |
| 홍경표주거 · 501호 | 2020.11.2 | 2022.6.9 | 8,700만 원 | 미상 | 2024.12.20 | 없음 |
| 황재윤조사된 · 4층문패상401호 · 내용없 음 임차인 | 2020.11.24 | 2024.10.10 | 8,700만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 목록 2번 건물의 대지로 이용되고 있으므로 기재를 생략함 |
매각물건명세서(작성 2026.10.19) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.19)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2019.6.3 토지 : 2019.06.03. 근저당권
건물 : 2020.05.18. 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
최민준:확정일자 없음
명세서 비고
1. 일괄매각 2. 공부상 근린생활시설 및 다중주택이나 현황은 주거용 원룸형태로 이용중인 것으로 탐문됨(감정평가서 참조) 3. 제시외 건물(계단실, 보일러실이 소재함) 포함(감정평가서 참조) 4. 건축물대장상 위반건축물(무단 용도 변경) 등재되어 있음(별지 참조)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 엠○○ |
| 채권자 | 앰○○ |
| 근저당권부질권자 | 느○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 안○○, 류○○, 이○○, 김○○, 한○○, 유○○, 장○○, 황○○, 문○○, 홍○○, 최○○ |
| 전세권자 | 홍○○, 황○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 임차권자 | 박○○, 류○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7억 309만 원입니다(감정가 15억 4,186만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 15억 4,186만 원| 면적 | 토지(대) 148.4㎡ 철근콘크리트구조 평지붕 5층 근린생활시설 및 다중주택 지하1층 80.09㎡ 1층 73.71㎡ 2층 73.71㎡ 3층 64.45㎡ 4층 38.37㎡ 5층 38.37㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 418만 원 |
| 위치·환경 | 대상토지는 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재‘연가초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임. |
| 교통 | 대상토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(증산역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨. |
| 기타 | 대상토지는 정방형 토지로서 근린생활시설 및 다중주택 건부지로 조사됨. |
| 기타 | 대상토지는 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. |
| 임대관계 | 임대관계 미상. |
| 건물 | 대상건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상5층 건물로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시창호 등임. |
| 이용 상태 | 대상건물은 공부상 근린생활시설 및 다중주택으로 조사됨. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 도시가스 등임. |
| 기타 | 제시외건물로서, (ㄱ) 계단실{옥탑층 소재, 철근콘크리트구조 평지붕, 일반건축물대장 등재(연면적제외, 9.69㎡)} (ㄴ) 보일러실(1층 북측 소재, 패널조 패널지붕, 3.52㎡)이 소재함. |
| 기타 | 대상건물은 공부상 근린생활시설 및 다중주택이나, 대체로 현황 주거용 원룸형태로 이용중인것으로 탐문조사됨. 1. 지하1층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)부분은 출입문턱이 높아 출입용 계단이 필요시 되며, 내부는 창고로 이용중인것으로 괸찰됨. 2. 1층: 공부(건축물현황도)상 제2종근린생활시설(사무소) 2개호이나, 현황 통칭(101호, 102호, 103호, 104호)로 현관부착표시된 상태로 통칭(101호, 102호, 104호)는 내부확인하여 후첨 "내부구조도"에 도시하였으며, 통칭 103호는 인접호 거주인에 대한 탐문에 의하면 인접호와 동일 유사형태로 이용중인것으로 조사됨. 3. 2층: 공부(건축물현황도)상 제2종근린생활시설(사무소) 2개호이나, 현황 통칭(201호, 202호, 203호, 204호)로 현관부착표시된 상태로 통칭(201호, 203호)는 내부확인하여 후첨 "내부구조도"에 도시하였으며, 통칭 202호 및 204호는 인접호 거주인에 대한 탐문에 의하면 인접호와 동일 유사형태로 이용중인것으로 조사됨. 4. 3, 4층: 공부상 다중주택으로서 건축물현황도상 3층(1호, 2호, 3호, 4호), 4층(1호, 2호)로 구분되어 있으며, 현황 3층(통칭 301호, 302호, 303호, 304호), 4층(통칭 401호, 402호)로 현관부착된 상태로 이용중이나, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인을 직접하지 못하여 건축물현황도 및 외부관찰, 탐문에 의하면 주거용으로 조사됨. 5. 5층: 공부(건축물현황도)상 다중주택(1호) 및 공동취사장이나, 공부상 1호부분은 통칭 501호, 공동취사장부분은 통칭 502호로 현관부착표시된상태로 이용중이며, 통칭 502호(공부상 공동취사장)는 주거용으로 탐문조사되니 참고하시기 바람. |
| 임대관계 | 임대관계 미상. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2020.4.29 (6년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 근린생활시설 및 다중주택
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 주차
- 2대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 194.48% · 58.87%
- 대지 · 연면적
- 148.4㎡ · 368.7㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 기타건물 경매 물건인 2024타경63945은 북가좌동 280-14로, 서울서부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 148.4㎡(44.9평), 건물 연면적은 368.7㎡(111.5평)입니다.
감정가 15억 4,186만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 9억 8,679만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 9,868만 원입니다.
말소기준권리는 2019.6.3 토지 : 2019.06.03. 근저당권 건물 : 2020.05.18. 근저당권입니다. 임차인 16명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 27장
자주 묻는 질문
- 2024타경63945 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9억 8,679만 원의 10%인 9,868만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 북가좌동 280-14 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 111.5평 기준으로 최저가는 1평당 885만원, 감정가는 1평당 1,382만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 16명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7억 8,943만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14