경매2025타경311서울 서초구 서초동 서초동베스트원주건축물 빌라
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 13억 원
- 입찰보증금 (10%)
- 5,325만 원
- 면적
- 전용 46.36㎡ (14평)
- 다음 회차 최저가
- 4억 2,598만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 7,421만 원 저렴합니다. | 서초동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 7억 669만 원(61건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 5억 3,248만 원은 그 75%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.17 기준| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호도로명: 서초중앙로 40-8 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 13억 원전용 평당 9,270만 원 | |
| 전용면적 | 46.36㎡ (14평) | 5억 3,248만 원(41%)전용 평당 3,797만 원 | |
| 31.82㎡ (9.6평) | 5,325만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.2.12(641일 지남) | 20억 1,217만 원 | |
| 2025.4.29(565일 지남) | 2022.10.7 근저당권 | ||
| 채권자 | 장○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.15 10:00 | 13억 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.19 10:00 | 10억 4,000만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.22 10:00 | 8억 3,200만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.10.28 10:00 | 6억 6,560만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.2 10:00 | 5억 3,248만 원(41%) | 이번 입찰D-17 |
| 2차 | 2027.1.13 | 4억 2,598만 원(33%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.24 | 3억 4,079만 원(26%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.31 | 2억 7,263만 원(21%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제4별관 2층 211호 경매법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 41%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4억 2,598만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 7개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, ‘지하철역 3호선 남부터미널역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설 및 다세대주택)으로 주위는 주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.
- 교통
- 대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.
- 기타
- 일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종전용주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 건물
- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 및 제2층 제202호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : PVC 샷시 등임.
- 이용 상태
- 일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2022.10.7 근저당권배당요구종기 2025.4.29임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이헌도점포 · B201호전체점유 2024.06.01.~ | 2024.6.27 | 2024.6.27 | 6,500만 원 | 미상 | 2025.4.23 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.2.20
| 임차인 하현정의 거주지는 현황상은 402호이나 공부상은 202호임 |
매각물건명세서(작성 2026.11.17) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.17)| 2022.10.7 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 승계인 수○○ · 채권자 장○○ · 채무자겸소유자 주○○ · 임차인 이헌도, 하○○ · 근저당권자 주○○, 엔○○, 더○○ · 교부권자 중○○, 서○○, 국○○, 은○○ · 배당요구권자 주○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5억 3,248만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5,325만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 7,923만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 7,274만 ~ 4억 2,598만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.5억 3,248만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 5억 3,248만 원과 시세 평균 7억 669만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기5,325만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(5,325만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
서초동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 7억 1,200만 원 최근 1년 61건 · ㎡당 1,537만 원
- 감정가
- 13억 원 시세의 183%
- 최저가
- 5억 3,248만 원 시세의 75%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.24 | 도시형생활주택(단지형다세대) | 38.31㎡ (11.6평) | 5층 | 6억 1,000만 |
| 2026.10.16 | (1432-17) | 41.6㎡ (12.6평) | 1층 | 4억 4,000만 |
| 2026.10.6 | 데코아트빌10차 | 48.88㎡ (14.8평) | 2층 | 11억 5,000만 |
| 2026.10.6 | 파크힐스 | 53.38㎡ (16.1평) | 2층 | 8억 9,000만 |
| 2026.9.18 | 데코아트빌10차 | 48.88㎡ (14.8평) | 3층 | 11억 6,200만 |
| 2026.9.14 | 텔코빌 | 49.43㎡ (15평) | 5층 | 5억 5,000만 |
| 2026.9.11 | 삼화빌라 | 38.07㎡ (11.5평) | -1층 | 2억 5,900만 |
| 2026.9.5 | 데코아트빌10차 | 49.86㎡ (15.1평) | 1층 | 10억 8,000만 |
| 2026.9.2 | 태평타운(18) | 41.46㎡ (12.5평) | 1층 | 3억 |
| 2026.8.29 | 상지빌라 | 55.07㎡ (16.7평) | 4층 | 5억 5,000만 |
| 2026.8.25 | 삼성타운(1512) | 41.62㎡ (12.6평) | 2층 | 6억 2,000만 |
| 2026.8.21 | 교대타운(나동) | 45.53㎡ (13.8평) | 1층 | 8억 9,000만 |
| 2026.8.4 | 서초쉐누빌 | 38.35㎡ (11.6평) | 6층 | 6억 9,700만 |
| 2026.7.29 | CasaFeliz | 39.85㎡ (12.1평) | 7층 | 7억 1,500만 |
| 2026.7.11 | (1479-10) | 38.4㎡ (11.6평) | 2층 | 6억 3,000만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 38.77㎡ (11.7평) | 3,000만 | 117만 |
| 2026.11.8 | 41.62㎡ (12.6평) | 3억 2,000만 | 전세 |
| 2026.11.5 | 39.5㎡ (11.9평) | 3억 | 전세 |
| 2026.11.5 | 46.49㎡ (14.1평) | 6억 | 전세 |
| 2026.10.31 | 44.62㎡ (13.5평) | 5억 5,125만 | 전세 |
| 2026.10.29 | 43.07㎡ (13평) | 4억 | 100만 |
| 2026.10.21 | 48.65㎡ (14.7평) | 3억 4,000만 | 20만 |
| 2026.10.19 | 41.49㎡ (12.6평) | 1억 | 50만 |
| 2026.10.18 | 45.43㎡ (13.7평) | 4억 | 110만 |
| 2026.10.16 | 48.88㎡ (14.8평) | 6억 3,000만 | 10만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면서초동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 7억 669만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
서초구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6건 | 11억 4,967만 | 6억 2,729만 | 61.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7억 9,950만 원입니다(감정가 13억 원 × 61.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
서초동베스트원주건축물 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경102185 | 서초동베스트원주건축물 · 빌라 | 12억 | 5억 4,000만 | 45% |
| 2026.11.12 | 2025타경102185 | 서초동베스트원주건축물 · 빌라 | 14억 4,000만 | 6억 2,366만 | 43.3% |
| 2026.11.12 | 2025타경102185 | 서초동베스트원주건축물 · 빌라 | 14억 3,000만 | 7억 77만 | 49% |
| 2026.10.28 | 2025타경939 | 서초동베스트원주건축물 · 빌라 | 15억 2,400만 | 6억 7,005만 | 44% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 서초동 BESTONE
- 사용승인일
- 2022.9.1 (4년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 다세대
- 규모
- 지상 2층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 6세대 · 3호
- 주차
- 7대 (세대당 1.17대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 96.6% · 49.98%
- 대지 · 연면적
- 390.9㎡ (118.2평) · 912.11㎡ (275.9평)
쉽게 말하면2022년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층).
이 물건 한눈에 보기
서울 서초구 빌라 경매 물건인 2025타경311은 서초동 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호로, 서울중앙지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 46.36㎡(14평)이고 대지권은 31.82㎡(9.6평)입니다.
감정가 13억 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 5억 3,248만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 제4별관 2층 211호 경매법정이고, 입찰보증금은 5,325만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.10.7 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2025타경311 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5억 3,248만 원의 10%인 5,325만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
서초동베스트원주건축물 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14평 기준으로 최저가는 1평당 3,797만원, 감정가는 1평당 9,270만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4억 2,598만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
서초동베스트원주건축물 6건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102185(2) | 1동 1층101호 | 전용 50.21㎡ (15.2평) | 12억 | 4억 9,152만41% | 11.12 |
| 2025타경102185(4) | 1동 1층103호 | 전용 59.46㎡ (18평) | 14억 3,000만 | 5억 8,573만41% | 11.12 |
| 2025타경102185(3) | 1동 1층102호 | 전용 59.98㎡ (18.1평) | 14억 4,000만 | 5억 8,982만41% | 11.12 |
| 2025타경102185 | 1동 지1층비101호 | 전용 124.42㎡ (37.6평) | 17억 5,000만 | 7억 1,680만41% | 11.12 |
| 2025타경939(3) | 1동 지1층비102호 | 전용 61.91㎡ (18.7평) | 9억 100만 | 3억 6,905만41% | 12.2 |
| 2025타경311(2) | 1 2층202호 | 전용 55.56㎡ (16.8평) | 14억 2,000만 | 5억 8,163만41% | 12.2 |
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5억 4,800만5억 4,800만100%11.17입찰 2일 전
20억16억80%11.17입찰 2일 전
2억 5,700만1억 6,448만64%11.18입찰 3일 전
3억2억 4,000만80%11.18입찰 3일 전
10억 8,000만5억 5,296만51%11.19입찰 4일 전
47억 3,900만47억 3,900만100%11.19입찰 4일 전
위치
서초중앙로 40-8