충남 천안시 동남구 신방동 근린시설 경매 2025타경12770 [3]
전용 223.16㎡ (67.5평) · 대지권 121.9254㎡ (36.9평) · 2011년 사용승인 · 3층302호
- 임차인 대항력 확인 필요
4억 2,532만 원49%
감정가 8억 6,800만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 4,253만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2억 9,772만 원
- 입찰 장소
- 대전지법 천안지원 제101호 법정(3번출입구)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 21:44
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?확인이 필요합니다.이유
세입자 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 3명이 있습니다.이유
1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 2,532만 원에 낙찰된다고 보면4억 2,532만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 4,253만 원 → 잔금 날 3억 8,279만 원
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,253만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 8,279만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 9일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 4억 2,532만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
4,253만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
대전지방법원 천안지원 제101호 법정(3번출입구). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.13 기준| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 3층302호 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 8억 6,800만 원전용 평당 1,286만 원 | |
| 전용면적 | 223.16㎡ (67.5평) | 4억 2,532만 원(49%)전용 평당 630만 원 | |
| 121.9254㎡ (36.9평) | 4,253만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.25(355일 지남) | 12억 4,149만 원 | |
| 2026.2.24(264일 지남) | 2011.12.20 (근저당권) | ||
| 채권자 | 천○○ | 채무자 / 소유자 | 전○○ / 주○○ |
기일내역
대전지방법원 천안지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.15 10:00 | 8억 6,800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.20 10:00 | 6억 760만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.24 10:00 | 4억 2,532만 원(49%) | 이번 입찰D-9 |
| 4차 | 2026.12.29 | 2억 9,772만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 법정(3번출입구)|매각결정기일2026.12.1
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 9,772만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2011.12.20 (근저당권)배당요구종기 2026.2.24임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사점포 · 302호점유 2017.11.16.- | 2017.11.20 | – | 3,000만 원 | 150만 원 | – | 없음 |
| 학산점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 건설임차인 · 302호점유 2021.11.16.- | 2016.7.27 | 2025.12.15 | 3,000만 원 | 150만 원 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.18
| 가. 재조사명령의 요지 : 목록1에 대한 임대차관계의 재조사를 요함 나. 재조사 내용 1) 현지에 재방문하였으나 폐문으로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 파악하지 못하고, 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음. 종전에 붙여 놓았던 안내문은 제거된 상태였음 2) 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서를 새로 발급받아 확인한 바, 등재자가 없음 3) 점유 및 임대차관계 미상 |
매각물건명세서(작성 2026.7.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.13)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
학산건설 사무실로 이용중.
승계인케○○|채권자천○○|채무자전○○|소유자주○○|임차인안○○, 유○○, 이○○, 김○○, 주○○, 정○○|근저당권자김○○|압류권자천○○|교부권자천○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
충남 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9건 | 3억 3,786만 | 1억 6,004만 | 34.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 33만 원입니다(감정가 8억 6,800만 원 × 34.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 상신사거리 북측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "대로변 상업 ·업무지대 및 대규모 아파트지대"로서, 상가지로서의 제반여건은 무난시됨.
- 교통
- 본건이 속한 건물의 지상 및 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.
- 건물
- < 기호1 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 301호로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등 < 기호2 및 3 > 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 1층 102호 등 으로서, 사용승인일 : 2011. 12. 13 외벽 : 석재패널붙임 및 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등
- 이용 상태
- < 기호1 > 최근( 10월 )까지는 '스타디카페'이었으나, 평가일현재 '공실'(空室) 임. < 기호2 > '롯데리아' 매장. < 기호3 > '학산건설 사무실'.
- 설비
- 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지상 및 지하주차장설비 등 되어 있음.
- 토지 형태
- < 기호1의 대지권 목적토지 > 장방형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임. < 기호2,3의 대지권 목적토지 > 부정형, 평지이며, '상업·업무용 건부지'로 이용중임.
- 도로
- < 기호1의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m ')에 접하고, 북측 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함. < 기호2,3의 대지권 목적 토지 > 서측으로는 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 남측으로는 '소로1류'( 폭10~12m ) 및 동측으로는 '소로2류( 폭8~10m )'에 접함.
- 용도지역
- < 기호1의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역
- '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로2류 에 각 접함 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).
- '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ). < 기호2 및 3의 대지권 목적토지 > 용도지역 : '도시지역
- '제2종 일반주거지역'. 기반시설 : 도시계획도로( 대로1류, 소로1류 에 각 접함. 소로2류에 저촉 ) 타법령상 제한 : '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).
- '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).
- 기타
- < 전유부분의 면적 > 기호1 및 기호2의 '건축물대장상 전유부분 표시면적'과, '집합건물 등기사항전부증명서'상의 전유부분 표시면적'간에 차이 있음. -- 상세(詳細)는 '평가의견( 가격산출근거 )'란 기재 내용 참조 요망.
- 임대관계
- < 임대관계 > " 미 상 " 임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2011.12.13 (15년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설,제1종,2종근린생활시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 48호
- 주차
- 61대 (세대당 1.27대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 248.22% · 57.02%
- 대지 · 연면적
- 1,513.7㎡ (457.9평) · 6,083.74㎡ (1,840.3평)
쉽게 말하면2011년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
이 물건 한눈에 보기
충남 천안시 동남구 근린시설 경매 물건인 2025타경12770은 신방동 886-8 3층302호로, 대전지방법원 천안지원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 223.16㎡(67.5평)이고 대지권은 121.9254㎡(36.9평)입니다.
감정가 8억 6,800만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4억 2,532만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제101호 법정(3번출입구)이고, 입찰보증금은 4,253만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2011.12.20 (근저당권)입니다. 임차인 3명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 42장
자주 묻는 질문
2025타경12770 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4억 2,532만 원의 10%인 4,253만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 대전지방법원 천안지원 제101호 법정(3번출입구)입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
신방동 886-8 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 67.5평 기준으로 최저가는 1평당 630만원, 감정가는 1평당 1,286만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 3명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 9,772만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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1억 4,800만1,219만8%11.16입찰 1일 전
1억 3,500만1억 3,500만100%11.16입찰 1일 전
2억 4,600만2억 4,600만100%11.17입찰 2일 전- 2억 6,700만2억 6,700만100%11.17입찰 2일 전
- 3억3억100%11.17입찰 2일 전
2억 3,300만2억 3,300만100%11.18입찰 3일 전
위치
충청남도 천안시 동남구 신방동 886-8 3층302호