위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
오피스텔서울동부지방법원 경매2계 · 2204-2406
서울 송파구 문정동 힐스테이트에코송파 오피스텔 경매 2025타경52494
전용 21.06㎡ (6.4평) · 대지권 5.1021㎡ (1.5평) · 2017년 사용승인 · 11층오피스텔1109호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-22
1억 4,480만 원80%
감정가 1억 8,100만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,448만 원
- 시세 평균 대비
- -1,584만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 1,584만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-10 18:53
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "해당사항없음"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1,584만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 6,064만 원(14건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 4,480만 원은 그 90%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.이유
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 4,480만 원에 낙찰된다고 보면4억 4,480만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,448만 원 → 잔금 날 1억 3,032만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,448만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 3,032만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 136만 ~ 1억 1,584만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1억 4,480만 원과 시세 평균 1억 6,064만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
1,448만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
서울동부지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,448만 원)의 0.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.11 기준| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 639-5 힐스테이트에코송파 11층오피스텔1109호도로명: 정의로7길 13 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 8,100만 원전용 평당 2,841만 원 | |
| 전용면적 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 4,480만 원(80%)전용 평당 2,273만 원 | |
| 5.1021㎡ (1.5평) | 1,448만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.8(342일 지남) | 1,569만 원 | |
| 2026.2.25(263일 지남) | 2025.12.9 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 조○○ | 채무자·소유자 | 권○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
서울동부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.2 10:00 | 1억 8,100만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.7 10:00 | 1억 4,480만 원(80%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 1,584만 원(64%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 9,267만 원(51%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 7,414만 원(41%) | – |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 1,584만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.12.9 경매개시결정배당요구종기 2026.2.25임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 3억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예은주거 · 1109호전부점유 2025.09.03.~2027.09.02. | 2025.9.3 | 2025.7.18 | 1억 5,000만 원 | 25만 원 | 2025.12.15 | 있을 수 있음 |
| 주택도 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 시보증 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 공사(임차인주거 · 1109호점유 2025.09.03.~2027.09.02. | 2025.9.3 | 2025.7.18 | 1억 5,000만 원 | 25만 원 | 2026.2.24 | 있을 수 있음 |
| :이예은 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| ) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 임차인으로 기재한 이예은 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 또는 외국인체류확인서 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.9.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 6명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.11)확인할 내용이 5건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재해당사항없음
매각으로 생기는 지상권명세서 기재해당사항없음
임차인 이예은대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,000만 원. 전입 2025.9.3 · 배당요구 2025.12.15. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 공사(임차인대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,000만 원. 전입 2025.9.3 · 배당요구 2026.2.24. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2025.12.9 경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
해당사항없음
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
주택도시보증공사 (임차인:이예은):임차인 이예은의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
명세서 비고
집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물 표시 있음
채권자조○○|채무자겸소유자권○○|임차인이○○, 주○○|교부권자국○○, 서○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 6,064만 원 최근 1년 14건
- 감정가
- 1억 8,100만 원 시세의 113%
- 최저가
- 1억 4,480만 원 시세의 90%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 18층 | 1억 3,000만 |
| 2026.10.1 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 5층 | 1억 5,200만 |
| 2026.8.4 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 12층 | 1억 7,000만 |
| 2026.6.25 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 7층 | 1억 6,000만 |
| 2026.6.20 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 9층 | 1억 6,000만 |
| 2026.5.29 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 11층 | 1억 6,000만 |
| 2026.5.15 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 8층 | 1억 7,500만 |
| 2026.4.21 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 7층 | 1억 5,500만 |
| 2026.3.9 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 3층 | 1억 5,500만 |
| 2026.2.3 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 4층 | 1억 6,900만 |
| 2026.1.25 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 11층 | 1억 8,500만 |
| 2026.1.21 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 9층 | 1억 6,300만 |
| 2025.12.17 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 4층 | 1억 6,000만 |
| 2025.12.6 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 18층 | 1억 5,500만 |
| 2025.11.3 | 힐스테이트에코송파 | 21.06㎡ (6.4평) | 3층 | 1억 5,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 6,800만 | 10만 |
| 2026.11.7 | 21.06㎡ (6.4평) | 1,000만 | 95만 |
| 2026.10.31 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 4,800만 | 10만 |
| 2026.10.30 | 21.06㎡ (6.4평) | 5,000만 | 65만 |
| 2026.10.28 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 4,800만 | 25만 |
| 2026.10.27 | 21.06㎡ (6.4평) | 1,000만 | 90만 |
| 2026.10.22 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 4,800만 | 20만 |
| 2026.10.21 | 21.06㎡ (6.4평) | 1억 4,800만 | 20만 |
| 2026.10.17 | 21.06㎡ (6.4평) | 1,000만 | 90만 |
| 2026.10.17 | 21.06㎡ (6.4평) | 1,000만 | 95만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 6,064만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
송파구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 50만 | 1억 5,673만 | 78.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 4,154만 원입니다(감정가 1억 8,100만 원 × 78.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
문정동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경51295 | 송파한화오벨리스크 · 오피스텔 | 1억 9,700만 | 1억 5,815만 | 80.3% |
| 2026.11.9 | 2025타경51488 | 송파한화오벨리스크 · 오피스텔 | 2억 500만 | 1억 6,120만 | 78.6% |
| 2026.11.9 | 2025타경51519 | 송파한화오벨리스크 · 오피스텔 | 1억 9,100만 | 1억 4,745만 | 77.2% |
| 2026.11.2 | 2025타경52142 | 송파푸르지오시티 · 오피스텔 | 2억 900만 | 1억 6,010만 | 76.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 5,285㎡ (1,598.7평) 중5.1㎡ (1.5평)
건물18층 건물 · 11층오피스텔1109호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2017년21.06㎡ (6.4평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 2,841만 원)1억 8,100만 원
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 북서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공기관, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 양호한 수준임.
- 교통
- 본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(문정역) 이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제11층 제오피스텔1109호로서, 외벽 : 석재붙임, 판넬 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.
- 이용 상태
- 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
- 설비
- 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.
- 토지 형태
- 장방형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔,사무소) 등 건물 부지"로 이용중임.
- 도로
- 본건 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.
- 용도지역
- 도시지역
- 일반상업지역(2016-12-22)
- 제1종지구단위계획구역(2020-11-12)
- 도로 (2020-11-12)(접합)
- 가축사육제한구역
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
- 비행안전 제2구역(전술)
- 도시개발구역(2020-11-12)
- 과밀억제권역
- (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역
- 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)
- 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. 아파트 용도 한정)
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- - 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 힐스테이트에코송파
- 사용승인일
- 2017.12.20 (9년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 18층 · 지하 4층
- 세대·호수
- 795호
- 주차
- 413대 (세대당 0.52대)
- 승강기
- 9대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 598.81% · 59.9%
- 대지 · 연면적
- 5,285㎡ (1,598.7평) · 46,647.95㎡ (14,111평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 18층).
이 물건 한눈에 보기
서울 송파구 오피스텔 경매 물건인 2025타경52494은 문정동 힐스테이트에코송파 11층오피스텔1109호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 21.06㎡(6.4평)이고 대지권은 5.1021㎡(1.5평)입니다.
감정가 1억 8,100만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,480만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,448만 원입니다.
말소기준권리는 2025.12.9 경매개시결정입니다. 임차인 6명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
2025타경52494 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 4,480만 원의 10%인 1,448만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
힐스테이트에코송파 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 6.4평 기준으로 최저가는 1평당 2,273만원, 감정가는 1평당 2,841만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,584만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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힐스테이트에코송파 1건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경50166 | 13층오피스텔1314호 | 전용 21.06㎡ (6.4평) | 1억 8,500만 | 1억 8,500만100% | 11.30 |
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위치
정의로7길 13