위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울남부지방법원 경매15계 · 02-2192-0054
서울 영등포구 신길동 신길바른리움 근린시설 경매 2024타경137274
전용 49.81㎡ (15.1평) · 대지권 30.71㎡ (9.3평) · 제104동 제2층 203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.3 (목) 10:00 입찰D-19
2,845만 원11%
감정가 2억 6,500만 원 · 10회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 285만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2,276만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 09:41
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "- 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021.02.15자 제33069호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)(대법원2010마900)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,845만 원에 낙찰된다고 보면3억 2,845만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 285만 원 → 잔금 날 2,561만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.3입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.285만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,561만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.23까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.30까지
최저가 2,845만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.2까지
285만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.3 (목) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.28 기준| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 203호 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 6,500만 원 | |
| 전용면적 | 49.81㎡ (15.1평) | 2,845만 원(11%) | |
| 30.71㎡ (9.3평) | 285만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.10.2 | 3억 원 | |
| 2025.1.2 | 2022.6.10 압류 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 10번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 11%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,276만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 6,500만 | 유찰 |
| 2025.12.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 1,200만 | 유찰 |
| 2026.1.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,960만 | 유찰 |
| 2026.3.18 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 3,568만 | 유찰 |
| 2026.4.23 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 854만 | 유찰 |
| 2026.6.9 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,684만 | 유찰 |
| 2026.7.23 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6,947만 | 유찰 |
| 2026.8.26 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5,557만 | 유찰 |
| 2026.10.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4,446만 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3,557만 | 유찰 |
| 2026.12.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2,845만 | 진행 예정 |
| 2026.12.10 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.6.10 압류배당요구종기 2025.1.2임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 3억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연주주거 · 203호 · 주택 임차권자 | 2021.2.5 | 2021.2.5 | 3억 원전세금 3억 원 | 미상 | 2024.9.20 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.28)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재- 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021.02.15자 제33069호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)(대법원2010마900)
임차인 김연주대항력 있을 수 있음보증금 3억 원. 전입 2021.2.5 · 배당요구 2024.9.20. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2022.6.10 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
- 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021.02.15자 제33069호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)(대법원2010마900)
점유자 비고
김연주: 신청채권자이며, 주택임차권등기일은 2023.05.09.임 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임(임차인으로서만 배당요구함)
명세서 비고
-주택과-41763(2018.11.13.)호 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) -건축과-35177, 40103(2018.12.20.)호 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 전세권자 | 김○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 서○○, 국○○, 의○○ |
| 주택임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,111만 원입니다(감정가 2억 6,500만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 6,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 49.81㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 532만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.08.29) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임. |
| 이용 상태 | 공부상 ‘사무소‘이며, 집합건축물대장 상 ’근린생활시설을 주택으로 무단용도변경‘ 사유로 위반건축물로 표기되어 있음.(건축과-35177,40103(2018.12.20.)) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 ‘근린생활시설 및 다세대주택’ 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 노폭 약14미터, 남서측으로 노폭 약3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 집합건축물대장 상 - 주택과-41763(2018.11.13.)호에 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축) - 건축과-35177,40103(2018.12.20.)호에 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경) |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 영등포구 근린시설 경매 물건인 2024타경137274은 신길동 신길바른리움 제104동 제2층 203호로, 서울남부지방법원 경매15계에서 진행합니다. 전용면적은 49.81㎡(15.1평)이고 대지권은 30.71㎡입니다.
감정가 2억 6,500만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 2,845만 원(감정가의 11%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 285만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.6.10 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "- 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021.02.15자 제33069호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)(대법원2010마900)" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2024타경137274 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,845만 원의 10%인 285만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
- 신길바른리움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 15.1평 기준으로 최저가는 1평당 189만원, 감정가는 1평당 1,759만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,276만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
영등포구 경매 전체 보기
2억 9,400만1억 8,816만64%11.17입찰 3일 전- 공고 전4억 1,800만4억 1,800만100%11.24입찰 10일 전
- 공고 전31억 2,988만31억 2,988만100%11.24입찰 10일 전
3억 5,300만2억 8,240만80%11.25입찰 11일 전- 5억 2,800만4억 2,240만80%11.25입찰 11일 전
- 11억 3,500만9억 800만80%11.25입찰 11일 전