경매2023타경2977경기 용인시 기흥구 상하동 빌라
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
- 감정가
- 2억 3,800만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 66만 원
- 면적
- 전용 59.13㎡ (17.9평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 9,571만 원 저렴합니다. | 상하동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 9,900만 원(18건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 329만 원은 그 2%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.12 기준| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길 22-5, 104동 4층402호도로명: 중부대로747번길 22-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 3,800만 원전용 평당 1,331만 원 | |
| 전용면적 | 59.13㎡ (17.9평) | 329만 원(1%)전용 평당 18만 원 | |
| 136.1618㎡ (41.2평) | 66만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2023.3.28(1,328일 지남) | 135만 원 | |
| 2023.6.8(1,256일 지남) | 2021.6.9 압류 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 표○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2023.12.5 10:00 | 2억 3,800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2024.1.17 10:00 | 1억 6,660만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2024.3.26 10:00 | 1억 1,662만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2024.4.29 10:00 | 8,163만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2024.6.3 10:00 | 5,714만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2024.7.5 10:00 | 4,000만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2025.3.26 10:00 | 2억 3,800만 원(100%) | 유찰 |
| 8차 | 2025.4.28 10:00 | 1억 6,660만 원(70%) | 유찰 |
| 9차 | 2025.6.5 10:00 | 1억 1,662만 원(49%) | 유찰 |
| 10차 | 2025.7.9 10:00 | 8,163만 원(34%) | 유찰 |
| 11차 | 2025.8.26 10:00 | 5,714만 원(24%) | 유찰 |
| 12차 | 2025.9.24 10:00 | 4,000만 원(17%) | 유찰 |
| 13차 | 2025.11.4 10:00 | 2,800만 원(12%) | 유찰 |
| 14차 | 2025.12.5 10:00 | 1,960만 원(8%) | 유찰 |
| 15차 | 2026.1.20 10:00 | 1,372만 원(6%) | 유찰 |
| 16차 | 2026.2.27 10:00 | 960만 원(4%) | 유찰 |
| 17차 | 2026.4.1 10:00 | 672만 원(3%) | 유찰 |
| 18차 | 2026.5.6 10:00 | 471만 원(2%) | 001 |
| 19차 | 2026.6.22 15:00 | – | 010 |
| 20차 | 2026.7.15 10:00 | 471만 원(2%) | 유찰 |
| 21차 | 2026.8.28 10:00 | 329만 원(1%) | 001 |
| 22차 | 2026.10.12 15:00 | – | 010 |
| 23차 | 2026.12.9 10:00 | 329만 원(1%) | 이번 입찰D-24 |
| 2차 | 2027.1.20 | 231만 원(1%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.26 | 161만 원(1%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.31 | 113만 원(0%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소광교신청사 제101호 법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 18번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 1%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트 입구 사거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.
- 교통
- 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임
- 건물
- 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창 호 : 하이샷시 이중창호임.
- 이용 상태
- 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)
- 설비
- 위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.
- 토지 형태
- 인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.
- 용도지역
- 기호(1,2) 도시지역
- 자연녹지지역
- 자연취락지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.6.9 압류배당요구종기 2023.6.8임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원은종주거 | 2021.4.30 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2023.4.4
| 본건 부동산은 공동주택으로 현황은 외관상 부동산의 표시와 일치하는 것으로 보임 | |
| 임대차 관계 | 구체적인 임대차관계는 전입세대확인서, 주민등록표등본에 기재된 내용을 기재함 |
매각물건명세서(작성 2026.11.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.12)| 2021.6.9 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 원은종 | 대항력 있을 수 있음 전입 2021.4.30 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○ · 채무자겸소유자 표○○ · 임차인 원은종 · 가압류권자 주○○ · 압류권자 인○○, 국○○, 강○○, 서○○ · 교부권자 강○○, 인○○, 서○○, 용○○, 국○○ · 배당요구권자 주○○, 이○○, 조○○ | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 2026타기1125 (기타), 서울서부지방법원 2019가소528036 (판결정본), 의정부지방법원 고양지원 2021가소77449 (판결정본), 서울중앙지방법원 2009차498 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 329만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.66만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.264만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.231만 ~ 264만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.329만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 329만 원과 시세 평균 1억 9,900만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기66만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기수원지방법원 광교신청사 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(66만 원)의 15.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
상하동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 800만 원 최근 1년 18건 · ㎡당 352만 원
- 감정가
- 2억 3,800만 원 시세의 114%
- 최저가
- 329만 원 시세의 2%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.17 | 세움그랑쥬테 | 59.07㎡ (17.9평) | 5층 | 2억 2,500만 |
| 2026.9.21 | 에코빌라(102동) | 49.53㎡ (15평) | 4층 | 1억 8,300만 |
| 2026.9.16 | 에코타운(106동,107동) | 53.14㎡ (16.1평) | 1층 | 2억 |
| 2026.9.9 | 에코타운2차(203동) | 53.28㎡ (16.1평) | 3층 | 1억 8,500만 |
| 2026.8.27 | 정우팰리스(A동) | 57.85㎡ (17.5평) | 2층 | 2억 1,500만 |
| 2026.8.16 | 에코타운(101동) | 53.98㎡ (16.3평) | 1층 | 2억 |
| 2026.6.17 | 미소그랑쥬테 | 55.42㎡ (16.8평) | 3층 | 2억 |
| 2026.6.5 | 정우팰리스(A동) | 59.79㎡ (18.1평) | 5층 | 1억 9,800만 |
| 2026.5.26 | 미소그량쥬테5단지 | 59.69㎡ (18.1평) | 4층 | 2억 3,800만 |
| 2026.5.25 | 미소그랑쥬테(201동202동) | 56.26㎡ (17평) | 5층 | 2억 3,000만 |
| 2026.5.9 | 강남빌라(가동,나동) | 68.2㎡ (20.6평) | 4층 | 2억 3,000만 |
| 2026.4.29 | 미소그랑쥬테 | 55.42㎡ (16.8평) | 4층 | 1억 9,700만 |
| 2026.4.17 | 정우팰리스(A동) | 59.64㎡ (18평) | 5층 | 2억 500만 |
| 2026.4.2 | 에코타운(108동,109동) | 53.14㎡ (16.1평) | 3층 | 1억 9,300만 |
| 2026.3.17 | 에코타운2차(203동) | 53.28㎡ (16.1평) | 4층 | 1억 6,800만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 52.71㎡ (15.9평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.11.9 | 49.13㎡ (14.9평) | 1억 4,700만 | 15만 |
| 2026.10.23 | 59.8㎡ (18.1평) | 7,400만 | 10만 |
| 2026.9.8 | 59.34㎡ (18평) | 1억 9,950만 | 전세 |
| 2026.8.16 | 52.56㎡ (15.9평) | 500만 | 70만 |
| 2026.8.14 | 65.77㎡ (19.9평) | 2,000만 | 63만 |
| 2026.7.28 | 52.52㎡ (15.9평) | 1억 4,000만 | 20만 |
| 2026.7.4 | 59.07㎡ (17.9평) | 1억 9,000만 | 전세 |
| 2026.6.25 | 65.77㎡ (19.9평) | 1억 2,000만 | 전세 |
| 2026.6.23 | 55.14㎡ (16.7평) | 1,000만 | 75만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면상하동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 1억 9,900만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
용인시 기흥구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 6억 3,692만 | 4억 623만 | 75.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 8,017만 원입니다(감정가 2억 3,800만 원 × 75.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
상하동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.28 | 2025타경58665 | 미소그랑쥬테 · 빌라 | 2억 500만 | 1억 9,280만 | 94% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2015.4.20 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(도시형생활주택)
- 규모
- 지상 4층 · 2개 동
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 977㎡ (295.5평) · 972.37㎡ (294.1평)
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
경기 용인시 기흥구 빌라 경매 물건인 2023타경2977은 상하동 217-13 104동 4층402호로, 수원지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 59.13㎡(17.9평)이고 대지권은 136.1618㎡(41.2평)입니다.
감정가 2억 3,800만 원에서 18번 유찰되어 이번 최저가는 329만 원(감정가의 1%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 광교신청사 제101호 법정이고, 입찰보증금은 66만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.6.9 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2023타경2977 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 329만 원의 10%인 66만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
상하동 217-13 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 17.9평 기준으로 최저가는 1평당 18만원, 감정가는 1평당 1,331만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 329만 원(감정가의 1%)가 됩니다.
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2억 5,800만1억 8,060만70%11.18입찰 3일 전
1억 5,864만1억 1,105만70%11.23입찰 8일 전- 공고 전4억 1,800만4억 1,800만100%11.23입찰 8일 전
2억 200만1억 4,140만70%12.4입찰 19일 전
1억 8,400만4,418만24%12.7입찰 22일 전
3억 6,400만2억 5,480만70%12.9입찰 24일 전
위치
중부대로747번길 22-5