대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2025타경53788경기 안산시 상록구 부곡동 빌라
수원지방법원 안산지원 경매5계 · 031-481-1191
매각기일 2026.12.15 (화) 10:30D-30
매각기일 2026.12.15 (화) 10:30D-30
이번 최저가 · 감정가의 49%
6,076만 원2회 유찰
- 감정가
- 1억 2,400만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 608만 원
- 면적
- 전용 45.57㎡ (13.8평)
- 다음 회차 최저가
- 4,253만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "1. 신청채권자는 이 법원 2023타경65002호 부동산강제경매 사건(1경매)의 임차인으로서, 선행 경매절차에서 임차보증금 143,000,000원 중 일부인 2,629,716원을 배당받아 우선변제권은 소멸하였으나, 대항력은 유지됨.2. 이 사건(2경매)에서 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환채권에 기하여 강제경매를 신청하였으며, 일반채권자로 배당받게 되며 잔여보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함.3. 배당요구 종기 기준 신청채권자 외에 다른 배당요구권자는 없음.4. 등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -4,324만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 1년 동안 평균 1억 400만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6,076만 원은 그 58%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,300만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.28 기준| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 671-8 3층302호도로명: 성호로18길 7 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 2,400만 원전용 평당 900만 원 | |
| 전용면적 | 45.57㎡ (13.8평) | 6,076만 원(49%)전용 평당 441만 원 | |
| 26.3433㎡ (8평) | 608만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.11(339일 지남) | 1억 4,037만 원 | |
| 2026.2.25(263일 지남) | 2025.12.11 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
수원지방법원 안산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.22 10:30 | 1억 2,400만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.3 10:30 | 8,680만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.15 10:30 | 6,076만 원(49%) | 이번 입찰D-30 |
| 4차 | 2027.1.19 | 4,253만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소본관 1층 경매법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,253만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 277.8㎡ (84평) 중26.34㎡ (8평)
건물5층 건물 · 3층302호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2013년45.57㎡ (13.8평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 900만 원)가격시점 2025년1억 2,400만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 오성플러스) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택, 다가 구주택 등으로 이루어진 주거지대로서 학교, 공원, 골프장 등이 산재하고 있음.
- 교통
- 42번국도 동측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류 장이 소재하며, 남서측 직선거리 약2.5km지점에 한대앞역(4호선,수인분당선)이 위치함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 302호로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
- 이용 상태
- 도시형생활주택(방2, 거실겸주방, 화장실 등)으로 이용중임.
- 설비
- 보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.
- 토지 형태
- 장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남서측으로 폭10미터, 동남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 부곡동 671-8 :도시지역
- 제2종일반주거지역
- 시가지경관지구(일반)
- 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용 상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.12.11 강제경매개시결정배당요구종기 2026.2.25임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 4,300만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정호주거 · 전부 · 임차권자점유 2020.12.28.-2022.12.27. | 2020.12.28 | 2020.11.30 | 1억 4,300만 원권리신고: 143,000,000원 / 등기사항전: 143,000,000원 / 부증명서: 143,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.11.18 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.19
| 3층 3가구 중 가운데임. |
매각물건명세서(작성 2026.8.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.28)| 2025.12.11 강제경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 1. 신청채권자는 이 법원 2023타경65002호 부동산강제경매 사건(1경매)의 임차인으로서, 선행 경매절차에서 임차보증금 143,000,000원 중 일부인 2,629,716원을 배당받아 우선변제권은 소멸하였으나, 대항력은 유지됨.2. 이 사건(2경매)에서 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환채권에 기하여 강제경매를 신청하였으며, 일반채권자로 배당받게 되며 잔여보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함.3. 배당요구 종기 기준 신청채권자 외에 다른 배당요구권자는 없음.4. 등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음. | ||
| 임차인 박정호 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 4,300만 원. 전입 2020.12.28 · 배당요구 2025.11.18. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 박정호:신청채권자는 전 소유자의 임차인 임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 박○○ · 채무자겸소유자 주○○ · 임차인 박정호 · 교부권자 안○○ · 임차권자 박정호 | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 안산지원 2023가단75969 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
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최저가 6,076만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.608만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,468만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,253만 ~ 4,861만 원
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- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 4,300만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 376만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
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- 입찰가 정하기최저가 6,076만 원과 시세 평균 1억 400만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기608만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 10:30
보고서
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(608만 원)의 1.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2013년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 3,200만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 289만 원
- 감정가
- 1억 2,400만 원 시세의 94%
- 최저가
- 6,076만 원 시세의 46%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.28 | 오성플러스(671-8) | 36.03㎡ (10.9평) | 4층 | 1억 400만 |
최근 전월세 2건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.5.4 | 37.61㎡ (11.4평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.1.16 | 37.61㎡ (11.4평) | 1,000만 | 60만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 1년 평균 1억 400만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
안산시 상록구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 1억 6,383만 | 9,530만 | 57.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,142만 원입니다(감정가 1억 2,400만 원 × 57.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
부곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경52505 | 부곡동 · 빌라 | 1억 4,900만 | 1억 700만 | 71.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경53215 | 부곡동 · 빌라 | 1억 1,900만 | 6,813만 | 57.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2013.10.1 (13년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(10세대) 및 다세대주택(1세대)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 11세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.73대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 196.51% · 59.78%
- 대지 · 연면적
- 277.8㎡ (84평) · 545.89㎡ (165.1평)
쉽게 말하면2013년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 안산시 상록구 빌라 경매 물건인 2025타경53788은 부곡동 671-8 3층302호로, 수원지방법원 안산지원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 45.57㎡(13.8평)이고 대지권은 26.3433㎡(8평)입니다.
감정가 1억 2,400만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 6,076만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 608만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.12.11 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 4,300만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "1. 신청채권자는 이 법원 2023타경65002호 부동산강제경매 사건(1경매)의 임차인으로서, 선행 경매절차에서 임차보증금 143,000,000원 중 일부인 2,629,716원을 배당받아 우선변제권은 소멸하였으나, 대항력은 유지됨.2. 이 사건(2경매)에서 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환채권에 기하여 강제경매를 신청하였으며, 일반채권자로 배당받게 되며 잔여보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함.3. 배당요구 종기 기준 신청채권자 외에 다른 배당요구권자는 없음.4. 등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음." 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경53788 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,076만 원의 10%인 608만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
부곡동 671-8 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 13.8평 기준으로 최저가는 1평당 441만원, 감정가는 1평당 900만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,253만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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1억 5,400만1억 780만70%11.17입찰 2일 전
1억 7,800만1억 2,460만70%11.17입찰 2일 전
1억 6,600만1억 6,600만100%11.17입찰 2일 전
위치
성호로18길 7