위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울중앙지방법원 경매3계 · 530-1815
서울 강남구 역삼동 풀향기주택 근린시설 경매 2024타경109242
전용 294.16㎡ (89평) · 2010년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
2,362만 원9%
감정가 2억 7,501만 원 · 11회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 472만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 2층 211호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 05:39
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 1번(2023.7.26.), 2번(2023.9.14.), 3번(2023.10.16.), 4번(2024.2.27.), 5번(2024.2.29.), 6번(2024.4.25.), 7번(2024.9.12.), 8번(2024.10.21.), 9번(2025.6.11.), 11번(2026.3.17.), 12번(2026.5.29.) 각 주택임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "본 건 건물은 제3자 소유 토지 위에 소재하며, 법정지상권등 대지사용권의 존재는 불분명함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 13명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1200000021억 1,250만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 13명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1200000021억 1,250만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,362만 원에 낙찰된다고 보면1200000021억 3,612만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 472만 원 → 잔금 날 1,890만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1200000021억 1,250만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.472만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,890만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1200000021억 1,250만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 2,362만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
472만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동,풀향기주택)도로명: 역삼로11길 17 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 7,501만 원 | |
| 전용면적 | 294.16㎡ (89평) | 2,362만 원(9%) | |
| – | 472만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.5.13 | 2억 6,250만 원 | |
| 2024.7.26 | 2024.5.13 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 11번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 9%로 내려왔습니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.7.8 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2억 7,501만 | 유찰 |
| 2025.8.12 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2억 2,001만 | 유찰 |
| 2025.9.16 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 7,601만 | 유찰 |
| 2025.10.21 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 4,081만 | 유찰 |
| 2025.12.9 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 1,265만 | 유찰 |
| 2026.1.13 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 9,012만 | 유찰 |
| 2026.2.24 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 7,209만 | 유찰 |
| 2026.3.31 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 5,768만 | 유찰 |
| 2026.5.12 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 4,614만 | 유찰 |
| 2026.6.16 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 3,691만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2,953만 | 유찰 |
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2,362만 | 001 |
| 2026.9.1 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – | 003 |
| 2026.10.7 16:00 | 매각기일 | 4별관 민사집행과 경매3계 | – | 010 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2,362만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 13명 중 13명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.5.13 강제경매개시결정배당요구종기 2024.7.26임차인 13명, 대항력 있을 수 있는 임차인 13명, 그 보증금 1200000021억 1,250만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강우민주거 · 202호 | 2019.6.27 | 2019.6.27 | 1억 5,000만 원135,000,000(1차)/150,000,000(2차) | 미상 | 2024.7.8 | 있을 수 있음 |
| 강현민주거 · 204호 | 2019.9.23 | 2019.8.28 | 1억 3,000만 원120,000,000(1차)/130,000,000(2차) | 미상 | 2024.7.23 | 있을 수 있음 |
| 김양래주거 · 501호 | 2022.7.25 | 2022.7.25 | 2억 8,500만 원 | 미상 | 2024.7.19 | 있을 수 있음 |
| 김재헌주거 · 304호 | 2020.2.21 | 2020.2.21 | 1억 2,500만 원120,000,000(1차)/125,000,000(2차) | 미상 | 2024.7.17 | 있을 수 있음 |
| 김하윤주거 · 301호 · 임차권 자 | 2024.5.9 | 2019.7.11 | 1억 2,000만 원120,000,000원(1차)/125,000,000원(2차) | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 백송희주거 · 502호 · 임차권 자 임차인 | 2021.8.30 | 2021.8.30 | 1억 1,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 양현철주거 · 302호 | 2022.7.19 | 2022.7.19 | 1억 5,000만 원 | 미상 | 2024.5.22 | 있을 수 있음 |
| 오수정주거 · 401호 | 2022.6.3 | 2022.6.3 | 2억 7,000만 원 | 미상 | 2024.6.8 | 있을 수 있음 |
| 유한님주거 · 402호 | 2019.4.19 | 2019.4.3 | 2억 6,250만 원220,000,000원(1차)/250,000,000원(2차)/262,500,000원(3차) | 미상 | 2024.7.24 | 있을 수 있음 |
| 이재숙주거 · 303호201호 · 임차권 자 | 2022.2.18 | 2022.2.18 | 1200000001억 3,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 조혜진주거 · 201호 | 2022.4.21 | 2022.5.2 | 1억 3,000만 원 | 미상 | 2024.6.4 | 있을 수 있음 |
| 최예진주거 · 203호 · 임차권 자 | 2022.6.7 | 2022.6.7 | 1억 2,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 최흥식주거 · 203호 | 2022.6.7 | 2022.6.7 | 1억 2,500만 원 | 미상 | 2024.6.27 | 있을 수 있음 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 9명이 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 양*철(302호) 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인은 위 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 각 출입문에 안내문을 부착하고 위 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)확인할 내용이 16건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재을구 1번(2023.7.26.), 2번(2023.9.14.), 3번(2023.10.16.), 4번(2024.2.27.), 5번(2024.2.29.), 6번(2024.4.25.), 7번(2024.9.12.), 8번(2024.10.21.), 9번(2025.6.11.), 11번(2026.3.17.), 12번(2026.5.29.) 각 주택임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)
매각으로 생기는 지상권명세서 기재본 건 건물은 제3자 소유 토지 위에 소재하며, 법정지상권등 대지사용권의 존재는 불분명함.
임차인 강우민대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,000만 원. 전입 2019.6.27 · 배당요구 2024.7.8. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 강현민대항력 있을 수 있음보증금 1억 3,000만 원. 전입 2019.9.23 · 배당요구 2024.7.23. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김양래대항력 있을 수 있음보증금 2억 8,500만 원. 전입 2022.7.25 · 배당요구 2024.7.19. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김재헌대항력 있을 수 있음보증금 1억 2,500만 원. 전입 2020.2.21 · 배당요구 2024.7.17. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김하윤대항력 있을 수 있음보증금 1억 2,000만 원. 전입 2024.5.9 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 백송희대항력 있을 수 있음보증금 1억 1,000만 원. 전입 2021.8.30 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 양현철대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,000만 원. 전입 2022.7.19 · 배당요구 2024.5.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 오수정대항력 있을 수 있음보증금 2억 7,000만 원. 전입 2022.6.3 · 배당요구 2024.6.8. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 유한님대항력 있을 수 있음보증금 2억 6,250만 원. 전입 2019.4.19 · 배당요구 2024.7.24. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이재숙대항력 있을 수 있음보증금 1200000001억 3,000만 원. 전입 2022.2.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 조혜진대항력 있을 수 있음보증금 1억 3,000만 원. 전입 2022.4.21 · 배당요구 2024.6.4. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 최예진대항력 있을 수 있음보증금 1억 2,500만 원. 전입 2022.6.7 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 최흥식대항력 있을 수 있음보증금 1억 2,500만 원. 전입 2022.6.7 · 배당요구 2024.6.27. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2024.5.13 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구 1번(2023.7.26.), 2번(2023.9.14.), 3번(2023.10.16.), 4번(2024.2.27.), 5번(2024.2.29.), 6번(2024.4.25.), 7번(2024.9.12.), 8번(2024.10.21.), 9번(2025.6.11.), 11번(2026.3.17.), 12번(2026.5.29.) 각 주택임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)
매각으로 생기는 지상권
본 건 건물은 제3자 소유 토지 위에 소재하며, 법정지상권등 대지사용권의 존재는 불분명함.
점유자 비고
강우민:보증금 150,000,000원 중 15,000,000원은 2021.2.25. 증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2021.3.5.임강현민:보증금 130,000,000원 중 10,000,000원은 2021.9.27. 증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2021.9.28.임김재헌:보증금 125,000,000원 중 5,000,000원은 2022.3.30. 증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 없음유한님:본건 경매신청권자임보증금 262,500,000원 중 30,000,000원은 2020.12.21., 12,500,000원은 2022.11.25.에 각 증액되었으며 증액된 부분에 대한 각 확정일자는 2020.12.21.,2022.11.25.임
명세서 비고
건물만의 매각임. 일반건축물대장(갑)상 '위반건축물' 등재 공부상 용도는 제2종 근린생활시설이나 현황은 근린생활시설 및 주택임(감정평가서 참조) 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 유○○ |
| 채무자겸소유자 | 최○○ |
| 임차인 | 최○○, 양○○, 강○○, 김○○, 오○○, 조○○, 백○○, 유○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○ |
| 임차권자 | 유○○, 백○○, 김○○, 이○○, 강○○, 조○○, 최○○, 양○○, 오○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,568만 원입니다(감정가 2억 7,501만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 7,501만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 제2종근린생활시설 1층 9.28㎡ 2층 80.38㎡ 3층 80.38㎡ 4층 60.58㎡ 5층 54.38㎡ 옥탑1층 9.16㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 93만 원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서, (사용승인일 : 2010.04.30) |
| 이용 상태 | 본건은 주상용으로 이용 중입니다. |
| 설비 | 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. |
| 기타 | -. |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 위반건축물 [건축과-8262 : 지상2-3층 사무소→주택(각4가구씩)으로 사용, 지상5층 주택(1가구)→2가구로 사용] |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2010년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 풀향기주택
- 사용승인일
- 2010.4.30 (16년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 3가구
- 주차
- 3대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.72% · 59.3%
- 대지 · 연면적
- 142.7㎡ · 285㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강남구 근린시설 경매 물건인 2024타경109242은 역삼동 풀향기주택로, 서울중앙지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 294.16㎡(89평)입니다.
감정가 2억 7,501만 원에서 11번 유찰되어 이번 최저가는 2,362만 원(감정가의 9%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제4별관 2층 211호 법정이고, 입찰보증금은 472만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.5.13 강제경매개시결정입니다. 임차인 13명 중 13명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1200000021억 1,250만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 1번(2023.7.26.), 2번(2023.9.14.), 3번(2023.10.16.), 4번(2024.2.27.), 5번(2024.2.29.), 6번(2024.4.25.), 7번(2024.9.12.), 8번(2024.10.21.), 9번(2025.6.11.), 11번(2026.3.17.), 12번(2026.5.29.) 각 주택임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
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현황조사·감정평가 사진 29장
자주 묻는 질문
- 2024타경109242 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,362만 원의 10%인 472만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 풀향기주택 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 89평 기준으로 최저가는 1평당 27만원, 감정가는 1평당 309만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,362만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
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위치
역삼로11길 17