위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설인천지방법원 경매25계 · 032)860-1625
인천 남동구 구월동 로데오프라자21 근린시설 경매 2025타경508366
전용 488.78㎡ (147.9평) · 대지권 87.059㎡ (26.3평) · 2001년 사용승인 · 지하층비101호
- 조사된 임차인 없음
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-23
4억 2,704만 원34%
감정가 12억 4,500만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 8,541만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 12:02
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.
이유 보기
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2020.8.14 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?조사된 세입자는 없습니다.
이유 보기
돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.
다만 실제로 쓰고 있는 사람이 있다면 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 2,704만 원에 낙찰된다고 보면4억 2,704만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 8,541만 원 → 잔금 날 3억 4,163만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.8,541만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 4,163만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 4억 2,704만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
8,541만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.18 기준| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비101호도로명: 인하로489번길 28 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 12억 4,500만 원 | |
| 전용면적 | 488.78㎡ (147.9평) | 4억 2,704만 원(34%) | |
| 87.059㎡ (26.3평) | 8,541만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.24 | 18억 2,794만 원 | |
| 2025.6.13 | 2020.8.14 근저당권 | ||
| 채권자 | 에○○ | 채무자·소유자 | 망○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다.
기일내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.10 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 12억 4,500만 | 유찰 |
| 2026.5.13 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 8억 7,150만 | 유찰 |
| 2026.6.19 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 6억 1,005만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 4억 2,704만 | 001 |
| 2026.7.28 14:00 | 매각결정기일 | 제408호 법정 | – | 003 |
| 2026.9.2 10:00 | 매각기일 | 경매25계 | – | 010 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 4억 2,704만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
임차인 현황
말소기준권리 2020.8.14 근저당권배당요구종기 2025.6.13확인된 임차인 0명
| - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대열람내역상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함. - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음 - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서 첨부. |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.18)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2020.8.14 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재[건축과-18521(2022.7.19.)호에 의거 위반건축물 일부 시정완료(운동시설 철근콘크리트조 561.58㎡ 무단용도변경] 2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 에○○ |
| 채무자겸소유자 | 망○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
| 가압류권자 | 신○○, 대○○ |
| 압류권자 | 남○○ |
| 교부권자 | 인○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
남동구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6건 | 9억 2,173만 | 4억 9,844만 | 36.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 5,941만 원입니다(감정가 12억 4,500만 원 × 36.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 12억 4,500만 원| 면적 | 철근콘크리트조 488.778966㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 255만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설 등이 소재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""예술회관역"" 및 ""인천터미널역""이 소재하고 있음. |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층건 내 제지하층 제비101호외 3개호로서, (사용승인일 : 2001.09.15.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등. 창호 : 섀시창호. |
| 이용 상태 | 공부상 근린생활시설임. 종전 이용상황은 아래와 같으며 현재 영업중단 및 공실상태임. 제비101호 및 제비102호 : '로데오 낚시카페' 제비202호 및 제비203호 : '레전드 야구존' |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2001년에 사용승인된 건물입니다(지상 9층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 로데오프라자
- 사용승인일
- 2001.9.15 (25년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 근린생활시설, 운동시설
- 규모
- 지상 9층 · 지하 4층
- 세대·호수
- 48호
- 주차
- 49대 (세대당 1.02대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 529.97% · 76.326%
- 대지 · 연면적
- 1308.8㎡ · 10993.3㎡
이 물건 한눈에 보기
인천 남동구 근린시설 경매 물건인 2025타경508366은 구월동 로데오프라자21 지하층비101호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 488.78㎡(147.9평)이고 대지권은 87.059㎡입니다.
감정가 12억 4,500만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 4억 2,704만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 8,541만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2020.8.14 근저당권입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 26장
자주 묻는 질문
- 2025타경508366 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 2,704만 원의 10%인 8,541만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 로데오프라자21 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 147.9평 기준으로 최저가는 1평당 289만원, 감정가는 1평당 842만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4억 2,704만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
인하로489번길 28