대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2026타경30391광주 광산구 도산동 호반아파트
광주지방법원 경매4계 · 062-239-1614
매각기일 2026.12.15 (화) 09:55D-30
매각기일 2026.12.15 (화) 09:55D-30
이번 최저가 · 감정가의 49%
5,145만 원2회 유찰
- 감정가
- 1억 500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 515만 원
- 면적
- 전용 59.95㎡ (18.1평)
- 다음 회차 최저가
- 3,602만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 11. 20.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 9,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.4 기준| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 1136-1 호반아파트 101동 2층215호도로명: 도산로9번길 35 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 500만 원전용 평당 579만 원 | |
| 전용면적 | 59.95㎡ (18.1평) | 5,145만 원(49%)전용 평당 284만 원 | |
| 28.86㎡ (8.7평) | 515만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.4(284일 지남) | 9,369만 원 | |
| 2026.4.27(202일 지남) | 2024.2.21 압류 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 양○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
광주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.22 09:55 | 1억 500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.3 09:55 | 7,350만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.15 09:55 | 5,145만 원(49%) | 이번 입찰D-30 |
| 4차 | 2027.1.26 | 3,602만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3,602만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권28.86㎡ (8.7평)
건물101동 2층215호전용면적59.95㎡ (18.1평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 579만 원)가격시점 2026년1억 500만 원
감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 북서측 인근에 소재한 "호반아파트 101동 215호"로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모상가, 주거나지 등이 혼재하는 주거지대임.
- 교통
- 도심 간선도로변에 위치하여 교통사정 편리함.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 중 101동 2층 215호로서, ┌외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, ├내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, └창호 : 샷시창호임.
- 이용 상태
- 아파트임.
- 설비
- 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어있음.
- 토지 형태
- 유사 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북서측에 아파트단지 진입로가 있음.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역(2021-01-11)
- 대로1류(폭 35m~40m)(2018-09-01)(1-24)(저촉)
- 도로(접합)
- 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
- 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.2.21 압류배당요구종기 2026.4.27임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 9,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사주거 · 전부 · 주택임차권자점유 2018.07.23 | 2018.7.19 | 2018.7.17 | 9,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.2.6
| 가등기권리자의 등기사항증명서사의 주소와 주민등록표(법인의 경우 법인 등기사항증명서)사으이 주소가 동일함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.4)| 2024.2.21 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 11. 20.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨 | ||
| 임차인 한국토지주택공사 | 대항력 있을 수 있음 보증금 9,000만 원. 전입 2018.7.19 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨 | ||
| 점유자 비고 | 한국토지주택공사:2018. 7. 13.자 임대차계약 : 보증금 85,000,000원 확정일자 2018.07.172020. 6. 11.자 임대차계약 : 보증금 86,000,000원 확정일자 2020.06.112022. 7. 13.자 임대차계약 : 보증금 90,000,000원 확정일자 2022.07.13임차보증금반환채권을 신청채권자 서울보증보험 주식회사에게 양도함“주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함 | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○ · 채무자겸소유자 양○○ · 압류권자 서○○, 아○○ · 가등기권자 윤○○ · 교부권자 아○○, 평○○, 서○○, 나○○, 국○○, 전○○, 목○○ · 주택임차권자 한국토지주택공사 | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2025차전126270 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5,145만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.515만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4,631만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3,602만 ~ 4,116만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.9,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 4,145만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 5,145만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기515만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기광주지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 09:55
보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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권리 확인
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.13까지 신청 (D-28)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(515만 원)의 1.9%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
광산구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 2억 1,027만 | 1억 5,480만 | 72.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,655만 원입니다(감정가 1억 500만 원 × 72.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
도산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2026타경30443 | 도산동2차대주파크빌 · 아파트 | 2억 2,600만 | 2억 1,600만 | 95.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
광주 광산구 아파트 경매 물건인 2026타경30391은 도산동 호반아파트 101동 2층215호로, 광주지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 59.95㎡(18.1평)이고 대지권은 28.86㎡(8.7평)입니다.
감정가 1억 500만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 5,145만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분 입찰법정이고, 입찰보증금은 515만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.2.21 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 11. 20.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨" 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 6장
자주 묻는 질문
2026타경30391 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5,145만 원의 10%인 515만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분, 광주지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
호반아파트 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 18.1평 기준으로 최저가는 1평당 284만원, 감정가는 1평당 579만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3,602만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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