재개발
재개발 정비사업과 관련된 물건입니다.
어떻게 대응하나요?
입주권이 나오는지, 조합원 지위 승계가 가능한지 조합과 구청에 확인하세요.
경매2025타경2756서울 은평구 녹번동 서경하우스 빌라
서울서부지방법원 경매6계 · 02-3271-1326
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
이번 최저가 · 감정가의 80%
2억 8,240만 원1회 유찰
- 감정가
- 3억 5,300만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 2,824만 원
- 면적
- 전용 28.55㎡ (8.6평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 2,592만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
- 재개발
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -4,760만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 3,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2억 8,240만 원은 그 86%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 재개발 구역 안의 물건입니다. | 재개발 정비사업과 관련된 물건입니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.28 기준| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 150-1 서경하우스 4층403호도로명: 서오릉로6길 24 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 3억 5,300만 원전용 평당 4,087만 원 | |
| 전용면적 | 28.55㎡ (8.6평) | 2억 8,240만 원(80%)전용 평당 3,270만 원 | |
| 79.76㎡ (24.1평) | 2,824만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.30(320일 지남) | 1억 846만 원 | |
| 2026.3.13(247일 지남) | 2016.6.2 근저당 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면재개발 구역 안의 물건입니다. 입주권이 나오는지, 조합원 지위 승계가 가능한지 조합과 구청에 확인하세요.
기일내역
서울서부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 3억 5,300만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 2억 8,240만 원(80%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.12 | 2억 2,592만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.16 | 1억 8,074만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 209호 경매법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 2,592만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 382㎡ (115.6평) 중79.76㎡ (24.1평)
건물6층 건물 · 4층403호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2015년28.55㎡ (8.6평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 4,087만 원)가격시점 2026년3억 5,300만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·관공서·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
- 교통
- 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "역촌역" 까지 도보로 각각 약4~5분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제4층 제403호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
- 이용 상태
- 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1·(제시외 증축부분: 보일러실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
- 설비
- 상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.
- 토지 형태
- 4필지 일단의 사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.
- 도로
- 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.
- 용도지역
- 기호1·2·3·4: 제3종일반주거지역
- 도로(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관 한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 정비구역기 타<도시 및 주거환경정비법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래 계약에 관한 허가 구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
- 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2016.6.2 근저당배당요구종기 2026.3.13임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지복례주거 · 403호 | 2016.6.2 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.1.7
| 임대차 관계 | * 지복례는 소유자의 모친으로, 임차인지 여부는 불명함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.28)| 2016.6.2 근저당 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 농○○ · 채무자겸소유자 박○○ · 임차인 지복례 · 근저당권자 빅○○ · 가압류권자 제○○ · 교부권자 서○○, 국○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 8,240만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,824만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 5,416만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 9,768만 ~ 2억 2,592만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 8,240만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 재개발 조합에 전화하기조합원 자격을 이어받을 수 있는지, 분담금이 얼마쯤인지, 사업이 어디까지 왔는지 묻습니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 2억 8,240만 원과 시세 평균 3억 3,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기2,824만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울서부지방법원 신관 209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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재개발 확인
전문가 보고서
99,000원부가세 포함
재개발 조합원 자격·분담금처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-21)
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390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-16)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,824만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2015년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 3억 3,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 3억 5,300만 원 시세의 107%
- 최저가
- 2억 8,240만 원 시세의 86%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.29 | 서경하우스 | 28.55㎡ (8.6평) | 3층 | 3억 3,000만 |
| 2025.9.26 | 서경하우스 | 27.8㎡ (8.4평) | 2층 | 3억 1,500만 |
최근 전월세 5건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.8.6 | 28.55㎡ (8.6평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.6.24 | 27.8㎡ (8.4평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.6.17 | 27.51㎡ (8.3평) | 2,000만 | 85만 |
| 2026.5.23 | 28.55㎡ (8.6평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.2.8 | 27.8㎡ (8.4평) | 1억 6,000만 | 17만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 3억 3,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 3억 149만 | 2억 2,454만 | 74.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 6,334만 원입니다(감정가 3억 5,300만 원 × 74.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
녹번동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2026타경50283 | 녹번동 · 빌라 | 1억 500만 | 4,813만 | 45.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 서경하우스
- 사용승인일
- 2015.11.19 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 20세대
- 주차
- 10대 (세대당 0.50대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 172.69% · 49.75%
- 대지 · 연면적
- 382㎡ (115.6평) · 659.69㎡ (199.6평)
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
이 물건 한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2025타경2756은 녹번동 서경하우스 4층403호로, 서울서부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 28.55㎡(8.6평)이고 대지권은 79.76㎡(24.1평)입니다.
감정가 3억 5,300만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 8,240만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2,824만 원입니다.
말소기준권리는 2016.6.2 근저당입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경2756 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2억 8,240만 원의 10%인 2,824만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
서경하우스 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 8.6평 기준으로 최저가는 1평당 3,270만원, 감정가는 1평당 4,087만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 2,592만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
서오릉로6길 24