충남 천안시 서북구 직산읍 임야 경매 2025타경473
토지 33632㎡ (10173.7평)
- 조사된 임차인 없음
- 농지취득자격증명 필요
- 분묘
29억 173만 원34%
감정가 84억 5,985만 원 · 3회 유찰
확인 필요 2위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2억 9,017만 원
- 이번에 안 팔리면
- 20억 3,121만 원
- 입찰 장소
- 대전지법 천안지원 제101호 법정(3번출입구)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 16:10
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.확인 필요 2위험 1
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "목록 1 - 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2010.7.7.등기 접수 제57701호), 목록 2 -을구 순위번호 1번 구분지상권(2010.7.7.등기 접수 제57698호)는 각 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?농지취득자격증명 필요 관련 내용이 있습니다. 그 밖에 1가지가 더 있습니다.
이유 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 29억 173만 원에 낙찰된다고 보면29억 173만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2억 9,017만 원 → 잔금 날 26억 1,155만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 9,017만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.26억 1,155만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
땅 모양과 들어가는 길, 주변을 직접 봅니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 29억 173만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
2억 9,017만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
대전지방법원 천안지원 제101호 법정(3번출입구). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.4 기준| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 168-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 임야 | 84억 5,985만 원 | |
| 토지면적 | 33632㎡ (10173.7평) | 29억 173만 원(34%) | |
| 지목 | 임야 | 2억 9,017만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.4.11 | 2억 6,068만 원 | |
| 2025.7.14 | 2023.4.12 목록 1-2023. 4. 12. 근저당권 목록2~4-2022. 10. 21. 근저당권 | ||
| 채권자 | 직○○ | 채무자·소유자 | 강○○ |
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 20억 3,121만 원까지 내려갑니다.
기일내역
대전지방법원 천안지원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정(3번출입구) | 84억 5,985만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정(3번출입구) | 59억 2,189만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정(3번출입구) | 41억 4,532만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정(3번출입구) | 29억 173만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 16:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정(3번출입구) | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자는 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.4.12 목록 1-2023. 4. 12. 근저당권 목록2~4-2022. 10. 21. 근저당권배당요구종기 2025.7.14확인된 임차인 0명
| 현장에 출장하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 확인하지 못함, 점유관계 등은 별도 확인이 필요함 |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.4)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
목록 1 - 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2010.7.7.등기 접수 제57701호), 목록 2 -을구 순위번호 1번 구분지상권(2010.7.7.등기 접수 제57698호)는 각 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
-일괄매각 -목록 2,4: 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) -목록 1: 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성 있음 -목록 1,2: 일부 면적 지상에 전기공작물(송전선)이 소재함 -목록 2는 공부상 '전'이나 현황 '나지'이고, 목록 3은 공부상 '임야'이나 현황 '나지' 및 '배수로부지' 이며, 목록 4는 공부상 '전'이나 현황 '휴경지' 상태임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 직○○ |
| 채무자겸소유자 | 강○○ |
| 교부권자 | 대○○, 천○○ |
| 지상권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
충남 토지 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 2억 7,676만 | 9,060만 | 35.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 30억 2,862만 원입니다(감정가 84억 5,985만 원 × 35.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 84억 5,985만 원| 면적 | 토지(임야) 32125㎡ 토지(전) 707㎡ 토지(임야) 182㎡ 토지(전) 618㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 25만 원 |
| 위치·환경 | 대상토지는 충남 천안시 서북구 천안제4일반산업단지 북서측에 근접 소재하며, 부근은 동측으로 산업단지, 서측으로는 자연림, 북측과 남측으로는 중소규모의 공장과 주택 등이 소재하고 있습니다. |
| 교통 | 대상토지의 동측을 통하여 산업단지도로 등과 연결되며 하단부로 제반 차량접근 용이합니다. |
| 기타 | 동측하향 완-중경사의 부정형 임야로 대부분 활잡목이 자생하는 자연림이며 일부는 평탄지반 조성된 토지입니다. |
| 기타 | 동측으로 산업단지 포장도로와 접하고 있으며, 동측경계면(일부는 구거를 통해)으로 노폭 약6미터의 아스팔트 포장도로와도 접하고 있습니다. |
| 용도지역 | 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> |
| 기타 | 항공사진 및 육안상으로는 분묘를 발견하기 어려웠습니다만, 이해관계인의 재확인이 필요합니다. |
| 기타 | 특이사항 없습니다. |
| 임대관계 | 1. 대상임야는 송전선이 존속하는 기간까지 토지의 동쪽 송전선하지 1490평방미터의 지표면상공 19미터이상 40미터 이하의 공중공간에 구분지상권이 설정되어 있어 이를 감안하여 평가하였습니다. 2. 임대내역은 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
충남 천안시 서북구 임야 경매 물건인 2025타경473은 직산읍 168-1로, 대전지방법원 천안지원 경매1계에서 진행합니다. 땅만 파는 물건으로, 면적은 33632㎡(10173.7평)입니다.
감정가 84억 5,985만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 29억 173만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호 법정(3번출입구)이고, 입찰보증금은 2억 9,017만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.4.12 목록 1-2023. 4. 12. 근저당권 목록2~4-2022. 10. 21. 근저당권입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 필요, 분묘 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 30장
자주 묻는 질문
- 2025타경473 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 29억 173만 원의 10%인 2억 9,017만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 대전지방법원 천안지원 제101호 법정(3번출입구)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 직산읍 168-1 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 10173.7평 기준으로 최저가는 1평당 29만원, 감정가는 1평당 83만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 농지취득자격증명 필요, 분묘 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 20억 3,121만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 168-1