인천 서구 가좌동 단독주택 경매 2025타경508036
토지 105.8㎡ (32평) · 건물 103.83㎡ (31.4평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4,146만 원17%
감정가 2억 4,668만 원 · 5회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 415만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2,902만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 12:07
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4,146만 원에 낙찰된다고 보면7,146만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 415만 원 → 잔금 날 3,731만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3,000만 원
- 입찰 날 · 12.4입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.415만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,731만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,902만 ~ 3,317만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.24까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.1까지
최저가 4,146만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.3까지
415만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.4 (금) 10:00
인천지방법원 219호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-17)
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.27까지 신청 (D-12)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(415만 원)의 2.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.28 기준| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 144-28 도로명: 가정로112번길 3-2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 2억 4,668만 원토지 평당 771만 원 | |
| 토지면적 | 105.8㎡ (32평) | 4,146만 원(17%)토지 평당 130만 원 | |
| 건물 연면적 | 103.83㎡ (31.4평) | 415만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.3.10(615일 지남) | 2억 원 | |
| 2025.6.11(522일 지남) | 2021.2.23 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 민○○ / 진○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.18 10:00 | 2억 4,668만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.20 10:00 | 1억 7,268만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.8.20 10:00 | 1억 2,087만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.9.22 10:00 | 8,461만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.11.4 10:00 | 5,923만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.12.4 10:00 | 4,146만 원(17%) | 이번 입찰D-19 |
| 3차 | 2027.1.25 | 2,902만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.5 | 2,032만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 17%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,902만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.2.23 근저당권배당요구종기 2025.6.11임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유창선주거 | 2006.6.9 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 진용자주거 · 일부(2층방3칸)점유 2006.06.09.~2027.02.20. | 2006.6.9 | 2025.2.20 | 3,000만 원 | 20만 원 | 2025.4.28 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.19
| 지하는 보일러실로 이용하고 있었으며, 2층은 외부 급경사 계단으로 이어져 있음 | |
| 임대차 관계 | - 본건 조사내용은 전입세대확인서, 주민등록표등본, 외국인체류확인서에 의한 조사사항임 |
매각물건명세서(작성 2026.9.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.28)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
유창선:임차인 진용자의 배우자임진용자:월세금은 2025.02.20.에 추가 되었으며, 이에 대한 확정일자는 2025.02.20.임
- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1.의 지하층은 보일러실로 이용하고 있음
채권자주○○|채무자민○○|소유자진○○|임차인유창선, 진용자|교부권자인○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
인천 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6건 | 4억 2,370만 | 2억 5,504만 | 61.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,072만 원입니다(감정가 2억 4,668만 원 × 61.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
- 교통
- 본건까지 중소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.
- 기타
- 대체로 자루형의 토지로서 주택의 부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로를 이용하여 출입함.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 도로(접합)
- 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 후면 '건물감정평가요항표' 참조.
- 건물
- 벽돌조 슬래브 위기와 2층건으로서(사용승인일: 1984-12-20) 외벽: 적벽돌마감 등. 내벽: 백지도배 및 인테리어마감 등. 창호: 알루미늄새시창호임.
- 이용 상태
- 주택으로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 위생설비 및 난방설비(도시가스) 등이 되어있음.
- 기타
- 별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 기호㉠~㉣이 소재하니 경매진행시 참고바람.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 서구 단독주택 경매 물건인 2025타경508036은 가좌동 144-28로, 인천지방법원 경매10계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 105.8㎡(32평), 건물 연면적은 103.83㎡(31.4평)입니다.
감정가 2억 4,668만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 4,146만 원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 219호법정이고, 입찰보증금은 415만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.2.23 근저당권입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 20장
자주 묻는 질문
2025타경508036 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4,146만 원의 10%인 415만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 인천지방법원 219호법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
가좌동 144-28 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 32평 기준으로 최저가는 1평당 130만원, 감정가는 1평당 771만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,902만 원(감정가의 12%)가 됩니다.
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위치
가정로112번길 3-2