대지권 미등기
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
어떻게 대응하나요?
감정가에 대지권이 포함됐는지, 나중에 대지권 등기를 받을 수 있는지 확인하세요.
근린시설서울북부지방법원 경매2계 · 02-910-3672
서울 중랑구 망우동 근린시설 경매 2025타경11797
전용 2738.82㎡ (828.5평) · 1981년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대지권 미등기
2026.11.24 (화) 10:00 입찰D-10
7억 320만 원133%
감정가 5억 2,700만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 7,032만 원
- 이번에 안 팔리면
- 5억 6,256만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 제101호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 08:56
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 2,000만 원입니다.
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7억 320만 원에 낙찰된다고 보면7억 2,320만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 7,032만 원 → 잔금 날 6억 3,288만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.7,032만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6억 3,288만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 7억 320만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
7,032만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울북부지방법원 제101호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.24 기준| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 470-1 도로명: 망우로 426 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 5억 2,700만 원 | |
| 전용면적 | 2738.82㎡ (828.5평) | 7억 320만 원(133%) | |
| – | 7,032만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.28 | – | |
| 2025.7.10 | 2017.8.9 (압류, 정대섭 지분), 나머지: 2025. 4. 28.(경매개시결정) | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 정○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 133%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5억 6,256만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 8억 7,900만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 7억 320만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 14:00 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2017.8.9 (압류, 정대섭 지분), 나머지: 2025. 4. 28.(경매개시결정)배당요구종기 2025.7.10임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현태점포 · 지하왼쪽1호 | 2005.10.18 | – | 2,000만 원 | 174만 원 | 2025.6.16 | 있을 수 있음 |
| 최용희미상 · 지하층2호 | 2011.7.6 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| * 주민등록 발급담당자에 의하면 전입세대 없으므로 주민등록 발급 대상 아니라고 함. * 전입세대확인서 미발견. * 상가건물임대차 현황서 신현태, 최용희(지하층2호)를 발견하여 작성하였음. |
매각물건명세서(작성 2026.8.24) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.24)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 신현태대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2005.10.18 · 배당요구 2025.6.16. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 최용희대항력 있을 수 있음전입 2011.7.6 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대지권 미등기주의대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
2017.8.9 (압류, 정대섭 지분), 나머지: 2025. 4. 28.(경매개시결정)말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
-대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 정○○ |
| 상대방겸소유자 | 정○○, 김○○, 윤○○ |
| 신청인겸소유자 | 정○○ |
| 임차인 | 신○○, 최○○ |
| 압류권자 | 이○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
중랑구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 10억 358만 | 6억 968만 | 70.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 7,206만 원입니다(감정가 5억 2,700만 원 × 70.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 5억 2,700만 원| 면적 | 지하층1내 철근콩크리트조 평옥개3층 점 포 사무실 당구장 탁구장 1층 356.27㎡ 2층 356.27㎡ 3층 356.27㎡ 지하실 328.56㎡ (내역 지층 면적중 61.19㎡ 보이러실 115.07㎡음식점 151. 60㎡다방 1층 점포 2층 면적중 117.19㎡당구장 78.08㎡근린 생활시설 당구장 160.99㎡사무실 3층 면적중 117.19㎡ 탁구장 239.08㎡사무실) 내지층1호 지하실 196.33㎡ (내 다방 151.60㎡ 보이라실 44.73㎡) |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 19만 원 |
| 위치·환경 | 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""망우초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근 린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인\ 주위 환경은 보통시 됩니다. |
| 교통 | 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통시 됩니다. |
| 건물 | 철근콩크리트조 평옥개 3층 건물 내 지층 1호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감. 내벽 : 페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등. |
| 이용 상태 | 본건은 근린생활시설로 이용중입니다. |
| 설비 | 본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다. |
| 토지 형태 | 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중 입니다. |
| 도로 | 본건은 북측으로 노폭 약 35미터 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다. |
| 용도지역 | 망우동 470-1 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등)), 과밀억제권역, 건축선 등입니다. (자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조) |
| 임대관계 | 임대관계: 미상입니다. 기타 : - |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1981년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1981.4.6 (45년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 제2종근린생활시설(근린생활시설-다중생활시설-고시원 15실)
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8호
- 주차
- 6대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 111.35% · 39.27%
- 대지 · 연면적
- 977.8㎡ · 1417.37㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 중랑구 근린시설 경매 물건인 2025타경11797은 망우동 470-1로, 서울북부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 2738.82㎡(828.5평)입니다.
감정가 5억 2,700만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 7억 320만 원(감정가의 133%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 7,032만 원입니다.
말소기준권리는 2017.8.9 (압류, 정대섭 지분), 나머지: 2025. 4. 28.(경매개시결정)입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2025타경11797 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7억 320만 원의 10%인 7,032만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 망우동 470-1 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 828.5평 기준으로 최저가는 1평당 85만원, 감정가는 1평당 64만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대지권 미등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5억 6,256만 원(감정가의 107%)가 됩니다.
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위치
망우로 426