지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
주택청주지방법원 충주지원 경매3계 · 043)841-9123
충북 충주시 문화동 주택 경매 2025타경30481
토지 385㎡ (116.5평) · 건물 199.8㎡ (60.4평) · 1994년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 지분매각
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-22
1억 4,843만 원64%
감정가 2억 3,192만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,484만 원
- 시세 평균 대비
- -4,122만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 1,874만 원
- 입찰 장소
- 청주지법 충주지원 제3호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 07:25
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -4,122만 원 저렴합니다.이유
문화동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 1억 8,965만 원(34건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 4,843만 원은 그 78%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 290,000원특별히 조심할 점이 있나요?전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다.이유
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 4,843만 원에 낙찰된다고 보면1억 5,843만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,484만 원 → 잔금 날 1억 3,358만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1,000만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,484만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 3,358만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1억 4,843만 원과 시세 평균 1억 8,965만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
1,484만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
청주지방법원 충주지원 제3호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,484만 원)의 0.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.7 기준| 소재지 | 충청북도 충주시 문화동 749 도로명: 탄금대로 8-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 주택 | 2억 3,192만 원 | |
| 토지면적 | 385㎡ (116.5평) | 1억 4,843만 원(64%) | |
| 건물 연면적 | 199.8㎡ (60.4평) | 1,484만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.4.21(573일 지남) | 1억 362만 원 | |
| 2025.7.23(480일 지남) | 2013.2.14 근저당권 | ||
| 채권자 | 강○○ | 채무자·소유자 | 채○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
기일내역
청주지방법원 충주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.28 10:00 | 2억 3,192만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.2 10:00 | 1억 8,553만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.7 10:00 | 1억 4,843만 원(64%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 1,874만 원(51%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 9,499만 원(41%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 7,599만 원(33%) | – |
입찰 장소제3호법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 1,874만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2013.2.14 근저당권배당요구종기 2025.7.23임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서원점포 · 목적물일부점유 2000.8.1.부터 현재까지 | 2025.7.9 | 2025.7.9 | 5,000만 원 | 75만 원 | 2025.7.17 | 없음 |
| 정두용(1)2)점포 · 96.9㎡행복한푸주간16.52㎡흥풍상회23㎡점유 2006.11.15.부터현재까지2017.6.15.부터 현재까지 | 2006.10.31 | 2025.7.7 | 1,000만 원 | 50만 원 | 2025.7.2 | 있을 수 있음 |
| 목적물 내 임차인 2곳 확인됨. 1. 행복한푸주간(흥풍상회), 1층, 2층 임차인 정두용(보증금 2,000만원, 월차임 100만원) 2. 천일약국 1층, 2층 임차인 서원(보증금 6,000만원, 월차임 75만원) 상가임대차 현황서상 등재 내역은 없음. 전입세대 열람한바 전입자 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.9.7) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.7)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.
임차인 정두용(1)2)대항력 있을 수 있음보증금 1,000만 원. 전입 2006.10.31 · 배당요구 2025.7.2. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
지분매각주의건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
2013.2.14 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
- 목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
- 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.
명세서 비고
- - 일괄매각
- - 지분매각
- - 목록1 근린생활시설 및 주택으로 1층은 점포로 이용중이며 2,3층은 공부상 주택이나(방구조) 창고로 이용중임
- - 목록2 상가주택 부지로 이용중이며 일부가 현황 도로 및 타인 건물이 점유하고 있는 것으로 목측됨
- - 목록3 일반건축물대장상 인접필지(충주시 문화동 745, 746, 748, 749)와 함께 5필 일단 부정형의 상업용 부지로 이용중임
- - 목록3 지상 위 제3자 소유의 제시외 3층 건물 소재하며 소유권행사를 제한받는 경우의 가액은 5,544,000원임
- - 목록1 내 화장실 1곳 바닥 꺼짐 현상 확인됨
- - 목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.
채권자강○○|채무자겸소유자채○○|임차인정○○, 서○○|공유자장○○, 최○○, 신○○|가등기권자이○○|교부권자충○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
문화동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 7,200만 원 최근 1년 34건 · 토지 평당 319만 원
- 감정가
- 2억 3,192만 원 시세의 62%
- 최저가
- 1억 4,843만 원 시세의 40%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 단독 | 333㎡ (100.7평) | 96.02㎡ (29평) | 2억 2,000만 |
| 2026.10.29 | 다가구 | 278㎡ (84.1평) | 416.04㎡ (125.9평) | 5억 9,000만 |
| 2026.10.23 | 단독 | 148.8㎡ (45평) | 167.35㎡ (50.6평) | 2억 |
| 2026.10.2 | 단독 | 197.4㎡ (59.7평) | 136.14㎡ (41.2평) | 1억 7,000만 |
| 2026.9.29 | 단독 | 179㎡ (54.1평) | 50.72㎡ (15.3평) | 7,100만 |
| 2026.8.5 | 단독 | 140㎡ (42.4평) | 74.49㎡ (22.5평) | 6,000만 |
| 2026.7.29 | 단독 | 148.1㎡ (44.8평) | 53.89㎡ (16.3평) | 3,000만 |
| 2026.7.23 | 단독 | 327.6㎡ (99.1평) | 161.88㎡ (49평) | 3억 1,000만 |
| 2026.6.14 | 단독 | 150.4㎡ (45.5평) | 76.36㎡ (23.1평) | 1억 5,000만 |
| 2026.6.11 | 단독 | 160.1㎡ (48.4평) | 79.57㎡ (24.1평) | 1억 3,000만 |
| 2026.6.10 | 단독 | 183.9㎡ (55.6평) | 99.48㎡ (30.1평) | 1억 8,700만 |
| 2026.5.30 | 단독 | 276㎡ (83.5평) | 80.4㎡ (24.3평) | 3억 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 30㎡ (9.1평) | 500만 | 40만 |
| 2026.10.6 | 35㎡ (10.6평) | 2,000만 | 20만 |
| 2026.10.4 | 48.93㎡ (14.8평) | 300만 | 40만 |
| 2026.10.3 | 63.58㎡ (19.2평) | 300만 | 30만 |
| 2026.9.26 | 49㎡ (14.8평) | 300만 | 50만 |
| 2026.9.26 | 49㎡ (14.8평) | 300만 | 40만 |
| 2026.9.26 | 30㎡ (9.1평) | 500만 | 40만 |
| 2026.9.20 | 76㎡ (23평) | 1,000만 | 70만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면문화동 단독·다가구이 최근 1년 평균 1억 8,965만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지토지 전체385㎡ (116.5평)
건물3층 건물 · 철근콘크리트구조건물 면적 · 사용승인 1994년199.8㎡ (60.4평)
감정가평당 단가는 계산하지 않았습니다2억 3,192만 원
- 위치·환경
- 본건은 충청북도 충주시 문화동 소재"" 반기문 교차로 ""북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선을 따라 중, 소규모 점포가 밀집되어 있는 노선상가지대임.
- 교통
- 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 시내 중심에 위치하는 등 일반적 교통상황은 양호함.
- 기타
- 기호(2) : 대체로 세장형의 토지로 상가주택 부지로 이용중임. 기호(3) : 일반건축물대장상 인접필지(745, 746, 748, 749) 와 함께 5필 일단 부정형의 상업용 부지로 이용중임.
- 기타
- 기호(2) : 남서측으로 간선도로의 중로와 접함. 기호(3) : 일반건축물대장상 인접필지(745, 746, 748, 749) 와 함께 5필 일단으로 남서측 중로와 접함.
- 용도지역
- 기호(2) : 도시지역
- 일반상업지역
- 방화지구
- 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-25)(중로1-34)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 도시지역
- 일반상업지역
- 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기타
- 기호(3) 토지 지상에 지상 3층의 제시외건물이 소재함.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1. 본건 토지 기호(2) 는 일부가 현황 도로 및 타인 건물이 점유하고 있는 것으로 목측되는 바, 정확한 위치확인 등 지적경계는 지적측량을 통해 확인할 수 있는 것으로 판단되니 경매입찰시 유의바람. 2. 본건 토지 기호(3)은 인접 필지인 ""충주시 문화동 745, 746, 748, 749번지""와 함께 일반건축물 대장상 관련 지번으로 등록되어 있으며, 5필 일단의 토지로 소유자 미상의 지상 3층의 제시외 건물이 소재함.
- 건물
- 기호(1) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 3층건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 1994.07.29일 외 벽 : 벽돌조, 타일마감 및 수성페인팅 마감 등 내 벽 : 페인팅 마감 등 바 닥 : 타일마감 등 천 장 : 텍스마감 등
- 이용 상태
- 기호(1) 근린생활시설 및 주택 1층 : 점포로 이용중임. 2, 3층 : 방 구조이나 기준시점 현재 공실이며 창고로 이용중임.
- 설비
- 위생설비 및 급, 배수설비 등 되어있음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 2층, 3층 부분은 공부상 주택으로 되어있으나 현황 내부 관리상태는 장기간 미사용으로 정상적인 용도로 사용하기 위해서는 추가적인 보수 등이 필요한 상태임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1994.7.29 (32년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 근린생활시설
- 규모
- 지상 3층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 109.78% · 73.43%
- 대지 · 연면적
- 182㎡ (55.1평) · 199.8㎡ (60.4평)
쉽게 말하면1994년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
충북 충주시 주택 경매 물건인 2025타경30481은 문화동 749로, 청주지방법원 충주지원 경매3계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 385㎡(116.5평), 건물 연면적은 199.8㎡(60.4평)입니다.
감정가 2억 3,192만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,843만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제3호법정이고, 입찰보증금은 1,484만 원입니다.
말소기준권리는 2013.2.14 근저당권입니다. 임차인 2명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음." 매각물건명세서에는 지분매각 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 28장
자주 묻는 질문
2025타경30481 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 4,843만 원의 10%인 1,484만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 청주지방법원 충주지원 제3호법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,874만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
탄금대로 8-1