대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경기 경매›수원시 영통구 경매›수원시 영통구 빌라 경매
경기 수원시 영통구 영통동루벤하임에이 빌라 경매2026타경50208
수원지방법원 경매1계 (210-1261) · 부동산강제경매
경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층504호 (도로명: 영통로200번길 63)
D-1311월 24일(화) 오전 10시광교신청사 제101호 경매법정
- 경매개시2026.1.16
- 배당요구종기2026.4.1
- 1차 매각2026.10.23 유찰
- 2차 매각2026.11.24 입찰
- 매각결정2026.12.1
경매개시 후 298일째 · 진행 중
감정가2억 3,800만 원
최저가1억 6,660만 원70%
입찰보증금1,666만 원10%
전용면적33.47㎡10.1평
분양면적–
대지권23.71㎡
소유자권○○
채무자권○○
채권자주○○
청구금액2억 6,000만 원
경매개시2026.1.16
호수5층504호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
수원지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 70%입니다.
2억
3,800만
3,800만
1억
6,660만
6,660만
1억
1,662만
1,662만
8,163만
5,714만
- 전용 1평당 최저가
- 1,645만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,351만 원
한눈에 보기
경기 수원시 영통구 빌라 경매 물건인 2026타경50208은 영통동 루벤하임에이 5층504호로, 수원지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 33.47㎡(10.1평)이고 대지권은 23.71㎡입니다.
감정가 2억 3,800만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 6,660만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 광교신청사 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,666만 원입니다.
말소기준권리는 2026.1.16 경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2026.1.16 경매개시결정배당요구종기 2026.4.1임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 5억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤한천주택도주거 · 건물의전부 · 임차권 자 | 2021.10.13 | 2021.9.27 | 2억 6,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(임차인주거 · 건물의전부 | 2021.10.13 | 2021.9.27 | 2억 6,000만 원 | 미상 | 2026.3.21 | 있을 수 있음 |
| 윤한천) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는 바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.4)- 말소기준권리
- 2026.1.16 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 6,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.4.1
점유자 비고
윤○천:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.7.20.임주택도시보증공사(임차인 윤○천):매신청채권자(주택도시보증공사)가 임차인 임○근의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
명세서 비고
주택도시보증공사(양○전:임차인 윤○천)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 권○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 윤○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
수원지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 10:00 | 매각기일 | 광교신청사 제101호 경매법정 | 2억 3,800만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 광교신청사 제101호 경매법정 | 1억 6,660만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 14:00 | 매각결정기일 | 광교신청사 제101호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1매각허가결정
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 3,800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 33.47㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 711만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동‘망포역’남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다. |
| 교통 | 본건 까지 차량의 진·출입이 원할하며, 인근에 노선버스정류장 및‘망포역’까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려 할 때, 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2021.07.16) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중 입니다. |
| 설비 | 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등을 갖추었습니다. |
| 토지 형태 | 사다리형 평지로서‘도시형생활주택(단지형다세대주택)건부지’등으로 이용중입니다. |
| 도로 | 본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. |
| 용도지역 | 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)입니다. |
| 기타 | 없습니다. |
| 임대관계 | ①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상 황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이 할 수 있는 바, 귀 원의 경매 업무 진행 시 참고 하시기 바랍니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2026타경50208 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 6,660만 원의 10%인 1,666만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 수원지방법원 광교신청사 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 루벤하임에이 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 10.1평 기준으로 최저가는 1평당 1,645만원, 감정가는 1평당 2,351만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,662만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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매각사례
수원시 영통구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 2억 5,333만 | 1억 8,230만 | 71.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,017만 원입니다(감정가 2억 3,800만 원 × 71.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
루벤하임에이 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경50207 | 루벤하임에이 · 빌라 | 2억 6,200만 | 1억 9,938만 | 76.1% |
| 2026.11.2 | 2026타경50621 | 루벤하임에이 · 빌라 | 2억 6,800만 | 2억 500만 | 76.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 2,000만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 657만 원
- 감정가
- 2억 3,800만 원 시세의 108%
- 최저가
- 1억 6,660만 원 시세의 76%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.8.29 | 루벤하임 | 36.08㎡ | 3층 | 2억 3,700만 |
최근 전월세 (영통동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 26.94㎡ | 1억 1,000만 | 전세 |
| 2026.8.25 | 32.445㎡ | 1억 4,000만 | 36만 |
| 2026.6.12 | 35.67㎡ | 1억 7,850만 | 전세 |
| 2026.3.21 | 26.94㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.3.13 | 30.69㎡ | 1억 6,000만 | 18만 |
| 2025.12.23 | 34.19㎡ | 1억 6,000만 | 52만 |
| 2025.12.23 | 34.19㎡ | 1억 6,000만 | 52만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 루벤하임
- 사용승인일
- 2021.7.16 (5년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 30세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 81.99% · 27.03%
- 대지 · 연면적
- 804㎡ · 2048.16㎡