대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
빌라서울서부지방법원 경매3계 · 3271-1323
서울 서대문구 북가좌동 빌라 경매 2025타경51620
전용 57.8㎡ (17.5평) · 대지권 30.7㎡ (9.3평) · 2003년 사용승인 · 4층402호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
2억 1,632만 원64%
감정가 3억 3,800만 원 · 6회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,163만 원
- 시세 평균 대비
- -2억 4,477만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 7,306만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 10:54
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 5,500만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -2억 4,477만 원 저렴합니다.
이유 보기
북가좌동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 4억 6,109만 원(124건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2억 1,632만 원은 그 47%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 5,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 1,632만 원에 낙찰된다고 보면4억 7,132만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,163만 원 → 잔금 날 1억 9,469만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 5,500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,163만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 9,469만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 5,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 2억 1,632만 원과 시세 평균 4억 6,109만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
2,163만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-22)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,163만 원)의 0.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.31 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 315-18 4층402호도로명: 거북골로20길 9-16 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 3억 3,800만 원 | |
| 전용면적 | 57.8㎡ (17.5평) | 2억 1,632만 원(64%) | |
| 30.7㎡ (9.3평) | 2,163만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.25 | 2억 5,500만 원 | |
| 2025.9.4 | 2021.3.10 압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 6번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 7,306만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.12 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 3억 3,800만 | 유찰 |
| 2026.6.16 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 7,040만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 1,632만 | 유찰 |
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 7,306만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 3억 3,800만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 7,040만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 1,632만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 13:50 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.3.10 압류배당요구종기 2025.9.4임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 5,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현진주택도시보증공사주거 · 전유부분전부분전부 · 임차권 자 임차인 | 2020.2.27 | 2020.2.3 | 2억 5,500만 원 | 미상 | 2025.8.22 | 있을 수 있음 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상에 등재된 전입세대나 체류신고한 외국인은 없음 2) 이 건 부동산의 현황조사시 폐문부재로 아무도 만날 수 없어 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없어 점유자 미상으로 기재함, 다만 점유관계는 별도 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.31) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.31)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 유현진주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 2억 5,500만 원. 전입 2020.2.27 · 배당요구 2025.8.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2021.3.10 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
주택도시보증공사:경매신청채권자이며, 임차권자 유현진의 본건에 대한 임차보증금반환채권을 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 양수한 것임.
명세서 비고
주택도시보증공사(양도전:임차인 유현진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 남○○, 서○○, 안○○, 동○○ |
| 교부권자 | 기○○, 남○○, 안○○, 서○○, 동○○, 광○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 유○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면북가좌동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 4억 6,109만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
북가좌동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 4억 8,200만 원 최근 1년 124건 · ㎡당 833만 원
- 감정가
- 3억 3,800만 원 시세의 70%
- 최저가
- 2억 1,632만 원 시세의 45%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 오네스타 | 54.38㎡ | 5층 | 4억 2,300만 |
| 2026.10.24 | 에이스빌(5-100) | 60.42㎡ | 3층 | 3억 6,000만 |
| 2026.10.17 | 롯데아트빌 | 50.49㎡ | 2층 | 3억 7,500만 |
| 2026.10.17 | 뉴월드빌 | 59.99㎡ | 2층 | 8억 9,000만 |
| 2026.10.8 | (342-7) | 59.84㎡ | 4층 | 1억 5,000만 |
| 2026.10.5 | 더플레이스한양 | 49.5㎡ | 2층 | 3억 9,500만 |
| 2026.10.5 | 태성하이츠빌 | 46.56㎡ | 2층 | 7억 |
| 2026.9.28 | 백산하이츠빌라(가) | 60.96㎡ | 3층 | 2억 9,500만 |
| 2026.9.22 | 성운빌라 | 67.2㎡ | 1층 | 8억 3,500만 |
| 2026.9.22 | 신흥아트빌6차 | 52.38㎡ | 4층 | 1억 5,000만 |
| 2026.9.16 | 태성하이츠빌 | 46.56㎡ | 3층 | 6억 9,500만 |
| 2026.9.16 | 동우빌라 | 62.37㎡ | 2층 | 2억 9,500만 |
| 2026.9.12 | 미림타운다동 | 52.22㎡ | 3층 | 2억 9,000만 |
| 2026.9.7 | 뉴금강아트맨션 | 46.28㎡ | 3층 | 1억 8,000만 |
| 2026.9.5 | 동부홈타운 | 59.9㎡ | 2층 | 4억 1,500만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.5.18 | 74.3㎡ | 1억 | 35만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
서대문구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14건 | 2억 9,886만 | 2억 229만 | 68.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 3,187만 원입니다(감정가 3억 3,800만 원 × 68.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
북가좌동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경52325 | 동화빌라 · 빌라 | 3억 1,200만 | 2억 5,125만 | 80.5% |
| 2026.11.3 | 2024타경63211 | 에코빌(3차) · 빌라 | 3억 8,700만 | 2억 1,757만 | 56.2% |
| 2026.11.3 | 2025타경51004 | 대림에코빌 · 빌라 | 2억 4,400만 | 1억 9,325만 | 79.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 3억 3,800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 57.8㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 585만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ""북가좌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2003.10.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 세장형 평지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2014-05-29)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2003년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2003.10.25 (23년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대주택)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 8대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 210.96% · 59.76%
- 대지 · 연면적
- 271.7㎡ · 573.17㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 빌라 경매 물건인 2025타경51620은 북가좌동 315-18 4층402호로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 57.8㎡(17.5평)이고 대지권은 30.7㎡입니다.
감정가 3억 3,800만 원에서 6번 유찰되어 이번 최저가는 2억 1,632만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2,163만 원입니다.
말소기준권리는 2021.3.10 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 5,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2025타경51620 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 1,632만 원의 10%인 2,163만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 북가좌동 315-18 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 17.5평 기준으로 최저가는 1평당 1,237만원, 감정가는 1평당 1,933만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 7,306만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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2억 5,600만2억 480만80%11.17입찰 3일 전
15억 4,186만9억 8,679만64%11.17입찰 3일 전
3억 9,700만2억 326만51%12.8입찰 24일 전
위치
거북골로20길 9-16