대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
빌라수원지방법원 안산지원 경매6계 · 031-481-1192
경기 안산시 상록구 부곡동 드림빌 빌라 경매 2026타경50360
전용 47.23㎡ (14.3평) · 대지권 27.46㎡ (8.3평) · 2014년 사용승인 · 1층102호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.10 (화) 10:30 입찰
1억 3,500만 원100%
감정가 1억 3,500만 원 · 신건
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,350만 원
- 시세 평균 대비
- +2,850만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 1억 800만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 안산지원 본관 1층 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-04 14:36
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.29.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 7,600만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +2,850만 원 높습니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 650만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 3,500만 원은 그 127%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 7,600만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 3,500만 원에 낙찰된다고 보면4억 1,100만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,350만 원 → 잔금 날 1억 2,150만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 7,600만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.10입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,350만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 2,150만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 7,600만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,350만 원)의 0.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.16 기준| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층102호도로명: 정재로8길 14-24 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 3,500만 원 | |
| 전용면적 | 47.23㎡ (14.3평) | 1억 3,500만 원(100%) | |
| 27.46㎡ (8.3평) | 1,350만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.5 | 1억 3,800만 원 | |
| 2026.4.27 | 2024.10.14 압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 조○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면처음 입찰하는 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다. 이번에도 안 팔리면 1억 800만 원까지 내려갑니다.
기일내역
수원지방법원 안산지원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 1억 3,500만 | 진행 예정 |
| 2026.11.17 14:00 | 매각결정기일 | 본관 1층 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.10낙찰
- 11.17
- 11.24결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 4명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.10.14 압류배당요구종기 2026.4.27임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 7,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시현주거 · 102호 | 2025.12.18 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 주택도시보증공사주거 · 전부 · 임차권자 | 2022.2.11 | 2022.1.10 | 1억 3,800만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| (임차권자 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 배단비승계인)주거 · 전부 · 임차권자 | 2022.2.11 | 2022.1.10 | 1억 3,800만 원 | 미상 | 2026.4.22 | 있을 수 있음 |
| - 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음. - 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함. - 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 `김시현`을 임차인으로 보고함. - 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.16) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.16)확인할 내용이 5건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.29.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
임차인 주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 1억 3,800만 원. 전입 2022.2.11 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 배단비승계인)대항력 있을 수 있음보증금 1억 3,800만 원. 전입 2022.2.11 · 배당요구 2026.4.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2024.10.14 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.29.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
점유자 비고
주택도시보증공사 (임차권자 배단비 승계인):경매신청채권자임. 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 해당하는 임차보증금 우선변제권 승계인임.
명세서 비고
2026.10.13.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 조○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 압류권자 | 안○○ |
| 교부권자 | 국○○, 용○○, 동○○, 의○○, 안○○ |
| 지상권자 | 한○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 주○○ |
| 임차권자 | 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 650만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2014년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 650만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 1억 3,500만 원 시세의 127%
- 최저가
- 1억 3,500만 원 시세의 127%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.27 | 드림빌 | 48.83㎡ | 4층 | 1억 2,000만 |
| 2026.6.7 | 드림빌 | 47.67㎡ | 3층 | 9,300만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.1.23 | 47.16㎡ | 1억 500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
안산시 상록구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 1억 6,383만 | 9,530만 | 57.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,776만 원입니다(감정가 1억 3,500만 원 × 57.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
부곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경52505 | 부곡동 · 빌라 | 1억 4,900만 | 1억 700만 | 71.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경53215 | 부곡동 · 빌라 | 1억 1,900만 | 6,813만 | 57.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 3,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 47.23㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 286만 원 |
| 위치·환경 | 본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제1층 제102호로서, (사용승인:2014.06.13) 외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시 창호임. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(원룸형:방, W.C, 거실/주방, 현관, 보일러실 등)으로 이용 중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음. |
| 토지 형태 | 인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시 교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. <추가기재>해당지번 중 11㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2014년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 드림빌
- 사용승인일
- 2014.6.13 (12년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 10세대
- 주차
- 6대 (세대당 0.60대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 194.33% · 59.47%
- 대지 · 연면적
- 276㎡ · 536.35㎡
이 물건 한눈에 보기
경기 안산시 상록구 빌라 경매 물건인 2026타경50360은 부곡동 드림빌 1층102호로, 수원지방법원 안산지원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 47.23㎡(14.3평)이고 대지권은 27.46㎡입니다.
감정가 1억 3,500만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 10일(화) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 1,350만 원입니다.
말소기준권리는 2024.10.14 압류입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 7,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.29.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨." 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2026타경50360 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 3,500만 원의 10%인 1,350만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 10일(화) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 11월 17일(화)입니다.
- 드림빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.3평 기준으로 최저가는 1평당 945만원, 감정가는 1평당 945만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 800만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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1억 6,600만1억 6,600만100%11.17입찰 3일 전
위치
정재로8길 14-24