지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
임야청주지방법원 경매2계 · 043-249-7302
충북 괴산군 장연면 임야 경매 2025타경4957
토지 12877㎡ (3895.3평)
- 임차인 대항력 확인 필요
- 지분매각
- 농지취득자격증명 필요
- 맹지
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
2,829만 원24%
감정가 1억 1,782만 원 · 4회 유찰
확인 필요 2위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 283만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1,980만 원
- 입찰 장소
- 청주지법 법정동 121호 (경매법정)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 15:07
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.확인 필요 2위험 1
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "목록 4, 5 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부 불분명."
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 그 밖에 2가지가 더 있습니다.
이유 보기
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
농지취득자격증명 필요 관련 내용이 명세서에 있습니다.
맹지 관련 내용이 명세서에 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,829만 원에 낙찰된다고 보면2,829만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 283만 원 → 잔금 날 2,546만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.283만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,546만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
땅 모양과 들어가는 길, 주변을 직접 봅니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 2,829만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
283만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
청주지방법원 법정동 121호 (경매법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.5 기준| 소재지 | 충청북도 괴산군 장연면 장암리 산3-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 임야 | 1억 1,782만 원 | |
| 토지면적 | 12877㎡ (3895.3평) | 2,829만 원(24%) | |
| 지목 | 임야 | 283만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.9.26 | 3,834만 원 | |
| 2025.12.26 | 2018.12.12 근저당권 | ||
| 채권자 | 괴○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 그 밖에 2가지가 더 있습니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,980만 원까지 내려갑니다.
기일내역
청주지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 법정동 121호 (경매법정) | 1억 1,782만 | 유찰 |
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 법정동 121호 (경매법정) | 8,247만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 법정동 121호 (경매법정) | 5,773만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 법정동 121호 (경매법정) | 4,041만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 법정동 121호 (경매법정) | 2,829만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 10:00 | 매각결정기일 | 법정동 121호 (경매법정) | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2018.12.12 근저당권배당요구종기 2025.12.26임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신창균관리사 · 점유자 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| -. 점유자 신창균에 의하면 소유자와 친인척관계로 임대차관계 없이 무임점유한다고함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.5)확인할 내용이 2건 있습니다
매각으로 생기는 지상권명세서 기재목록 4, 5 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부 불분명.
지분매각주의건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
2018.12.12 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 생기는 지상권
목록 4, 5 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부 불분명.
명세서 비고
일괄매각. 목록 1~3 지분매각임. 목록 2, 3 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록 4, 5 지상 제시외 건물 및 목록 2, 4, 5 지상 제시외 비닐하우스 5동, 컨테이너 1동 각 매각 제외. 목록 1, 4~6 공부상 ‘임야’이나 현황상 ‘일부 전 또는 도로’임. 목록 2, 3 공부상 ‘전’이나 현황상 ‘일부 법면 또는 도로’임. 목록 2, 4, 5 지적상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 진출입 가능.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 괴○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 근저당권자 | 농○○ |
| 공유자 | 농○○, 이○○ |
| 교부권자 | 괴○○ |
| 지상권자 | 괴○○ |
| 점유자 | 신○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
충북 토지 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 3억 1,837만 | 1억 694만 | 33.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,923만 원입니다(감정가 1억 1,782만 원 × 33.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 1,782만 원| 면적 | 토지(임야) 757㎡ 토지(전) 4161㎡ 토지(전) 798㎡ 토지(임야) 4371㎡ 토지(임야) 2454㎡ 토지(임야) 336㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 충청북도 괴산군 장연면 장암리 소재 '장암경로당' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 대체적으로 농경지 및 농가주택, 자연림 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대상물건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임. |
| 기타 | ■ 일련번호 1, 6 : 완경사진 부정형의 토지로서, '자연림 및 일부도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 2 : 완경사진 부정형의 토지로서, '전 및 일부법면' 으로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 완경사진 부정형의 토지로서, '법면 및 도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 4, 5 : 완경사진 부정형의 토지로서, '자연림 및 일부 전' 으로 이용중임. |
| 기타 | ■ 일련번호 1, 3, 6 : 대상물건 일부가 비포장도로로 이용중임. ■ 일련번호 2, 4, 5 : 지적상상 맹지이나, 인접필지(일련번호 1, 3, 6)를 통하여 진출입이 가능함. |
| 용도지역 | ■ 일련번호 1, 4, 5, 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군고시제2024 -11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. ■ 일련번호 2, 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군고시제2024-11 호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양 포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. |
| 기타 | 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조. |
| 기타 | ■ 일련번호 1, 6 : 공부상 지목 임야이나, 현황 '자연림 및 일부 도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 2 : 공부상 지목 전이나, 현황 '전 및 일부 법면' 으로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 공부상 지목 전이나, 현황 '법면 및 도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 4, 5 : 공부상 지목 임야이나, 현황 '자연림 및 일부 전' 으로 이용중임. |
| 임대관계 | 해당사항 없음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
충북 괴산군 임야 경매 물건인 2025타경4957은 장연면 산3-5로, 청주지방법원 경매2계에서 진행합니다. 땅만 파는 물건으로, 면적은 12877㎡(3895.3평)입니다.
감정가 1억 1,782만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2,829만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 법정동 121호 (경매법정)이고, 입찰보증금은 283만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2018.12.12 근저당권입니다. 임차인 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 맹지 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 25장
자주 묻는 질문
- 2025타경4957 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,829만 원의 10%인 283만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 청주지방법원 법정동 121호 (경매법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 맹지 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,980만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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