대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
근린시설서울중앙지방법원 경매3계 · 530-1815
서울 서초구 서초동 공간7차주건축물제1동 근린시설 경매 2025타경102495
전용 33.28㎡ (10.1평) · 대지권 15.04㎡ (4.5평) · 2층203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
6,795만 원21%
감정가 3억 2,400만 원 · 7회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 679만 원
- 이번에 안 팔리면
- 5,436만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 2층 211호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 09:32
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2018.5.28., 확정일자 2018.5.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 9,500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 9,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,795만 원에 낙찰된다고 보면3억 6,295만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 679만 원 → 잔금 날 6,115만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 9,500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.679만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,115만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 9,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 6,795만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
679만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.14 기준| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1665-4 공간7차주건축물제1동 2층203호도로명: 서초대로54길 48-6 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 3억 2,400만 원 | |
| 전용면적 | 33.28㎡ (10.1평) | 6,795만 원(21%) | |
| 15.04㎡ (4.5평) | 679만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.27 | 2억 9,500만 원 | |
| 2025.6.12 | 2025.3.27 개시결정 | ||
| 채권자 | 최○○ | 채무자·소유자 | 임○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 7번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 21%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,436만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.12.9 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 3억 2,400만 | 유찰 |
| 2026.1.13 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2억 5,920만 | 유찰 |
| 2026.2.24 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 2억 736만 | 유찰 |
| 2026.3.31 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 6,589만 | 유찰 |
| 2026.5.12 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 3,271만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 1억 617만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 8,493만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 법정 | 6,795만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.3.27 개시결정배당요구종기 2025.6.12임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 9,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재웅주거 · 전유부분전부 · 임차권 자 | 2018.5.28 | 2018.5.28 | 2억 9,500만 원 | 미상 | 2025.5.7 | 있을 수 있음 |
| 1) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며 2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. |
매각물건명세서(작성 2026.10.14) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.14)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2018.5.28., 확정일자 2018.5.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 최재웅대항력 있을 수 있음보증금 2억 9,500만 원. 전입 2018.5.28 · 배당요구 2025.5.7. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
2025.3.27 개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2018.5.28., 확정일자 2018.5.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
점유자 비고
최재웅:보증금 295,000,000원 중 20,000,000원은 2020.5.29.증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2020.5.29.이며 10,000,000원은 2022.5.6.증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2024.4.22.임
명세서 비고
-집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)임 -2026.6.2.자 채권자의 조건부 대항력 포기서는 허가하지 아니함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 최○○ |
| 채무자겸소유자 | 임○○ |
| 배당요구권자 | 최○○ |
| 임차권자 | 최○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 4,807만 원입니다(감정가 3억 2,400만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
서초동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경102185 | 서초동베스트원주건축물 · 상가 | 17억 5,000만 | 8억 1,010만 | 46.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 3억 2,400만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 33.28㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 974만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장, 북서측 인근에 ""교대역(2 호선 및 3호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중 교통사정은 보통인 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 타일 및 석재붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시창호임. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 사무소로 이용 중임. |
| 설비 | 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 남측으로 노폭 약 4M내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀 억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 서초구 근린시설 경매 물건인 2025타경102495은 서초동 공간7차주건축물제1동 2층203호로, 서울중앙지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 33.28㎡(10.1평)이고 대지권은 15.04㎡입니다.
감정가 3억 2,400만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 6,795만 원(감정가의 21%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제4별관 2층 211호 법정이고, 입찰보증금은 679만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.3.27 개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 9,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2018.5.28., 확정일자 2018.5.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2025타경102495 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 6,795만 원의 10%인 679만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 공간7차주건축물제1동 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 10.1평 기준으로 최저가는 1평당 675만원, 감정가는 1평당 3,218만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,436만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
서초대로54길 48-6